两家闽系巨头在上海遭遇滑铁卢

从早期高周转时代的房企扎 堆上海，到如今国企央企巨头集体围剿大上海 ，形成了两个完全不同的局面，上海市场的产品与服务内卷也正式打响拉锯战。

就在近期新政过去的一周时间，我们来仔细研究下大上海的销售数据，上海楼市对比深圳广州已经了较大差异化竞争，一二手房成交数据仍然在高位。

毫无悬念！在“9·29新政”的推动下， 上海国庆假期期间新房咨询量、认购量、成交量以及二手房网签量均大幅上涨。

10月14日，上海二手房市场延续了10月8日以来的活跃态势，网签套数在10月13日达到了1334套，创下2023年9月政策宽松以来的单日最高成交量。

上海中原地产的数据显示，自新政实施以来， 上海二手房咨询量显著上升，外环外新增客户数量也有所增加，客群整体来说活跃度已经达到顶峰。

随着新政策的出台，上海的房地产市场迎来了显著的变化， 豪宅和改善型住宅项目的销售速度较之前提升了2至3倍 ，而核心区域的房源更是受到购房者的青睐。

在 近期3000万体量豪宅成交数据方面，上海完全是碾压其他城市 ，特别是位于城市核心地区的几大标杆项目，都为楼市起到了关键性引导作用。

因此，上海被很多同行形容为楼市的大数据基地， 就是有购买力，有产品力，有内卷的底层逻辑，只要你有好产品，就能找到客户。

因此，上海从2021年开始，早期一批高周转民企铩羽而归之后，一大批国企央企阵营都把投资重点放在了上海 ，特别是新闽系四巨头：建发，象屿，联发，国贸。

从2021-2023年，上海市场对于闽系国企巨头们来说，都是其业绩增长最大的贡献城市之一， 特别是国贸地产与象屿地产几乎都快变成沪系房企。

象屿地产目前已经算是半个上海房企了，其形成了上海+厦门双总部的格局，并且在江浙周边的投资额度已经完全超过了其在厦门的投资，因此豪赌上海也是其业绩的关键点。

过去两年间，象屿地产每年砸下200亿元买地，其中大部分投向长三角核心城市， 2023年上半年，在上海积极布局的象屿地产实现了5盘齐发，一时风头无两。

去年同期，仅上半年，象屿在上海 5盘齐发的情况在上海市场较为罕见，即便是本土“地头蛇”房企都难以做到。

而在4年前，象屿地产还是一家不入百强的小型房企。根据房地产研究机构克而瑞发布的榜单， 2020年时，象屿地产的全口径销售额仅有122.7亿元，全国房企规模排名第157位。

2021年至2022年是房地产行业最跌宕起伏的两年，许多千亿房企债务爆雷、规模掉队，而象屿地产却逆势崛起，也是基于其母公司强大的现金流储备。

另据克而瑞统计，2023年， 象屿地产的销售规模达到425.1亿元，位列百强房企销售榜单第35位，排名上涨了21位。

因此， 2023年可以说是象屿豪赌上海之后，业绩最为辉煌的一年 ，因此不管是挖人也好还是投资也好，象屿地产可以说是在上海直接杀入了行业主流市场。

不过时间到了2024年，已经过去的上半年来看，象屿地产似乎在上海已经熄火， 不管从拿地金额角度还是销售业绩角度，象屿地产已经遭遇了滑铁卢。

从前九月的操盘数据来看，象屿地产跟去年同期对比直接算是腰斩的状况， 去年同期象屿地产业绩高达200亿，今年这业绩确实有点惨淡。

另外拿地方面，象屿地产前九月拿地权益金额已经到30左右排名，但是去年可以看到，象屿地产可以说是拿地超级黑马：

另外一个重点，近期上海新政过后，房企几乎都迎来了一系列的业绩大丰收， 不过象屿在上海开发的最新项目：中环云悦府似乎动静不大，居然取消了公开摇号的销售方式。

其实大家应该知道，公开摇号方式销售目前在上海主流项目销售端口已经比较常见了， 取消这种方式背后的逻辑只有一个：就是认筹人数实在是太少了。

中环云悦府作为象屿少数内环的项目，10月13日开盘，是象屿跟浙江交控的合作项目，目前销售数据官方还没发布，按照前面三次开盘数据来看，似乎不是太理想。

其实 中环云悦府区位来看还是不错的， 目前遇到销售困难的核心原因估计是周边的竞品实在是太强大 ，不管是中环金茂府还是其他头部房企，在这个区位稍显强势一些。

另外一个方面，象屿作为新手布局上海也就4年时间，还没拿出手一个独立操盘的标杆口碑项目， 对于其他已经深耕上海数十年的竞争对手来说，象屿的自身操盘实力也是有限的。

另外一个项目，象屿江湾悦府属于郊区项目，这几年不管是象屿也好还是其他开发商也好，外围项目去化一直还是艰难。

不管是奉贤也好还是嘉定也好，如今去化能达到40%都算不错了，因此象屿如今在上海市场的压力可想而知， 不过也有例外：万科的嘉定神盘：理想之地。

象屿布局上海的前两年，属于高举高打的局面 ，大面积的合作项目，冲击销售前期凶猛，不过单打独斗的实力还是有一定差距。

加上今年土拍市场，象屿地产在前十个月仅仅获取两个项目， 因此如果后期项目持续滞销，象屿未来在上海的日子一定非常不好过了。

另外一个方面更加值得关注，象屿在这几年布局上海以来， 基本上把上海的一些知名经理人都挖了一个遍，刚来的新区域总鲍轶群或许是后期压力最大的人。

说到布局上海的闽系巨头，肯定不可能不说建发地产了， 作为如今已经杀入前十的国企代表，这几年可谓是风生水起。

不过与其说建发地产是超级黑马，不如说是市场的搅局者，建发地产的成名之作就是其超级豪华的中式建筑风格， 全国各地建发造大门已经成为行业佳话。

但是也不知道为什么， 近期在上海开盘的新项目一上市就开始降价 ，这或许是建发的不自信还是确实对业绩回款压力太大， 总之而言建发地产在上海的布局也不容乐观。

10.13日，新政开始的第二周，建发在上海新盘市场抛出一颗“炸弹”， 旗下建发海阅首府项目进行一批次开盘认购优惠活动，开盘开始直接优惠2-4%。

其实可以算算时间，建发地产在上海深耕已经超过20年 ，不过也还是近两年才在上海逐渐引起关注，这也跟闽系国企整体战略调整有很大关系。

建发地产与象屿地产发展非常类似， 前几年在上海都是猛虎下山的疯狂，2023年也是建发地产在上海最辉煌的时刻。

对于上海人来说， 建发的新中式产品做的相当大气，特别是超豪华的示范区呈现，很多客户也容易上头 ，不过建发对于后期操盘的效果来说，确实让大家大跌眼镜。

去年建发上海闹的很大的集体维权事件来说 ，可谓是建发品牌在上海的彻底沦陷，可以说也是建发地产在上海口碑的彻底崩塌。