本文主要讨论了成都房产市场的现状，包括明星和企业家在成都购房的情况，普通高层房产的市场表现，以及购房策略和建议。文章还涉及房产市场的周期性波动、自住需求和资产属性的关系、楼盘品质和价值判断等话题。
市场存在周期性波动，但部分普通高层小区价格保持稳定。同小区成交价对比显示小幅上扬，证明市场并未完全低迷。
文章讨论了购房的长周期和短周期考量，强调平衡自住需求和价格波动的重要性。作者建议重视房产价值，远离高杠杆，立足居住本身。
作者提供了关于资源配套、房子品质的判断建议，并讨论了市场、板块等因素对房产价值的影响。同时提供了购房咨询渠道。
最近网上传出，很多明星、企业家都来成都买房了。
好多都在调侃建议去视高、青白江，
蔫儿坏~
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不过消息倒是真的，潘先生去看了蔚蓝卡地亚、董女士去了麓湖，你看，有钱人买房其实也挺无聊的，直接哪儿贵买哪儿~
这两个饭后谈资倒是说明不了啥，生死线徘徊是多数房东的现实境遇，但至少证明成都核心优质资产还是有吸引力的。
那问题来了，这些跟普通人也没关系，普通高层产品有走出独立行情的可能性吗？
还真有，而且有一些还是逆市小涨。
最近我粗略看了一下，个别小区、部分产品，同户型成交价对比2023年有了小幅度的上扬
（同小区一般不会共进退，要分不同户型，只对比面积段相当的）
。
你看，市场也还没烂透嘛，豪宅兄弟们都在吃苦，这些浓眉大眼的普通高层悄咪咪还稳住了，很不懂事。
这也印证了上一篇【
300-600万，买房难上加难
】，我提到的“
占多数的非核心非优质板块和产品，会小规模上下探底，螺旋式缓慢下跌
”。
倒不是pua你们买这些小区，毕竟长线来看，我认为他们都只会走下坡路，这个会在多头和空头、房东和买家相互试探中完成。
在实操买房过程中，谈价的重要依据来源于成交价格，特别是一些5-10年房龄小区，已经完整走过一个周期，往回追溯，某些房源当前其实就是价格底部。
这里有两个问题：
1、只看长周期，未来必定是一路下滑，即便有反复，我为啥不再等几年或者10年买？
2、如果市场存在周期性反复，究竟哪个位置是底部？
第一个问题，因为买房存在窗口期，这就不得不搬出一个经典悖论：“早买早享受，晚买享折扣”。
早买的看晚买的很蠢，东西都过时折旧了，还不如不买；晚买的看早买的也很蠢，一模一样的产品，非要最贵的时候买。
不过对于房子这种不动产，又以自住需求驱动的大宗商品，更需要平衡，价格主要看近期是否在低位。
同一套房子，6年房龄时2.4万/㎡买入，和它10年房龄时2万/㎡买入，很难判断谁赚谁亏，可能都是合理价格。
房子使用价值巅峰期从10-15年左右开始下滑，你以为的低价买入，实际房产净值也完成了折损。
第二个问题，踩准最低价基本不可能，但可以从成交价起伏变化中，踩准较有性价比的位置，节约一部分成本。
建立在自住需求驱动的购买行为，只找短周期内适宜的切入点，不纠结长周期市场走向，我认为动辄10-20年周期房价起伏指导买房决策，不是很有意义。
实操当中有很多例子，比如当前郊区已经暴跌，甚至都还没有止跌，但买入的人其实也不算少：
上面这40个买家绝对不可能不知道市场情绪很差，还有继续下跌的风险，但已经不重要了。
刚需总价+历史最低价+自身居住需要+小区相对不错的地段和产品，性价比已经有了。
如果非要杠一下，去跟人家说5年以后可能还要亏10来万，那人家已经解决了居住问题、孩子上学问题，就当自己租房每年花了2万，顺带买了个学位吧。
真正对价格长周期波动需要关注的，主要是纯投资、高总价改善、5年内次新，非常考验买入点和卖出点，安全性问题应该排第一。
首先纠正一下，供需不只是字面的“供应”和“需求”两个维度，市场情绪、政策也是供需关系的一部分。
比如历次调控政策来回变动，都不太可能影响不动产价值，只能人为干预供需，毕竟看不到的手也不是万能的。
最近股市上茅台盛极而衰，回收价开始要保住2000元，本质就是供需关系剧烈变化，支撑不了这个价格，要做价值回归。
毕竟酱香科技这玩意儿，股价比汽车、新能源、国防军工还高，有点离谱，明显是价格不匹配价值。
回到楼市，当前对供需影响较大的有两个因素：
第一是所在区域是否具有坚实的自住需求，以及未来是否有人口涌入接盘的预期。
第二是板块资源、楼盘品质，是否能够支撑某个价格，具备较强的说服力。
我认为房子由居住属性（消费品属性）、资产属性（投资品属性）两部分构成。
当市场好的时候，资产属性>居住属性，当前的价格必定反映未来预期价格，会持续不断推高房价，资产属性越强，价格预期越高。
反过来市场差的时候，资产属性<居住属性，大家对未来预期很差，当前价格就会无限趋近本身价值，透支未来价格的能力就越差。
所以大家看最近川发这种楼盘都快跌到发行价了，不是它基本面出了重大问题，而是前期预期太高，高杠杆进场的太多，供需失衡了。
而上面这些冷门止跌小区，根本就没有人愿意来炒，价格是围绕它的价值点做周期性往返运动，体系很稳定。
我认为远离高杠杆，重视房产价值，立足居住本身，自然可以笑看风云，静观天下大变。
价值基本面的判断基本思路，还是我们老生常谈的一些话题，一看资源配套，二看房子品质。
资源配套之中，首看教育资源，其次再是产业、交通、商业水平和丰沛度，细枝末节的公园、医院之类的，其实对房屋价值影响可以忽略不计。
产品这个就比较复杂了，以新房为例，2T2/1T2肯定是未来主流，143光厅入户新产品是改善标准，大横厅、LDKB设计、100%得房率都会是未来趋势。
具体问题具体分析，这个还要结合市场、板块做横向对比分析，这里不再赘述，有需要咨询的，可以扫描下方二维码进群探讨，也可以私信群主了解。
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视频号《成都东哥说房》
每晚21:30-23:30直播
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