[ 导读 ]
你心目中的商业地产大事件是什么？
2017 年已经画上句号。
这一年，随着中国消费升级及产业格局的转变，商业地产也无时无刻不在发生日新月异的变化：供应依然火爆、竞争不断加剧、新兴业态层出不穷、IP 场景打造、大数据与 AI 的运用......交织成了一幅独特的商业地产图景。
观其大，知其变。商业地产这一年发生的林林总总，难以细数，但那些让人记忆犹新的大事件却会永远铭刻在 2017 年的历史之中。可以说，大事件反映着商业地产的脉络，影响着商业地产的格局。本期我们就对 2017 年的商业地产大事件做以盘点，一起回顾商业地产圈过往一年的变幻风云。
2017 商业地产年度十大事件：
轻资产、融创、富力
在资金链遭质疑、海外项目融资遇阻、股债双杀之后，万达开启「卖卖卖」模式。 2017 年 7 月 19 日，万达商业、融创集团、富力地产在北京签订战略合作协议，万达商业将北京万达嘉华等 77 个酒店以 199.06 亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等 13 个文旅项目 91% 股权以 438.44 亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额 637.5 亿元。7月25日，南昌、九江、盐城等地的万达广场也被转让给珠江人寿。同时有消息称，万达在 5-6 月期间对 20 家万达广场进行了大幅减资。万达官方回应称，这是轻资产战略的一部分。
万达的「卖卖卖」模式一定程度上折射出房企偿债压力越来越大的现状。从明年开始，地产行业未来四年的偿债规模都将居高不下，而随着资金偿还高峰逐步临近，地产行业渐入整合阶段。无独有偶，除了王健林，李嘉诚、潘石屹几位地产大佬也纷纷抛售内地物业，都直接或间接地表示出对地产业的看跌。
香港投资物业、九龙仓置业
2017 年 11 月 23 日，九龙仓分拆旗下包括海港城、时代广场等六家香港商场组合命名为九龙仓置业，以介绍形式在港交所上市。该组合共有约 1100 万平方尺约合 102 万平方米楼面面积，总值超过 2300 亿元，每年营业额逾 130 亿元。分拆后九龙仓置业不再是九龙仓的附属公司，但仍是会德丰的附属公司，会德丰持其 61.59% 权益，为其控股股东。九龙仓董事长吴天海强调此次分拆并非为了集资，而是为让投资者能够选择投资于集团旗下的香港物业。
随着香港零售的复苏，九龙仓对旗下包括海港城、时代广场等六家投资物业进行分拆，从而重新估值，让投资者选择投资于集团旗下的香港物业，而对于内地的零售的发展，九龙仓则抱有审慎的态度，随着经济发展分化，港资企业对内地零售发展表现出的不同投资策略。
129亿、轻资产化
2017 年 3 月 17 日，万科公告商业地产发展战略，决定把印力集团定位为集团商业开发和管理的平台。 5 月 23 日，万科发布关于商业地产资产整合相关议题的公告，万科将联合其他合作方共同组建两只专业的商业地产投资基金，分别为招银成长壹号及招银成长玖号。两支基金总规模达 129 亿元，其中万科预计出资人民币 50.9 亿元，并将打包旗下 42 个商业项目（含在建和已完工）的部分或全部权益转让给两大投资基金，投资基金各参与方同意委托印力集团或其下属公司运营管理。
商业地产比传统的房地产开发更加「重」，大量投资前置，回报周期长、融资量大且期限长，大量的资金沉淀考验开发商的资金链强壮度。拥抱地产基金能有效盘活商业存量、创造融资渠道、实现轻资产化。值得关注的是，万科商业本次引入基金运作规模达到百亿量级，且与一般投资基金合伙年限在 10 年之内相比，万科设立的两支基金的合作期限长达 20 年，在业内均属罕见，这显示出万科做大商业盘子的野心。
GIC、114亿
2017 年 8 月 17 日，大悦城地产与包括新加坡政府投资公司（GIC）在内的多家知名投资机构共同成立境内、外基金，投资金额约为 114 亿元，大悦城就成立基金的总承担将约为 34.2 亿元。其中，境外基金的存续期将为 8 年，经双方一致同意，可延期 1 年。该基金的运作方式是，寻找位于中国境内潜在物业项目的收购机会，输出「大悦城」旗舰品牌，对商业或综合体项目进行重新改造和升级。
通过联合相关专业投资机构的专业优势及各种专业金融工具放大公司的投资能力，投资公司产业上下游企业，整合产业资源，提升公司价值。撇开「商业地产」这一限定词，综观国内并购基金市场，不难发现绿地、华润、绿城、首开、德信、红星美凯龙等传统或非传统房企扎堆的身影。随着去年以来重组新规、再融资新规及减持新规陆续发布，通过设立并购基金方式拓宽收并购之路正成为越来越多房企的不二选择。
发行规模远超前三年总和
2017 年，多家拥有优质资产的房企及运营商选择资产证券化，印力深国投广场信托收益权资产支持专项计划，新城控股集团股份有限公司 2017 年度第一期资产支持票据，中信资本悦方 ID Mall 资产支持专项计划，保利地产商业一号资产支持专项计划，上海世茂国际广场有限责任公司 2017 年度第一期资产支持票据，深圳益田假日广场资产支持专项计划等。国内已成功发行的商业房地产资产证券化产品共计四十余单，总发行规模突破千亿，产品类型包括类 REITs、CMBS、CMBN 等。
自 2014 年「中信启航」开启了中国类 REITs 市场以来，国内商业房地产资产证券化市场蓬勃发展，类 REITs、CMBS、CMBN 产品在不到四年时间里发展到 1,200 亿元的规模，为持有优质物业的企业拓宽了融资渠道。 2017 年成功发行的产品在数量以及规模上远超前三年总和，发展势头前所未有。但目前国内发行类 REITs 产品与标准 REITs 产品尚有一段差距，预计随着法律制度的完善、资产证券化意识的提高，有望不远时间内推出标准 REITs 产品。
消费升级、城市更新
进入 2017 年，徐家汇升级改造计划启动 将建徐家汇中心空中连廊；五角场商圈全面升级，万达广场东方商厦全面改造；同时今年起更多传统购物中心步入工程优化期如港汇恒隆、五角场万达、百联一百商业中心、大宁国际、世茂广场、中信泰福等等，消费需求改变加速城市更新。
随着供应过剩、同质严重、硬件老旧、租约到期，大量的商业地产或主动或被动地迎来一轮大规模的改造升级潮。小到品牌更替迭代，大到商圈更新升级，在消费升级的大背景下，从空间，内容，服务等多方面提升体验感，满足消费升级带来的全新需求将是本次升级改造的核心价值导向。
加速布局
2017 年，众多房企纷纷加速布局社区商业。碧桂园参与筹建中国社区商业研究院，表示愿意提供平台和试点，共同打磨社区商业特色产品；金科正式发布社区商业产品线——美邻街，打造 3 万平方米体量的产品；凯德集团与申通集团共同持有的社区商业标杆项目凯德星贸正式开业；星河商置管理运营的首个社区品牌购物中心惠州星河 COCO Garden 正式开业。房企纷纷瞄准社区商业蓝海。
近年来，在经济新常态、消费升级、电商冲击和移动互联网发展的多重影响下，实体商业迎来重大转型，开始由核心商圈的大型购物中心向「最后一公里」的社区商业迁移，社区消费越来越普遍。目前中国的社区商业还处在快速增长期。国外经验表明，在人均 GDP 超过 3000 美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般在 40％ 左右，有的甚至占到 60％ 。但在中国，即使在社区商业发达的一线城市上海，社区商业也仅占社会商业支出总额的 30％ 左右。据国家有关统计显示，未来 10 年，我国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的 1/3 ，具有巨大的发展潜力和空间。
规模、收益
2017 年，优质房企陆续发布商业地产战略。中海发布商业发展新版图，发力商务办公市场，推出中海商业商办资产管理品牌旗舰—— COOC 中海商务；招商蛇口在商业领域厚积薄发， 11 个商业项目即将陆续开业；新城宣布 2020 年战略目标——开业 100 座高品质吾悦广场；龙湖商业稳健提速， 2020 年开业超 40 座商场，租金目标锁定 60 亿。
随着住宅业务天花板的愈发临近，房企将商业地产作为战略转型的发力点，并加速布局商业地产领域。主要存在两种发展策略，一种是偏向于布局核心地段，布局优质物业，追求更高的收益和物业价值；另一种则更重视规模扩张，致力于提升市占率，通过更大的规模来提升行业话语权和影响力，挖掘新的价值空间。
侨福芳草地、黄建华先生
2017 年 12 月 2 日，侨福芳草地之父黄建华先生辞世，享寿 65 岁。黄建华生于香港地区，长在台湾地区。基于对北京这座城市的热爱，他把自己的事业重心和大部分时间都放在了这里，也让北京多了一个「侨福芳草地」。一手缔造了侨福芳草地的黄建华乐于见到越来越多的人喜欢艺术、传播艺术，他也曾很有自信地表示：侨福芳草地是无法复制的，因为没有人会像我这样用心。
如今，艺术主题商场方兴未艾，不少新建的项目喜欢标榜自己的「艺术元素」。但提到这类项目，侨福芳草地是绕不过去的经典案例。它改变了北京小资人群的休闲购物生活，也创造了「城市综合体」的新高度。而这些都来自于创始人的呕心沥血，他的用心值得所有商业地产人尊敬和学习。
170亿、兴业太古汇
2017 年 11 月 3 日，位于上海市中心的中心上，最后一个重大开发项目「兴业太古汇」正式开业。项目是由香港兴业国际和太古地产共同开发的大型综合体项目，总规模约 32 万平方米，共耗资 170 亿元。自 2002 年拿地起，项目度过了地铁规划设计变更、最大石库门建筑群拆迁、百年老校迁移等难关，最终于 14 年后正式落成营业。项目引入数十家新兴品牌、全球最大星巴克体验店、百年历史的欧式大宅建筑、空中观景 sky lobby、顶层超大屋顶花园，不断推出丰富多样的活动，全力打造全新城市地标。
与多数内地商业地产商求大求快不同，港资以精雕细琢、注重运营而闻名，太古地产更是其中的佼佼者，而约 32 万平米的太古汇耗时十余年、耗资 170 亿再次刷新业内人士对精工细作的认知。在国内房企提倡唯快不破的背景下，太古推崇要「打造拿得出手的精品」的产品观值得每个商业地产人深思。
展望 2018 年，我们可以预见，商业地产的竞争仍会逐日加剧，也会有新的大事件不断涌现，也正是这些大事件推动着商业地产的脚步，并拓展着我们对未来商业的想象，让我们一起见证。
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