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文丨一然

1

财富阶梯

我的三个同学，姑且称之为小一、小二与小三，大学毕业后，机缘巧合下，他们分别去了北京、武汉、和老家（一座上不了线的城市）工作。

北京的同学小一，因为结婚需要，2009年初，在双方父母的帮助下，最先买房，随后武汉的小二与回老家的小三同学陆续买了房。

数年后，小二被单位提拔，一年吃喝拉撒扣除后有25万的净收入；小三是国家公务员，也走向了领导岗位，工资收入不高，但总体来看也比较可观；小一呢？各种因缘，仍旧是基层普通员工，苦盼日后提拔。

我不知道十数年后三位的情况会如何，但是目前来看，虽然小一在社会身份上落后其他两位同学，但他所占有的财富大于小二，远远大于小三，而这种财富主要体现在房产上。

相信这样的同学，大家身边都有。事实证明，有时候 财富差异和个人能力相关性很小，而那些财富相对高的人只不过是选对了城市，赶上了房产蓬勃发展的时代，搭乘上了财富增长的自动扶梯。

2

房价与杠杆

未来房市会不会是财富增长的自动扶梯？鹤岗的房市无人问津，西安的房价却连涨39个月，房市因城施策的大背景下，房价也因城而异。

今天我们聊聊石家庄的房市。石家庄房价最近一波上涨出现在2016年初，经过1年半的时间房价翻倍，并于2017年7月达到了历史高点，然后逐步回落，时至今日石家庄房价回落10%稍多。

未来石家庄房价的上涨空间有没有想象力？ 寻因知果。接下来我们先来找到石家庄房价大涨的原因？

我们把时间拉回到2014年，我国房地产市场呈现一二线高房价和三四线高库存并存局面。

2014年6月，呼和浩特首先取消实施三年的限购政策，石家庄顺势跟随取消限购，接着大部分城市取消限购政策。房地产行政调控政策首先放松。

此外，2014年11月至2015年底央行6次下调存贷款基准利率，中长期贷款利率下降至4.9%，多次下调存款准备金率，2016年2月29日，央行再度降准。货币政策极度宽松对房价产生催化作用，石家庄房市开始进入快速上涨通道。

2017年，石家庄房市又缘何下行？

2016年12月中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

2017年3月，石家庄宣布实施楼市限购政策，提高首付比例。2017年9月，石家庄宣布楼市调控在“3.17”政策基础上升级，新购住房五年内不得上市交易。

由此，在行政与金融的双收紧背景下，石家庄房价开启下跌序幕。

行政与金融政策的松紧，引导市场情绪，进而影响购房人的行为。我国房地产历史不长，也就20多年的时间，但在这短短20多年中，房价呈现出几个周期的轮回，政策一松房价就涨，一紧房价就跌。所以，说我国房地产市场是政策市，也并无不妥。

成功的花，人们只惊慕她现实的明艳。人们只愿乐谈买不买房、去哪买房、什么时候买房，诸如此类话题，却很少人去追寻房价背后的动力。

我们在商店里买火腿肠需要付等价的钱，买房过程也一样，不同的是买房银行可以给贷款，然后在房本上盖个戳，算是抵押贷款。居民贷款等同于居民杠杆，伴着我国房价的高歌猛进，居民杠杆也一路向上。

举个张三买房的例子。张三毕业三年，女朋友催婚，打算买房，六个钱包凑了250万首付，银行贷款250万，购置了一套500万的房子，这个时候张三的负债率为50%。

隔壁李四觉得房价高，等跌下来再买，左等右等等不来下跌，却等来了上涨，女朋友催婚，丈母娘要房，无奈之下，六个钱包凑了250万首付，银行贷款350万买了一套600万的房子，负债率为58%（不考虑父母的借款负债）。

如此这般，在我国房价一轮一轮上涨过程中，百姓买房借的钱越来越多，杠杆率越来越高。因为银行的帮助，使得千千万万个买不起房的人有了自己的家，千千万万个家庭从居无定所，到负债累累。

用明天的钱，买今天的房，这样杠杆就成了藏在高房价下的秘密。

杠杆率可用居民贷款与城市GDP比值来衡量，这是国际通用的衡量杠杆率计算公式。具体到石家庄，2018年石家庄GDP为6082亿，居民贷款3286亿，居民杠杆率54%，如果再考虑居民住房公积金债务，这个杠杆率更高。 居民杠杆也有边界。

根据“国际清算银行”关于“住户部门杠杆率”的定义，石家庄居民杠杆率处于较高水平，整体处于橙色警戒区。

由于近些年城市存量杠杆率爬升过快，容易产生金融风险，这就好比一个人借款的速度远快于收入速度，稍微有个风吹草动，就可能引发资金断链。所以，稳杠杆成为大家耳熟能详的流行词。存量杠杆能力有限，增量杠杆成为房市主要的推动力，所以各大城市轮番上演抢人竞赛，抢的是人的购买力。

那么问题来了， 目前石家庄房市限购，外来购买力有限，城市居民杠杆率又比较高，举债能力边际递减，那么，未来石家庄居民增量杠杆如何？房市究竟有多大的想象力？

3

人与经济

房市长期看人口与经济，潜台词是人口集聚带来城市经济发展，这样可以做大分母，赋予居民杠杆更大弹性。

2014年石家庄调整行政规划，石家庄城区面积几何级增长，由原来的475平方公里增至2240平方公里。按照现行城市规模标准，2018年石家庄以500.31万的城区人口规模跻身特大城市行列。

2013年石家庄市域城市化率为55.72%，当时藁城市、鹿泉市和栾城县人口合计158万，按照55.72%的城市化率考虑，三区城镇人口总计88万，农村人口总计70万。

由于行政区划的调整，70万人在一夜之间成为城里人，身份发生了变化的同时，双手双脚却还没从田间地头解放出来，靠天吃饭，地里扒食的生活面貌没有改变。

一定程度上，石家庄大的也许仅仅是面积，多的也仅仅是人口，进阶特大城市只是一场统计游戏。

在吸引增量人口方面，石家庄可谓不遗余力。

2018年，石家庄在全市实施人才绿卡制度，向驻石企事业单位高层次人才和来石创业的高层次人才发放人才绿卡，为持有绿卡的人才在办理引进手续和在石创业、工作、生活等方面提供服务。

2019年3月，石家庄出台“零门槛”落户政策，取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”的迁入条件限制，成为全面取消落户限制第一个“吃螃蟹”的城市。

据悉，政策出台的三天内共有2000多人落户，省内人员占80%多。其中，半数为亲属相互投靠和购房迁入，迁入人员中，大专及以上学历者仅占41%。

不比不知道，一比着实吓一跳。2016年至2018年，石家庄常住人口增加约20万，同期同为省会城市的西安常住人口增加约120万，远远超过石家庄。

经济角度看，石家庄GDP在倒退。

2001年石家庄GDP 在主要城市中排名第18位，远超郑州、西安、长沙等城市，大约是北京GDP的三分之一。

2018年石家庄以6082亿的名义GDP在全国城市排名中名列第34位，此时石家庄的GDP约是北京的五分之一，同时被郑州、西安、长沙等城市渐次赶超。 近 年，西安GDP高速增长，石家庄GDP增速缓慢，甚至出现了负增长，二者差距越拉越大。

石家庄经济萎靡与其产业结构不无关系。

由于严厉的环保整治，河北的钢铁、水泥、印染、造纸、板材等传统行业一片哀嚎，石家庄也不能例外。

2017年石家庄农工服三大产业的比重为7.4：45.1：47.5。2018年第二产业占比下降，第三产业占比上升，三大产业比重是6.9：37.6：55.5。看似第三产业比重快速上升，实则是由于第二产业的快速没落造成的。

2018年石家庄第二产业较上年减少628亿，第三产业较上年增长310亿，由于第二产业的大幅下降导致2018年石家庄名义GDP较上年负增长。

在传统产业没落的同时，新兴产业却没有培育起来。

以史为鉴。

上个世纪中叶后期，美国逐渐完成重工业化，传统的五大湖重工业区开始走向衰落。曾是美国人口聚集中心的铁锈8州GDP占比从1970年的35.6%降至2017年的26%，人口增幅大幅降低，甚至部分州出现人口负增长。

美国经济、人口向能源、现代制造和现代服务业主导的西海岸、南海岸集聚，加利福尼亚州、德克萨斯州、纽约州、佛罗里达州等地区逐渐成为美国新的中心。

产业转型升级关乎石家庄长远发展。

2017年，石家庄政府提出加快构建‘4+4’现代产业格局的战略决策，做强做优新一代信息技术、生物医药健康、先进装备制造、现代商贸物流四大产业，培育壮大旅游业、金融业、科技服务与文化创意、节能环保四大产业，打造“4+4”产业成为石家庄经济转型新动能，经济新增长点。

转型并非一朝一夕的事，新经济尚不成气候，难以完全对冲传统产业下滑对经济的冲击，石家庄经济转心升级任重道远，我们且行且看。

省会城市这一级别，石家庄近些年不论在人口还是经济角度看，远逊于中西部一干城市，省会城市PK中，泯然诸城。

4

内忧与外患

石家庄在省会城市PK中被完爆，个中缘由是什么？

我们先看看石家庄的地理位置。北京200公里范围内坐落着张家口、承德、秦皇岛、唐山、廊坊、保定与沧州，河北11市，环京200公里占有7市。

卧榻之侧有京津两位庞然大物虽然使石家庄坐立难安，却也难阻其对春天的渴望，一度以京津冀第三极为奋斗目标。

然而，随着千年大计雄安新区的横空出世，在京津冀区域内石家庄又迎来一位 强大的竞争者。随着雄安新区的建设，恐怕石家庄京津冀第三极的梦想要彻底凉凉。有据为证。

此前，在我国 “八横八纵”高铁规划格局中，石家庄“横纵”通道各占一条，但随着雄安新区交通规划面纱的揭开，新的京昆高铁经保定而绕石家庄向西向南而去，留下国际庄在风中一脸茫然。

这也难怪2019年的“两会”期间，石家庄市长呼吁：高铁时代，石家庄不能被边缘，京昆通道经过了很多省会，石家庄是少有未经过的省会。此前，京津冀区域内，石家庄受京津虹吸，此后恐怕要多了一个雄安。

在京津冀一体化规划中，石家庄定位京津冀城市群中南部中心城市。相对而言，西安的定位就更加浑厚与宽广，有国家中心城市，西部地区重要的经济中心加持。

比 较而言，在国家城市战略位置上，石家庄定位相当局促，想象空间有限。

在河北省内，石家庄同样显得相当之尴尬。石家庄地处河北中南部，东与衡水市接壤，南与邢台市毗连，西邻山西省，北与保定市交界，位于首都西南方向，距离北京市主城区283千米，总面积15848平方千米。

2018年石家庄城市化率63.16%，比全国平均城市化率稍高，居于河北省各市首位。

河北属于“多子星”结构，石家庄在省内并非独占鳌头，反而是四面楚歌。在人口方面，石家庄、邯郸与保定三强争雄，基本都是千万级别的人口规模。

石家庄人口本来落后保定，然而雄安新区分流了保定人口，致使保定拱手相让人口第一大市于石家庄，这样石家庄城市首位度被动抬升，升至1.15。

经济方面，两强争霸，唐山经济总量长期领先石家庄，2017年二者相差70亿，在最有可能逆袭的2018年石家庄经济增长转负，拉大了二者的差距。当前，石家庄经济首位度0.87，仍旧落后于唐山。

而经济增速方面，得益于黄金C位，最先受益于北京人口与产业扩散影响，廊坊经济增长在河北省内，一枝独秀。

河北省“多子星”结构，石家庄并非绝对核心城市，人口与经济首位度优势不明显。

城市本身而言，石家庄短板明显。