作者：满杯橙汁
来源：港股那点事（hkstocks）
看到这个题目您可别想歪了，本文不涉黄、不涉性——那玩意，伤身次要，关键还伤钱。
咱就找个公园长椅，很单纯很单纯地聊聊房子——这个实实在在涉及您的钱包。
先说说我对房地产投资的几个简要结论性逻辑：
1、首当其冲买一线（北上深）。
这个我完全不否认。资源和资金都高度集中，谁不买谁是傻瓜。
但是两个问题：1）买不买得下手？一线城市的房价摆在那里，动辄十几万一平米，你就算是土豪，也要犹豫的。2）、买不买得起？这个问题会把90%的屌丝挡在门外。
2、如果你想要去三、四线城市买房做投资，我送你四个大字：找死，找死的平方。
3、买二线城市？别看近年来武汉、郑州这些二线城市是蹦的挺欢的，但是这个可持续性怎么样，我表示十二万分的怀疑。
4、那么，当下最值得投资的房子在哪？结论是：准一线。
何谓“准一线”？就是紧挨着北上深三座城市的地方。必须大面积接壤，和一线城市0距离，打断骨头还能连着筋的，才叫准一线城市。
大家可以看一下这些年来北京附近城市的房价都长成什么样子了，前段时间安居客发布了《2016国民安居报告》，排名第一的是哪个城市？是廊坊！2016年廊坊二手房价格同比涨幅高达103%，我相信这个涨幅更多的来自于他的邻居北京赋予它的活力。
同样的，上海和深圳周边，也存在有潜力的准一线城市，不过这次我就单讲深圳周边的准一线城市--东莞。
深圳这座超级大都市，自然也会带动临深城市的发展。有很多人认为深圳外溢，获益最大的城市是中山，我不这样看，仅仅靠着一条深中大桥连接起来，两座城市的联系肯定远远不如接壤来得紧密，0距离、骨肉相连，这才叫准一线。不管现在在看这篇文章的你是在深圳买不起房啊还是买不下手，我都建议你看看东莞的房子。当然如果你是把在深圳的购房名额已经用完的人，就更可以考虑去东莞看看了。
我这样说并不是拍脑袋的想法，我们可以从下面几个角度来分析：
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一、经济发展水平
看一座城市房地产未来的发展，一定会看经济和人口。2016年，东莞的地区生产总值为6827.67亿元，同比增长了8.1%，东莞的经济发展水平当然是比不上深圳了。不过它比全国（6.7%）和全省（7.5%）的平均水平都要高。再细看东莞的经济结构，2016年第一产业增加值22.80亿元，占比下降0.3%；第二产业增加值3172.50亿元，增长7.2%；第三产业增加值3632.37亿元，增长8.9%。三大产业比重为0.3 %、 46.5 %、53.2%。
一般来说，一个地区的房价和第三产业的占比有紧密的正相关性。但是东莞自2012年开始第三产业的占比就一直在53%左右。从经济发展水平来看，东莞的经济发展速度比较快，经济结构比较稳定。
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二、人口增量
看人口增量说到底就是看需求端会不会增加。能够赢得增量人口的城市，房价自然会得到支撑。
小学生在校人数算是一个比较靠谱的指标，因为小学是义务教育，入学率接近100%。并且小学生数量是按“人头”数出来的，不是抽样调查而估算出来的，数据会比较精确。再就是小学生人数没有和政绩指标挂钩，所以数据相对真实、水分会比较小。
从小学生数量变动的情况来看，东莞2015年的在校小学生人数为71.93万人，比2008年增加了19.07万人，年复合增长率为4.5%。东莞这个小学生增长数量虽然不及深圳27.89万的增量，但是它比北京的小学生的增量还要多，在重点城市之中排名第4，作为一个准一线城市，也是很合格了。
大部分的指标都只是做参考用，“小学生在校人数”这个指标也是有一定的局限性。对于东莞这种城市，它的在校小学生人数会略微滞后于人口增长，因为很多外来务工人员没有把孩子带过来，小学生人数就有可能会滞后于人口增长。
所以可以结合“人口净流入”这个指标一起看。东莞人口净流入从2000年以来就在500万人以上，从2006年到2010年期间，东莞的外来人口明显增加，2009年东莞的人口净流入为607.35万人，首次突破了600万人， 2010年之后达到640万人，之后就保持一个相对稳定的状况。到2015年，东莞的常住人口为825.41万人，户籍人口为 195.01万人，人口净流量达到630.4万人，比2008年又增加了54.66万人。
深圳是个什么情况呢？2015年，深圳的常住人口为1147.89万人，户籍人口为354.99万人，人口净流入为792.9万人。从数值上来看深圳的人口净流入比东莞的要多，实际上，东莞的外来人口的比例常年保持在77%左右，比深圳的69.07%还要多。换句话说，东莞刚需房市场的潜力比深圳还要大。
另外，虽然东莞的户籍人口占比只有23%左右，但是一直以来都保持着正增长。
▌三、土地供应
受宏观调控的影响，2016年东莞的土地供应较2015年有大幅度下降。土地供应建筑面积为
973.74 万平方米，同时土地成交建筑面积为969.07万平方米。政府出让的地块几乎都卖出去了，这个现象在以往几乎是看不到的。
