最近一直在思考,怎么样弄好个盘系列,反反复复,修修改改,最后决定还是放弃图片形式,以文字形式输出,以便于大家阅读。并且为了大家个盘之间的横向比较,所以增加了评分系统(文末)。
个盘系列讲的是价值,而不是价格。每个项目都会加入评分系统,所以价格可以通过最后评分系统去横向对比。
分值高低代表价值高低,但是不代表价格差。
PART1:板块区位
滨江御江南位于萧山新区,距离萧山区政府1.5KM、滨江区政府5.5KM、奥体6.5KM。
江南三大价值高点:
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萧山区政府:代表配套,江南当下配套最齐全的区域
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滨江区政府:代表产业+配套,江南当下价值至高点
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奥体:代表未来,江南未来价值至高点
从萧山新区和江南三大价值高点的距离关系不难看出,萧山新区发展的核心动力为萧山区政府。
萧山区政府最初并不位于萧山新区,而是位于萧山老城区,后萧山为了发展,区政府北迁,所以才有萧山新区的发展。这也是萧山新区,新的由来。
萧山区政府对于萧山新区显然是真爱,不仅仅是区政府的迁入,道路、地铁、学区、配套等最好的资源都集中在萧山新区。
最好的交通:
市心路和金城路一直被认为萧山最重要的2条干道,而这两条路的交叉处就是萧山区政府的所在地,也是地铁2号线和地铁5号线的所在。
最好的配套:
核心干道和地铁带来的是商业的繁荣。萧山新区是萧山商业最集中的地方,也是整个江南目前商业最繁华的地方。以前有银隆百货、LES城市生活广场、旺角新天地、恒隆广场,近2年又新增了万象汇、宝龙城市广场,而这些配套都在滨江御江南的2KM范围内。
不仅仅是交通的便利、配套的齐全,萧山新区还包括了最优质的学区资源,如金山学区、银河实验学区等,目前均是萧山数一数二的学区。
综合来说,萧山新区在杭州的理解,为一个区域中心的板块。
PART2:项目配套价值
萧山新区范围很大,但是价值点却有所不同。
从
区位价值
来说西面和北面的价值较高,北面靠近奥体、西面靠近滨江区政府。滨江御江南位于市心路西面、萧山新区南面,
价值中上
。
从
学区价值
来说,银河学区和金山学区价值较高。滨江御江南可能为金山学区,
价值高
。
从
交通便利性
来说,靠近金城路和市心路的价值较高。滨江御江南距离金城路500米、市心路1.3KM,
价值中上
。
从
地铁价值
来说,靠近地体站价值较高。滨江御江南,地铁5号线500米左右,
价值中上
。
PART3
:周边小环境
萧山新区西(南)开发基本完成,滨江御江南所在区域为其边缘地段,土地开发利用也主要来源于土地的拆迁。
地块形状未三角形,并且地块南侧依然为厂区,未来规划为居住小区,总体来说周边小环境有所欠缺。
滨江御江南在萧山新区的理解:萧山新区西(南)是萧山新区中配套最好、当下最好的板块,御江南在萧山新区(南)中的区位一般。
PART4
:项目产品力
整体来说滨江御江南的产品力属于国标,没有惊喜也没有惊吓。滨江的园林和双泳池的设置,总还是比一般的项目产品力依然要强一点。
PART5:价格涨幅
萧山新区西(南)
,金山小学区块,过去五年价格涨幅为
81%。
杭州整盘过去五年价格涨幅为83%