近年来，大学城在全国范围内遍地开花
，
校园市场逐渐成为一个巨大的商机。
在大学
周边开一家酒店，
对于投资人而言无疑是
具有吸引力和盈利潜力的商业决策
。
但在从来不缺酒店的大学附近
开酒店，必须
做出差异化
，
在满足用户基础需求的同时，
尽可能地提高用户体验，
才能脱颖而出。如何才能在大学附近开一家成功的酒店，或者说大学附近适合投资什么类型的酒店，我们通过一个案例来看看。
以海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）为例
，
原先是一家小型单体酒店，
长时间的经营使之进入命周期衰退期，杂乱、陈旧、拥挤和使用不便直接降低了住客体验。虽然
物业
位于多所高校附近
，
地理位置优越，但
疫情期间
经营表现非常不理想
。
就此，投资人决定翻新改造至
海友
6.0
新品，并于
2022
年
7
月初重新开业。成为
沈阳首家
6.0
版本的
海友酒店
。
开业一年半以来，酒店营收状况可圈可点。2023年平均出租率97.3%，综合RevPAR达175元，52间客房全年营收达330万+，在区域内领先，预计将提前收回投资成本，门店有哪些经营心得？
项目背景
沈阳作为东北
三省
地区的中心城市，具备着丰富的历史文化底蕴和强大的经济实力
，商业资源高度集聚。
长期以来，以沈阳为代表的东北酒店市场也有着其鲜明的地域特征：历史积淀雄厚、旅游资源丰富，但连锁品牌酒店规模十分有限。
根据澎润数据库统计显示，东北地区是国内四大经济大区中连锁品牌酒店数量最少的地区，总数不足西南地区的一半。另外，沈阳乃至东北地区的酒店大多仍以传统模式经营，产品迭代慢，“老”酒店居多，尤其定位大众消费市场的酒店亟需焕发第二春。
本次测评的项目——海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）坐落于沈阳市改革开放特别试验区浑南区，周边高校林立，毗邻沈阳建筑大学、沈阳理工大学、沈阳音乐学院等多所高校，距离地铁长青南街站、建筑大学站500余米，地理位置优越。周边一公里内，产业园区、购物商圈、餐饮娱乐设施齐备。
在2021年底正式翻牌海友酒店前，酒店前身是一家小体量的单体酒店，已经营十余年之久，在疫情期间，这家酒店暴露出来不少短板，客源不稳定、基础设施老旧、人员配置不完善等，导致房价下滑，出租率难以提升。
面对疫情这样大的冲击，这家单体酒店经营变得岌岌可危，于是投资人就想到了翻牌改造。
物业所在的大学附近，多为公寓式的小旅店和单体小酒店，房量大多为50间以下，竞争压力较大，加上此前投资人也加盟过一家经济型连锁酒店，相比单体酒店，连锁酒店有运营优势、价格优势和品牌优势，能在一众大学附近的酒店中脱颖而出。
经过了一段时间的接触与考察后，投资人于2021年底加盟华住集团旗下品牌定位为极致性价比的经济型酒店——海友酒店6.0产品。
海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）
1
、
强大的品牌中后台支持
在存量酒店的翻牌改造过程中，新加盟酒店品牌的中后台强大与否是重中之重。海友酒店作为“华住经济型守门员”，有国际标准的住宿体验与极致性价比的价格，最重要的是有华住集团为背书，在这种以小型旅店为主的大学附近，海友品牌的知名度和辨识性，能将酒店与周边一众单体酒店区分开；另外，华住会有超过2亿会员，客源储备丰富，输客会员能力高。
投资人曾向华住沈阳区域经理表示，反复的疫情更加坚定了他要把原来的酒店翻牌加盟成更具竞争优势的品牌和产品，在商言商，投资开酒店是为了赚钱，他更相信华住集团和海友品牌的能力。
2、产品设计符合项目定位，普适性高
与华住的开发人员与管理层沟通了后，投资人了解到海友是极致性价比经济型酒店，而后也去内蒙古呼和浩特已开业的海友酒店进行考察。
全新的海友6.0产品，有大众审美的普适客房，多功能的大堂公区，高度自助化的丝滑体验，同时辅以高性价比的价格，能够满足各个年龄跨度的人群审美与需求，这也是已开业的海友酒店6.0产品能够获得新客喜爱，并维持高复购率的原因。
3、投资成本低，运营成本可控
物业前身是一个单体酒店，仅1500㎡，与经济型的连锁酒店更为适配，符合海友品牌的物业需求；相比起单房造价动辄10万起步的中端酒店，海友酒店6.0标准产品单房造价为5万级别，造价成本不高，在投资人的预算之内。
在运营成本方面，酒店严控成本，并且人力模型极致高效，50多间房由1名店长+5名员工即可运营。酒店设施多为自助化智能化产品，二线城市的运营成本在58-59元/间夜，运营成本更可控。
海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）
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房间数量
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52间
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施工周期
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总投资成本
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260万
（含物业拆旧、翻改、设计、装修采购、工程、运营、开办等费用用）
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单房投资成本
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4.5万元
（含公区）
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3年内
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一、筹建期：
改造周期短于预期，呈现效果佳
202
1
年
12
月
底，
投资人正式与海友酒店签约。因为临近过年，加上当时疫情影响较为严重，沈阳封城，因此
2
月中旬才正式开工改造。
受到疫情大环境的影响，项目材料采购难度较大，因此投资人没有采取总包的方式，而是自己找了本地施工方。施工方在筹建期前给到的预计施工周期为120天，但是投资人对于项目凡事亲力亲为，亲自跑建材市场采购装修材料，施工仅用时98天就提前完成了。
物业整体的格局变化不大，仅有部分房间的卫生间进行了微调。1500㎡的物业，共打造了52间客房。
最初，酒店改造成本预测是230万元，单房造价4万元；实际落地的改造成本为260万元，单房造价4.5万元。其中装修费用占改造成本的60%，工程费用占比20%。运营费用和开工费用各占10%。
之所以多花了30万改造费用，主要是由于投资人对于项目的期望较高，升级改造了部分硬件设施，且主动采用了最高的品牌标准：
1、将客房的地板改成了地板砖；
物业原本是老旧的小区物业，由于土建时间过长，客房铺设铺地板会返潮，容易造成损坏。为了避免二次装修，投资人决定前期投入到位，坚持铺设了成本更高，但易于清洁、防潮防霉的地板砖，杜绝后患。
2、将墙面的壁布换成护墙板；
海友6.0的客房与卫生间的装修标准中，有壁布和护墙板两个选择，护墙板造价较高，但比壁布更加耐用，并且方便清洁，能够减少后期保养费用。为了防止后期墙面返潮，将原先单体酒店的壁布进行了拆除，采用了寿命更长的护墙板。
3、改造了大部分房间卫生间的格局和下水。
原先的单体酒店运营了10余年，卫生间格局并不合理，如果不进行改造，后期会造成管道堵塞，对地漏会产生很大的影响，因此将大床房型的马桶、面盆格局进行了改造，虽然造价提升了不少，施工也较为繁琐，但能够切实提升客人的入住体验，降低客诉。
二、经营期：
经营收入远超预期，预计提前回本
2022
年
7
月
9
日，海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）正式开业。开业初期正值暑假期间，开业首日便实现满房，酒店知名度在商圈内一炮打响，爬坡期仅历时一个月左右，酒店经营就已进入平稳期。
随着暑期结束，周边几所大学院校陆续开学，以及知名度的持续提升，门店生意实现了不断上涨。
回顾2023年的经营情况，门店全年OCC高达97%，综合RevPAR达到了175元，在区域内遥遥领先。目前来看，酒店周末（周五-周日）都能达到持续满房状态。
在项目筹建期，预计回本周期为3年；酒店改造后，已投入经营一年半，根据目前的经营状况来看，预估2年半就能收回投资成本，比筹建期预计的3年要短。
海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）
项目满意点
一、管理人员深入基层，酒店人效水平高
在海友的商业模型里，单房运营成本在55~65元之间，分别是从三四线城市到一线城市，比传统经济型酒店70~80元的运营成本低了20%左右。这家酒店的运营成本为60元（含人力含管理费），在二线城市的沈阳而言已然可圈可点，在竞品林立的区域市场中凸显了获客优势。
目前酒店共有5位员工：3位前台服务大使、2位客房阿姨，稳定性较高，人房比低于0.10。
虽然酒店员工比正常编制还要少，但是酒店的服务和运营水平仍丝毫不减，原因如下：
其一，投资人亲力亲为，参与门店运营
酒店的投资人有两位，均会亲自亲为参与门店的运营中来。
酒店体量不大，因此没有配备专职的工程维修工，其中的男投资人在有需要时，亲自上阵负责酒店的简单维修，如有疑难杂症，也会第一时间找到专业人员进行维修处理；其中的女投资人，在日常经营中，顺着店长的专业引导，做一些酒店的辅助性工作。
其二，店长执行力强、以身作则
酒店的肖店长虽然年轻，但是有着多年的酒店管理经验，是一位很符合海友品牌特质的店长。
投资人表示，肖店长在酒店收益把控上超出预期，能够将小体量酒店收益做到最大化，这体现在他往往都会提前做规划，节假日期间，提前预埋房价；
另外，因为酒店员工以女性为主，一旦有需要搬运或是体力活，肖店长每次都是身先士卒，重活累活带头干。
二、标准化品牌，产品竞争力强
海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）采用绿色自助化公区方案，提升了住客的体验，为年轻住宿群体提供了便利。
其一，华住科技赋能，大堂功能实现自助化
消费者从入住到离店，全程可依靠大堂的“华掌柜”自助入住、自助储存柜、自助洗衣烘干机、自助售货柜、送物机器人等自助化设备进行操作，缩短了无效等待时间。对于投资人而言，海友6.0这种自助化运营模式，最大程度降低了运营成本，提升了人效。
另外，公区还提供了小冰箱、饮水机、共享充电宝，随时满足客人应急需求。
其二，“海友绿色住”，消费者省钱省心
所有通过华住会APP预订海友酒店的住客都可参与“绿色住”相关活动，住客根据个人需求免除不需要的服务项目——如毛巾浴巾、续住清扫等。这种服务旨在鼓励住客选择更环保的住宿方式，从而减少资源浪费和碳排放，也可为门店降低运营成本。
其三，创新房型，
选择多样
相比起市面上大部分房型设计单一的经济型酒店，海友酒店提供“趣味胶合板、都市丛林、缤纷糖果”三种设计不同的房型，简约但不简单，能够满足各类消费者的审美需求，普适应高。
海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）
一、因疫情原因，没有采用华住的总包，筹建难度加大
虽然本地施工团队在人员方面齐备，但因为疫情的因素，不少施工材料运输遇到了不小的困难。在这种情况下，投资人亲自亲为，跑遍整个沈阳的建材市场，力求买到符合华住标准的施工材料，且不耽误工期。
原先施工团队预计的施工时间为4个月，但因为投资人的尽职尽责，最后仅用时98天，施工就完成了。
但本地的施工团队经验有限，不如华住提供的总包熟练，因此施工期间也产生了不少失误与瑕疵，好在项目监理定期到工地视察纠错，没有造成大问题。
二、酒店大堂与客房面积较小
因为物业面积仅1500㎡，所以酒店大堂与客房面积较小，对于商务客户而言，客房的舒适度欠佳，但是由于海友酒店平日里性价比较高，客户的满意度仍可圈可点。
海友酒店（沈阳建筑大学地铁站店）的肖店长表示，虽然酒店的大堂面积不大，但正因如此，酒店员工能够第一时间留意到客人的动向，针对每一位到店入住、出酒店的客人，员工都会第一时间热情的向他们打招呼。
另外，酒店客房均位于1-2F，所以并未配置电梯，到店入住的客人带行李箱入住时，酒店前台会第一时间告知。当客人选择入住二楼时，前台会提供运送行李到客房的服务，力求让每一位入住的客人体会到宾至如归的感觉。
“虽然我们酒店的硬件有可能满足不了住客的需求，但我们的软件、服务一定会感动到每一位住客。”肖店长说。
值得一提的是，在旺季时，为了让住客体验能够配得上酒店上涨的房价，酒店也做了一些增值服务：
其一，
酒店内部并未设置早餐厅，为了满足住客对早餐的刚性需求，酒店与隔壁的早餐厅签约，有需求的住客可以前去自助用餐。另外，在旺季期间，随着价格提升，早餐厅的早点品类也会随之提升。
次方点评了解到，目前海友为解决小体量酒店餐饮服务问题，已与橡鹭科技旗下飞吃智能早餐供应商达成合作并在多地落地运营。通过酒店大堂的智能冷储货柜、智能加热设备、和大厂冷链预制餐品，能够实现客人在海友酒店内一键扫码、一键加热即可享受美味又便捷的早餐套餐。同时又有效节约了酒店业主的人力成本和餐饮运营成本，实现了多方利益的共赢。
其二，
在旺季期间，客人入住酒店会收到一份带有沈阳地方特色的伴手礼，给客人留下美好的旅行记忆的同时，更能让其感受到酒店的用心与关怀，觉得住海友酒店物超所值。
