本文授权转载自 安邦咨询
上海在住房规划上为租赁住房大开空间，进一步凸显出中国房地产尤其是一线楼市风向的转变。ANBOUND研究人员认为，就目前而言，中国房地产市场从原来的增量为主逐步过渡到存量为主的市场，由原来的购买为主逐步进入到“购租并举”的市场。租赁市场的发展是一个非常大的趋势，租房将逐渐成为一种新的生活方式。
来源 | ANBOUND宏观经济、产业研究中心
选自 | 每日经济,总5455期 房地产通讯,总1092期
7月4日晚间，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块，其“土地用途”均明确标明为租赁住房，这不仅是上海首次出现该类型地块，在全国也尚属首次。
仅仅三天之后，上海发布了《上海市住房发展“十三五”规划》，明确新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房70万套，保障性住房55万套，而商品住房仅45万套；土地规划上，土地出让总计划5500公顷，其中商品住房2000公顷，租赁住房1700公顷，保障性住房1800公顷。
上海在住房规划上为租赁住房大开空间，进一步凸显出中国房地产尤其是一线楼市风向的转变。从7月4日上海两个地块的出让信息来看，浦东地块的建筑面积为130,014平方米，根据7.23亿的起始价格来算，楼面价仅为5568元/平方米；嘉定地块的建筑面积为71283.5平方米，根据4.24亿的起始价格来算，楼面价仅为5950元/平方米。
这一价格大概只有同等地段商品房用地的1/3乃至1/6，有助于降低开发自持的成本，从而稳定租赁价格。事实上不仅仅是在上海，从房地产企业近期发布的半年报来看，长租公寓、城市更新等非传统业务越来越受到重视。
有数据显示，全国前三十位房企中已经有三成涉足长租公寓。比如作为龙头房企，万科近期以来就连续在北京、佛山等地拿下100%自持地块。此次上海的不同之处在于两个地块明确了出让类型为租赁。
根据ANBOUND房地产跟踪研究显示，随着中国一线城市楼价持续走高、楼市调控政策不断加码，房贷与租金之间的价格差也继续拉大，租房需求大幅增加，住房租赁市场迎来一片蓝海。2016年，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台后，我国住房租赁市场便迎来了良好的发展机遇。
2017年1月，中央财经领导小组第十四次会议上明确提出“让全体人民住有所居”，对购租并举的住房制度作出具体部署。国家人口计生委的报告显示，2014年中国流动人口规模已达2.45亿，其中超过77%为80后，72%的流动人口通过租房居住，2013年承受的房租平均每月1051元。
链家数据显示，2015年中国有近1.6亿人选择租住，预计2020年将达1.9亿，2030年将达2.7亿。业内人士预测，未来3-5年，中国租赁市场租金规模将超过1.5万亿元；2030年，租金交易额将达4.6万亿元，一线城市租金交易额将超万亿元。
以上海为例，近两年租赁市场持续走高。一方面，房产成交活跃，租赁市场挂牌房源数量大大减少而租房需求却持续走高；另一方面，房地产价格快速上涨，租金水涨船高。事实上，消费者观念的升级，正助推租住成为一种新的生活方式。当下年轻人的消费观念已经发生改变，对房子的关注逐步回归到居住属性上来。
近八成租客认为，只要租金合适，租期稳定，房源宜居，一辈子租房也无妨。以北京、上海为代表的一线城市在过去的四年中，首次购房人群的年龄从30岁推迟到34岁。随着社会发展，生活方式和观念的变化，社会将会衍生出一些新的趋势，如结婚年龄推迟、购房年龄延后等。这会导致更多的人停留在租赁市场。
ANBOUND研究人员认为，就目前而言，中国房地产市场从原来的增量为主逐步过渡到存量为主的市场，由原来的购买为主逐步进入到“购租并举”的市场。租赁市场的发展是一个非常大的趋势，租房将逐渐成为一种新的生活方式。
此次上海专门从供地环节来发展商业租赁住房，是一线城市房地产发展的一个新动向：政府希望加强便宜的租赁房供应来留住人才。目前，上海外环外的土地供应将以商品房为主，外环内则以租赁住房为主，这样一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海的竞争力，这种做法对于同样面临人才竞争压力的其他热点城市乃至雄安新区都具有借鉴意义。
▼
