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个盘系列:滨江御江南

地产瞎BB  · 公众号  · 房地产  · 2018-12-25 08:20

正文

最近一直在思考,怎么样弄好个盘系列,反反复复,修修改改,最后决定还是放弃图片形式,以文字形式输出,以便于大家阅读。并且为了大家个盘之间的横向比较,所以增加了评分系统(文末)。

个盘系列讲的是价值,而不是价格。每个项目都会加入评分系统,所以价格可以通过最后评分系统去横向对比。 分值高低代表价值高低,但是不代表价格差。


PART1:板块区位

滨江御江南位于萧山新区,距离萧山区政府1.5KM、滨江区政府5.5KM、奥体6.5KM。



江南三大价值高点:

  • 萧山区政府:代表配套,江南当下配套最齐全的区域

  • 滨江区政府:代表产业+配套,江南当下价值至高点

  • 奥体:代表未来,江南未来价值至高点


从萧山新区和江南三大价值高点的距离关系不难看出,萧山新区发展的核心动力为萧山区政府。


萧山区政府最初并不位于萧山新区,而是位于萧山老城区,后萧山为了发展,区政府北迁,所以才有萧山新区的发展。这也是萧山新区,新的由来。



萧山区政府对于萧山新区显然是真爱,不仅仅是区政府的迁入,道路、地铁、学区、配套等最好的资源都集中在萧山新区。

最好的交通: 市心路和金城路一直被认为萧山最重要的2条干道,而这两条路的交叉处就是萧山区政府的所在地,也是地铁2号线和地铁5号线的所在。

最好的配套: 核心干道和地铁带来的是商业的繁荣。萧山新区是萧山商业最集中的地方,也是整个江南目前商业最繁华的地方。以前有银隆百货、LES城市生活广场、旺角新天地、恒隆广场,近2年又新增了万象汇、宝龙城市广场,而这些配套都在滨江御江南的2KM范围内。

不仅仅是交通的便利、配套的齐全,萧山新区还包括了最优质的学区资源,如金山学区、银河实验学区等,目前均是萧山数一数二的学区。

综合来说,萧山新区在杭州的理解,为一个区域中心的板块。

  • 过去,萧山新区是萧山的新区,萧山向北发展。

  • 现在,萧山新区是萧山的中心,江南配套最齐全的区域。

  • 未来,奥体、区政府的发展,会使萧山新区目前配套独一无二的地位有所 下降 但是依然是江南最重要的三个点之一。

PART2:项目配套价值

萧山新区范围很大,但是价值点却有所不同。

区位价值 来说西面和北面的价值较高,北面靠近奥体、西面靠近滨江区政府。滨江御江南位于市心路西面、萧山新区南面, 价值中上



学区价值 来说,银河学区和金山学区价值较高。滨江御江南可能为金山学区, 价值高



交通便利性 来说,靠近金城路和市心路的价值较高。滨江御江南距离金城路500米、市心路1.3KM, 价值中上

地铁价值 来说,靠近地体站价值较高。滨江御江南,地铁5号线500米左右, 价值中上


PART3 :周边小环境

萧山新区西(南)开发基本完成,滨江御江南所在区域为其边缘地段,土地开发利用也主要来源于土地的拆迁。

地块形状未三角形,并且地块南侧依然为厂区,未来规划为居住小区,总体来说周边小环境有所欠缺。



滨江御江南在萧山新区的理解:萧山新区西(南)是萧山新区中配套最好、当下最好的板块,御江南在萧山新区(南)中的区位一般。

PART4 :项目产品力

整体来说滨江御江南的产品力属于国标,没有惊喜也没有惊吓。滨江的园林和双泳池的设置,总还是比一般的项目产品力依然要强一点。



PART5:价格涨幅


萧山新区西(南) ,金山小学区块,过去五年价格涨幅为 81%。


杭州整盘过去五年价格涨幅为83%







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