文/杨现领（链家研究院院长）
我们说中国正在快速步入存量房时代，那么这个时代的基本特征是什么？它有什么可度量、可跟踪、可监测的指标？或者说，标志性事件是什么？我们认为，总体来看，有这么四个判断维度：
一、流通能力的趋势性上升
流通能力衡量的是存量房市场的交易活跃程度，可以用两个指标度量和比较：
1、
流通率。从横向数据看，
2016
年中国总体水平为
2%
，北京、上海、深圳、广州分别为
3.6%
、
4.5%
、
5%
、
2.8%
。二线重点中，天津、成都、杭州、苏州、厦门分别为
3.6%
、
3.2%
、
3.3%
、
2.3%
、
4.3%
。进一步对比，
2%
的总体流通率高于日本，低于美国，但是一线和二线热点城市已经接近甚至超过发达国家的平均水平。从纵向对比看，以历史数据比较详实的北京为例，
2008
年二手房交易量开始超过新房，在此之前的流通率不足
1%
，在此之后，流通率逐步提升，过去十年的均值为
2.4%
，峰值为
2009
年的
3.9%
。
2、
二手房交易量（额）占比。近年来全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，
2016
年占比达到
41%
，
5
年前这一比例不足
20%
。一线城市二手房交易额达到
3.2
万亿元，是新房成交额的
2.13
倍，北京、上海二手房成交金额分别是总交易额的
74%
、
72%
，占比较
2015
年分别提高
6
个、
4
个百分点。
二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的
52%
、
67%
与
60%
，比去年分别提高
2
个、
12
个与
15
个百分点。从成交量看，
2016
年全国二手房约成交
504
万套，北京二手住宅成交
26.9
万套，上海
36.2
万套，深圳
10.2
万套。二线城市中，南京成交
15.3
万套，天津成交
16.5
万套。二手房交易量超过新房的城市有北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等
9
个城市。
二、机构渗透率的全面上升
机构渗透率衡量的是围绕存量房市场的专业化、规模化服务机构的发育和完善程度，具体而言，至少有这么几个层次的渗透：二手房交易的经纪渗透率、租赁机构的渗透率、物管渗透率。
1、
经纪渗透率。基于房屋交易本身的高客单价、低频、非标等特点，专业化服务机构会发挥越来越重要的作用，经纪人的角色不可或缺。有三个主要原因会强化这个趋势：其一是连环单的上升，导致交易复杂度上升，交易的确定性和可控性变得尤其重要，对专业服务的需求上升。其二是客单价越来越高，交易安全比以往更为重要，在合同和资金的流转过程中，只有专业机构的介入才能最大限度地降低风险。其三，跨区域的换购交易不断增多，一、二手的联动性越来越强，客观上都会增加对专业服务的需求。
从目前的情况看，一线城市经纪渗透率已经很高，
2016
年北京、上海、深圳的经纪机构渗透率分别达到
88%
、
86%
和
80%
，广州也达到了
75%
，渗透率均比往年有所提高。
2、
租赁运营机构的渗透率。从成熟市场的经验看，这里的机构应该是两类：其一是持有和运营为一体的机构，这类机构在房地产
Reits
成熟的美国和日本都比较普遍，在美国渗透率约为
8%
，在日本的渗透率为
17%
；其二是托管类机构，它们不持有、不拥有物业，主要为大业主（通常为开发商或公寓机构）以及小业主（房东）输出管理，提供租前、租中、租后的一系列服务，从租客筛选、租金收取，到房屋维修等。这类机构在美国租赁市场的渗透率为
22%
，在日本租赁市场的渗透率为
65%
。
反观当下的中国租赁市场，这两种机构均未形成一定的影响，形成一定规模的是介于两者之间的包租形式，既不持有资产，也不是轻资产的托管，而是一定期限内（通常为
3-5
年）的使用权承包出租模式。大致估计，
2016
年这种形式的机构租金收入规模在
200
亿左右，考虑到中国租赁市场
1
万亿左右的
GMV
，渗透率为
2%
左右。可见，租赁市场的机构渗透率还极低，处于早期发展阶段。
3、
物管渗透率。
2016
年全国有
73%
的房屋引入物业管理服务，一线城市的物业管理渗透率通常较高，北京为
81%
，上海为
88%
。
总体上观察，中国存量房市场的机构发育程度仍然较低，从服务范围上，租赁渗透率极低；从服务程度上，二手房经纪机构的成熟度、规范度仍有待提升，物管的服务深度也有待提高。
三、一批职业化服务阶层的出现与成熟
从这个维度看，至少有两类服务阶层：围绕交易的服务阶层、围绕房屋管理的服务阶层。第一类主要是经纪人，也包括围绕交易的诸多服务角色，例如过户专员、金融专员等，国外也有法律书士、抵押贷款经纪人、产权保险经纪人等参与。第二类主要是围绕房本身的服务者，物管经理是主要的代表。
以经纪人为例，
2016
年中国二手房交易额约为
6.5
万亿，其中
5
万亿集中在前面
30
个重点城市，
3
万亿集中在前三个城市，粗略估计，这
3
个城市的经纪人规模约为
25
万人，这
30
个城市的经纪人规模约
65
万人。如果以万人经纪人数量衡量，一线城市约为
200
人，即每一万人当中有
200
人为经纪人，人均交易单量为
3
单，月均不足
0.3
单。从这个数据看，即便是二手房市场规模最大、经纪行业相对成熟的三个一线城市，经纪人的人均效率都是很低，行业的产能明显过剩，看起来经纪人过多了。然而，从另一个角度看，经纪人又很少。这是因为经纪人的流失率极高，行业总体的月均流失率约为
10%
，换言之，一年之中，
120%
的经纪人会流失，行业是负沉淀，平均从业年限负增长。从这个维度看，经纪行业压根“没有人”。
这便是整个行业的根本问题所在。流失率高、从业年限短，缺少长期的职业打算，职业化经纪人还有一段很长的路要走。
四、行业新龙头的出现
大致预测，中国会在存量市场出现市值过
1000
亿的新龙头，并在未来
3-5
年出现
3-5
家大体量上市公司。
1、第一个领域是经纪服务领域。这个市场由于机构渗透率高且机构集中度高两个基本特征，加上经纪服务本身的规模效应和网络效应，在这个今天超过
6
万亿，未来可能超过
10
万亿的大市场里，产生一二个万亿级大型交易平台、几个千亿级中型交易平台的概率是极大的。万亿平台千亿市值，千亿平台百亿市值，关于这一点，应该是没有疑问的。
