行业数据｜前5月各指标累计增速全线回落，三季度将继续下探

1-5月全国商品房销售面积、金额累计同比增速继续下滑，但较前4月略有放缓，政策调控效果继续彰显，市场出现一定程度降温。其中，自去年四季度调控以来，商品房销售金额的累计同比增速已下降22.7个百分点，一方面是面积增速较去年9月下滑12.6；另一方面，“限价”导致一二线多“量跌价平”，而价格较低三四线销售火热也是金额增速回落的原因之一。

单月来看，面积、金额均环比上涨4%，总的来看，幅度不大，且单月销售面积、金额的绝对量仍处于近一年平均之下，在政策调控下，市场仍处于下滑通道当中。从销售区域也可见一斑，政策更为严厉的东部地区销售面积增速最低，不到10%，而东北、西部、中部销售增速均在15%以上，其中三四线城市功不可没。不过，4个地区销售增速仍在持续回落，符合我们此前预判，虽然上半年三四线销售撑起全国市场，但可持性不高，未来继续回落为大概率时间。

总而言之，在政策不断升级且延伸至大部分三四线城市的情况下，市场会持续降温，销售增速也将进一步下滑。对于6月而言，由于冲击半年度业绩，政府和房企僵持的局面一定程度会被打破，供应量的回升将带动成交环比上涨，但累计同比将依旧处于下降通道中。随着重点一二线城市偃旗息鼓以及三四线城市逐步降温，三季度销售面积增速可能降至10%以下。

房地产开发投资增速今年首次下滑，较上月下降0.4个百分点，但仍比去年7.2%的最高增速高出1.6个百分点，整体投资热情并未出现减退，房企信心较足。从单月投资额保持在近一年平均值之上，环比上涨17%、以及同比显著高于近2年皆可佐证。

投资增速的下滑主要是受到两个先行指标，土地购置和新开工增速回落所致。实际上正是由于此前房企继续补库存导致土地价格过高，导致开发投资增速中的土地购置费用增速明显加快，并带动全国房地产开发投资增速持续上涨。

从区域来看，东北区域增速为负，且降幅扩大，与房企拿地不积极、库存较高不无关系，而中部地区增速仍然保持在16%以上，一定程度上得益于中部三四线城市土地市场的火热。

我们认为，随着政策逐步落地以及销售增速进一步回落，房地产开发投资增速继续冲高动能不足，且在一二线土地市场降温以及三四线土地难维持火热的状态下，对未来房产投资回升可持续性保持谨慎乐观，预计二季度开发投资增速仍保持平稳，三季度继续小幅回落。

尽管新开工面积累计同比增速放缓，但增速仍维持在9%以上，而单月来看，5月新开工面积16939万平方米，环比增加2%，新开工面积绝对量依旧处在相对高位，开发企业对未来市场保持乐观，开工意愿较大。

一方面通过加大开工力度增加可售货值来补充库存，另一方面，在土地市场争夺仍然激烈，1-5月土地购置面积增速维持在5.3%，但较前4月下滑2.8个百分点，主要是一、二线热点城市土地出让较少，政府供地节奏导致整体土地成交增速放缓。此外，土地购置金额增速结束此前告诉增长趋势，1-5月较前4月回落1.9个百分点，这与三四线城市土地市场火热不无关系。

就目前情况来看，一线和强二线城市土地市场继续保持“沉默”，部分二线土地大户如青岛、济南等城市继续现有供地节奏，而三四线土地市场“量价齐升“预期短期不会发生逆转，因此，未来土地购置面积增速会进一步增长，土地成交金额由于三四线占比以及政策限制下，增速将缓慢回落。

尽管销售增速有所下滑，但由于多数城市供应不济，导致供求比仍小于1，库存量仍处在下降通道过程当中，去库存正在持续进行且取得一定成效，从5月数据来看，各类物业类型库存均在下降，其中住宅库存较4月末下降3%，较2016年1-2月最高峰减少22%。考虑到后续成交仍有回落风险，库存下降的速度将继续放缓，而商、办库存的风险仍不容小觑。