经济差房价涨！悖论背后啥逻辑？奇葩调控层出不穷，“供地”伪市场敢不敢打破？

               奇葩调控层出不穷，“供地”伪市场敢不敢打破？

经济差房价涨！悖论背后啥逻辑？奇葩调控层出不穷，“供地”伪市场敢不敢打破？

限制不是市场经济，限制反倒是另一种“干扰”房地产市场秩序的行为。

叹息啊，5月4日上海出台新楼盘需公证摇号方式销售的政策。回顾去年以来几十个城市的调控我们看到，一个比一个限制多，限购、限贷、限价、限售（达一定时间方可转让）——四限，不，有的还有更奇葩的规定，层层加码调控。

尽管，地产调控进入竞相比“限”的时代。可房价没见谁控制住、控制好。诚意问题？是，也不是。

根本上在于货币放出来太多，地方政府乃至中国经济被土地财政、房地产影响所绑架。那怎么破？

打破政府供地、开发商盖楼的伪房地产市场

包括杠杆游戏主创张银银在内，很多人觉得影响房价的因素应该是这些：人口增长情况及结构、土地供给、货币供应、各种调控和税等。没错，看似是这样。但杠杆游戏要说，其实这些都是短期因素。

譬如人口，中国是进入老龄化了，大部分地方房价根本没怎么涨，甚至还稳不住，可主要一二线城市及大都市区周边，涨个没完没了。即便未来我们劳动力全面下滑，主要大城市人口依旧不会少。这就是经济规律。

所以，最大程度决定主要一二线城市房价的，其实是房地产体制。最核心恐怕就两点：土地供应制度和非营利性住房体系建设。

中国土地勘测规划院黄小虎研究员就撰文回顾过，1980年代，国WY曾成立住房制度改革领导小组，经过较长时间探讨，社会各届对住房制度改革形成如下共识：需求侧（存量住房）是“租售并举，提租促售，以售带租，小步快走”；供给侧（新建住房）则是政府建房，合作社、私人建房和开发商建房并举。

其中最让杠杆游戏注意的就是合作社、私人建房。1990年代初，我国有5000多个住宅合作社，成立了全国性的协会组织，制定颁发了规范的住宅合作社章程；当时的建设部还出台了城镇合作住宅管理办法，召开了两次全国性的工作会议。一时间，住宅合作经济呈现出广阔的发展前景。

如果各位年长一点的朋友就知道，1980、1990年代，我国很多小城镇，包括很多大城市都出现过农民建房、合作建房等情况。譬如杠杆游戏3月在写“特大超大城市房价的隐秘世界”系列时，看各地年鉴就发现，不少体量不小的城市都有大量城镇自建房屋。

不否认，当时也出现了很多乱象。但不能因为乱象就彻底否定曾经的努力和实验。

后来的情况大家就都知道，1998年所谓的彻底房地产市场化，一切偃旗息鼓。到了2003年后，土地供给也被完全垄断，地方ZF几乎成为唯一的土地一级供应商。

接着地方平台、投融资公司大量出现，地方ZF性债务一再攀升，土地财政积重难返。当然了，这也和分税制改革有关。

所以，你会发现，真正的问题是我国住房土地供应市场被垄断。

那么可以设想一下，即便土地体制私有化这些不奢望，只要允许农民集体建设用地可以交易入市、流转，无论什么大城市土地供应是不是一下子就暴增；同时允许合作建房，给予各种优惠，并不准转手溢价，你说供应是不是也剧增！

再强力推进点无门槛，只要没房就可以申请的公祖房。不太奢侈，就像重庆那样，千万级人口城市都搞几千万平米公租房，也就几条地铁的钱而已。

充分的住房市场也就真的激活了，既有各类市场主体，盈利的开发商，和不准盈利的合作建房，还有公共性质租赁房。你说，谁还去炒房？当然，核心地段肯定还是会贵，但起码不再是“全民炒房”。

住房制度需要“社会主义”

刚才提到公租房。除此之外，欧洲那些国家，特别北欧真穷人有政府兜底，普通中产可以搞合作建房，不以盈利为目的，不准溢价交易。

Ok，你会说合作建房土地哪来？搞地票制度啊，从农村多余的集体建设用地流转来。至于说耕地会不会减少，粮食安全等顾虑，重庆不就把宅基地复耕了。农民失去宅基地怎么办？社保制度跟进、就业帮助跟进，住房保障跟进。

如果允许合作建房，允许农村集体建设用地交易给白领、中产合作建房，不仅农民获益，这个成本也绝对大大低于主要一二线城市的商品房价格。

那政府一定没钱赚？不是啊，政府及平台公司一级收储可以在城市进行，包括旧改。甚至可以考虑在地票交易中，与白领中产合作建房竞争流转来的农村集体建设用地指标。然后，再拍卖给开发商，不也有赚。

而开发商建的房子，自由交易，不该有任何限购、限价、限售。至于限贷，银行自己决定，要尊重市场主体。

如果这样，基本需求和投资、投机不就区分开了。至于说很多人会说核心地段基本都是商品房了，各项配套这些也更好，肯定还是贵。没错，是贵，但真“社会主义”、真市场经济的土地供给方式，决定了，便宜的也有。普通人有更多选择。

恰恰，有贵有便宜，有高端商品房、核心区域商品房，也有便宜的合作房、公租房，一个人才有奔头，才既可以安于“平庸”，也可以逼迫她/他上进追求更好的生活。而教育医疗等的均等化配置，那是另外一个问题了，不是没办法做好。

有保障、有合作、有市场的多元房地产格局，货币再宽松也有了防火墙

如上文所述，我们发现，今天我们这个所谓的房地产市场化，才是伪市场。真市场应该是：

1、土地供应上，政府可以、农民也可以。甚至城市居民，一个小区的人都想赚更多钱，决定一起把小区拆了重新卖地或重新盖，不也可以，只要符合法律、符合规划；

2、盖房子和住房市场供给上，开发商可以，合作盖房也可以，甚至城乡结合部农民合作盖来卖也可以。白领们自己从地票交易所买地盖合作房，可以享受税费优惠，但不准溢价交易即可。对了，最穷或刚毕业学生，公租房应保驾护航。

这才是多元的土地和住房供给，这才是真正有市场竞争的房地产市场。

若此，你M2再高，最多影响开发商最贵那部分商品房和老城区的二手房，大部分人不需要心惊胆战，不需要去参与投资房产，甚至被逼炒房。

因为她/他有基本的保障，知道自己不会因为房子太少一定就成为财富的缩水者。

退一万步说，就算货币无侥幸，会影响其他资产泡沫，但起码隔离了大部分房地产金融风险。要让我们房地产市场更好，要让高房价不再折腾中国民众、中央政府，就该拿出彻底改革现行住房制度的决心！

来源：杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）

经济差房价涨！悖论背后啥逻辑？？

全中国的专家/学者也研究不出房价涨跌背后的逻辑？

“可有人说对了啊？” “你确定是研究出来的而不是蒙对的？反正有50%的正确率！”

1  口红经济

经济萧条。

女白领来到商场里口红专柜前，涂抹了试用装，嘴唇红艳可人。顿时心情舒畅了许多，失业的压抑烟消云散，刷卡购入。嗯，等会还要吃顿精致的晚餐，再看场电影。

经济萎靡，反而带动了总额不大休闲/餐饮/甚至轻奢消费的繁荣，以眼前的感官刺激来减缓漫长的痛楚，这一剂药就衍生出了口红经济。

这只是众多经济悖论的冰山一角。

那动辄百万起的房产总不至于如此吧？

答案是NO！

经济繁盛。

开厂的/贩菜的/养殖的/开店的/建造的…，当然还包括解决了更多人就业的第三产业——从高端的研发设计、到中端的服务中介、再到低端的接待清洁，市场供需两旺、交易活跃，加上金融业从中穿针引线、资金融通，实体经济的黄金年代、上世纪的八九十年代。

钱是逐利的，哪里回报高它就流向哪里。

当实体赚钱，人们恨不得典当全部身家一猛子扎进去，哪管身后众人呼劝。

经济好时，都忙着赚钱，谁会有心思去关注投资/投机，包括炒股/买房。只有经济冷了，人闲了，钱闲了，才会琢磨着捣鼓些啥。

是的，经济跟房价负相关！

3  经济萧条，房价上涨

科研投入大、风险大，回报难料，一般人/机构是无法创新的，这也造成了市场经济的重要特征——产能过剩，这是萧条的根源。

繁荣后的萧条总会产生积淀的资金，部分有钱有闲的人就会去旅游、户外、美食、恋爱……当然也要投资理财、财富保值，于是购买资产推升价格，进而正反馈螺旋向上循环，吹起了日渐增大的泡沫。从过往的历史看，房子被选为这种资产的可能性最大。

经济萧条引致房价上涨更重要的原因来自政府的经济刺激——房地产是关联上下游产业链最长的行业，可谓四两拔千斤。所以，每次保经济都是刺激房地产，我们最熟悉的是2008年的四万亿和2016年的去库存。

那房价涨跌背后是何逻辑？

4  短期，信贷杠杆撬动房价

钱流向哪里，哪里就会有泡沫。

这里的钱不仅指存量的钱，更指增量的钱——信贷，也可以说是信用/贷款/债务/杠杆,它是凭空产生的。100万的房子，你只掏了30万首付（存量的钱），另外的70万是从银行借贷的（增量的钱）——是银行对你的信任而凭空创造出来的。

是的，短期看房价是由信贷杠杆撬动的：日本房价起始于1980S年代的信贷扩张，终结于1990S年代初的信贷收缩；美国房价起始于2000年互联网泡沫破灭后的信贷扩张，终结于2006年前后的信贷收缩；中国历次调控房价涨跌最终靠的都是信贷。

是大量普通人借助信贷杠杆的东风推动了历次房价大涨，也因此才有“天下买房武功 唯屌丝接盘不破”的说法。

信贷宽松——贷款就多——贷款流入楼市——而贷款就是钱——于是钱就流入楼市——钱多推动房价上涨。

5  长期，房价靠供需/财富积累

房价涨幅和经济增长并非迅速相关，而是滞后的——吃饱穿暖后，才会改善居住。

日本经济蓬勃发展于六七十年代，房价泡沫却处在八九十年代；中国经济起飞于1980S年代，经过二十余年的积累，泡沫启动于2000S年代；美国最近的一次的房产泡沫破灭于2007年前后，却因为1970S年代经济滞涨消除后，有八九十年代财富积累的底子。

城邦经济体的香港有些特殊，1997年前的房价大趋势上涨，因为经济繁荣、财富积淀的结果，而2004年开始的这波楼市泡沫则是由大陆资金南下推动的。

是的，财富的积累产生了住房的需求，需求的增加造成了房价的上涨，而若有信贷宽松的刺激，就极易产生楼市泡沫。

是的，城市房价的涨跌，长期取决于人口的流入及流入人口的财富多寡和创富能力。

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