近期，连云港因“鬼称”事件被推到了风口浪尖，当地的营商环境和公共形象也受到了影响，甚至会影响市场对当地的投资信心和预期。
我们因为去年对连云港市场做过调研，所以对当地的市场情况比较了解。连云港是苏北市场的典型代表，整个江苏市场，苏南核心区域现在的情况是产业基础扎实，市场需求仍在，但外围板块受库存影响大，短期压力较大；苏中片区整体表现平稳，后续或有库存高压；而苏北片区最典型的就是短期红利尚存，但不具备长期的可持续性。
核心逻辑在于“供应少，需求也少”，在一个“浅池子”市场里，叠加区域招商诉求比较强烈，政策放开比较宽，确实有波段性的结构机会，但不具备长期可持续性。
具体来看连云港市场，其工业地产起步比较晚
，
2021
年联东在连云港主城区域布局第一个市场化标准园区项目，开启连云港园区标准化进程。作为第一个吃螃蟹的企业，联东确实吃到了红利，但随着联东的进入，一大批企业跟进，结果导致后期市场存量加大，市场竞争也在加剧。
所以连云港是典型的机会型市场，类似的机会型市场确实可以进，但一定是具备强市场能力的企业才能去做，并非所有企业的战略性方向，企业不能对市场做趋势性误判。
（注：调研时间为
2023
年
3
月，本文所涉及到的调研数据均截止至
2023
年
3
月）
城市价值研究 - 连云港城市能级跃升在即，现阶段价值洼地属性显著
从城市发展战略地位来看，
在
俄乌冲突下，我国与“中亚五国”深度合作空间完全打开
，
截止
2023
年，中国与中亚五国的贸易额已经达到
894
亿美元，比
2022
年增长了
27%
。
连云港作为新亚欧大陆桥头堡，“中亚五国” 产品的唯一出海口，城市发展战略地位显著提升。
图：
2010-2023.2
中国与中亚五国进出口贸易额
数据来源：发改委、海关总署
图：新亚欧大陆桥
从城市经济情况来看，
目前连云港经济基数较小，但
随着公路、机场、港口建设陆续完成，连云港多式联运体系正式打通，城市也从“投入期”进入“收获期”；多条高铁陆续
的
通车，使得连云港进入上海
3h
、南京
2.5h
经济圈，可有效承接来自苏南、胶东半岛产业转移。同时，中国七大国际级石油化工基地
-
徐圩化工基地
2023
年进入投产期，多个项目启动生产，将强力带动医药、新材料、装备制造等产业发展，物流叠加将快速提振区域经济。
我们相信，连云港作为港口城市，未来经济发展前景值得期待。
图：连云港高铁示意图
图：2012-2022江苏省各市GDP复合增长率
从产业结构来看，
连云港以
化工、冶金、医药、装备制造
四大产业为主导产业，四大主导产业密切协同。化工与冶金产业不适合入园，但新化工带来新材料，带动后端装备与产成品发展值得期待；
医药产业方面，
连云港医药以化药和中药为主，但行业集中度高，四大龙头企业营收贡献超过
50%
，
园区主力客户中小企业较少，所以将
医药作为主导招商行业，可行性较低；
装备制造是入园主力产业，新材料下特色装备制造值得关注
。
从产业规划来看：
“十四五”时期，将
立足原有的产业基础，构建出“
2+4+N
”产业发展格局，推动全市产业高质量发展。其中，四大新兴产业是重点入园企业集群，至
2025
年，四大新兴产业共有
1200
亿产业增长空间。
图：连云港“十四五”产业规划
综上，未来连云港有着三大发展机遇：
①城市定位显著跃升
：
俄乌冲突下，我国与“中亚五国”深度合作空间完全打开；连云港作为新亚欧大陆桥头堡，“中亚五国” 产品的唯一出海口，城市发展战略地位显著提升；
②经济发展有望突破：
高铁、机场、港口等基础设施建设进入收获期，连云港多式联运“区域枢纽”优势将全面凸显，优势要素初步形成集聚态势；七大国际级石油化工基地
-
徐圩化工基地
2023
年进入投产期，多个项目启动生产，将强力带动医药、新材料、装备制造等产业发展，物流叠加将快速提振区域经济；
③产业成长空间凸显：
连云港规划“
2+4+N
”产业发展格局，其中四大新兴产业是重点入园企业集群，产业发展空间
1200
亿；新化工带来新材料，带动后端装备与产成品发展值得期待。
且
相对苏北其他城市，连云港土地价格便宜，政府要求相对理性，处于合理区间；竞品不多，竞争环境相对弱，目前多家企业已经在关注连云港项目机会
。
产业园区市场格局 - 主城市场为主，开发区市场由政府主导，县级市场较为独立
连云港市场分三类，各级市场相互独立，主城是核心的市场化区域
。
主城市场
以宋跳工业园、海州工业园、新浦工业园等区域为主，
市场起步晚，
2021
年才有第一个市场化标准园区项目，经过两年培育，市场环境已逐步完善
，主城区典型项目包括联东
U
谷·科技创新谷、第一工园·智造装备产业园、均和云谷·智能装备产业园、中意项目等；
开发区市场
以大浦工业园、开发区等区域为主，
政府强主导，开发了大量园区，市场化企业较少涉足
，典型项目包括中华药港等；
赣榆、东海、灌云等其他县级市场，主要服务于当地产业，去化较慢，且市场独立，需求进出较少
，典型项目包括宝隆·（赣马）智能产业园、标龙·产业园等。
销售市场方面，根据主城区市场化项目调研，目前连云港
主城区
厂房价格普遍在
3800
元
/
平左右
，其中高标火车头厂房价格较高，为
4500
元
/
平
。
租赁市场方面，海州区单层厂房租金在
13-15
元
/
平
/
月。仓库租金在
9-30
元
/
平
/
月，港口和海州区物流仓储市场发展相对比较完善，其他区县的仓储大多为个人对外出租，租金水平相对较低。
市场供应成交情况 - 供应节奏平稳，市场项目预计年去化量为7-8万方，市场情况佳
短期主城库存仅
33
万平，未来供应节奏平稳。
根据调研数据，主城短期仅
联东
U
谷·科技创新谷、第一工园·智造装备产业园、均和云谷·智能装备产业园、中意项目
4
个项目，库存水平较低，约
33
万平
。且从未来供应情况来看，主城区工业用地供应较为平稳。
表：近几年连云港各区县工业土地出让规划建面（万平）
数据来源：PDS园产地
目前市场项目预计年去化量为
7-8
万方，去化周期约
4
年，市场情况佳。
市场客户以
本地客群为主，依赖本地企业需求逐步转化，但区域年均去化量能够达到
7-8
万方，去化周期
4
年（南京、苏州
6
年，淮安、盐城
8
年），整体表现较佳
。
市场典型项目产品及去化情况
4.1联东U谷·连云港科技创新谷
联东是第一个进入连云港的市场化园区运营商，这也体现了联东自身对于市场进入机会的研判能力，联东之前连云港没有企业敢进，联东进入后，一大批企业跟进，结果导致市场存量加大，加剧了市场竞争。联东连云港项目一开始称得上是问题项目，后期随着连云港市场的快速挖掘和市场整体的提升，联东是吃到了红利的。
项目概况：
联东
U
谷·连云港科技创新谷位于宋跳工业园
，
项目占地
159
亩，建筑面积
10
万方
，项目
5
公里范围内有市第一人民医院、万达广场等生活配套设施，生活氛围较为成熟。紧邻三条国道，距离
G25
高速出入口
2
公里左右，步行
10
分钟到宋跳
BRT
站、开车半小时可到达高铁站、花果山机场和连云港港。
产品规划
：
项目规划两期，共
37
栋
。其中，
一期
19
栋，占地面积
5.7
万平，建筑面积
5.5
万平；二期
18
栋，占地面积
4.9
万平，建筑面积
4.6
万平，目前一二期项目均已交付。作为联东在连云港的首个项目，产品打造偏中高端，以
2
层产品为主，面积段偏大，单层面积最小
1200
平。外立面采用米白色真石漆和灰色真石漆，
3
层产品的首层可以分割为两层做总部办公。产品售价
3700-3800
元
/
平。
表：项目设计指标
客群与销售去化情况：
项目
本地客户占比达到九成，年流速在
3
万平左右
。
2021
年上半年初入市场时，作为主城区域首个标准化市场化的工业厂房项目，市场观望情绪较重，且入园门槛要求较高，导致访客多但符合条件的客户很少，去化比较慢；随着一期项目的建设，市场中观望客群开始入场，中小面积产品快速去化，政府对入园企业门槛也稍微放松；进入
2022
年
6
月，政府再次收紧入园门槛，且剩余户型偏大，多为
2000
平及以上，导致去化速度降低，同时第一工园、均和等竞品增多，也分流了客户。
4.2第一工园·智造装备产业园
项目概况：
第一工园
·
智造装备产业园同样位于宋跳工业园，
且紧邻联东项目
。项目占地
176
亩，建筑面积
10
万方，其中一期
3
万平（按双倍计容算
4.8
万平）。
产品规划：
一期
11
栋，
21
户，共
3
万方，打造单层、两层、三层厂房产品，毛坯交付，面积段偏小，覆盖
1040-1827
㎡。其中，
1-7
栋为框架结构标准厂房（
1
、
6
、
7
栋为三层，其他为两层），首层高
8.1
米，承重
2T
，售价在
3700-3800
元
/
㎡；
8-11
栋为单层高标火车头厂房（办公两层、厂房单层），单层厂房
4500
元
/
㎡。
图：项目一期效果图
图：产品参数
客群与销售去化情况：
以本地客户为主
，本地客户中，少量是拆迁客户需求，相当一部分原本在办公楼但有生产需求，最终选在这里，实现办公生产一体化。项目一期
21
户，共
3
万平，招商
3
个月去化
0.8
万平，去化率
27%
；项目两期一共
70-80
户，
预计
2
年多售完
。
项目快速去化有两大支撑因素
，一是第一工园与当地政府具有良好的合作关系，在一定程度上可以争取产品规划（第一工园自带产业资源，加上高配打造，跟政府争取规划了高标火车头厂房）及降低企业入园门槛，承接联东门槛之外的中小企业客群，加上招聘联东项目的销售团队，加速客户资源嫁接，二是与联东中高端产品相反，
第一工园主打中低端产品，并聚焦中小户型，更贴近连云港本地企业结构与需求，与联东形成了差异化竞争
。
4.3均和云谷·连云港智能装备产业园
均和连云港项目卖得最好的是分层产品，因为连云港市场有个非常大的特点，就是客户比较弱，所以独栋卖的差，分层产品因为低总价卖得好，低总价客户也是这一阶段市场成交主力。
项目概况：
均和云谷·连云港智能装备产业园位于高新区海州工业园区的核心地段，项目总占地面积约
157
亩，规划建面约
10
万方，是
2022
年连云港重点招商引资项目之一。
项目所在工业园氛围比较成熟，区域产业发展与宋跳工业园相当，项目
南侧为当地知名企业
-
正大天晴，天马网络，东鼎实业等制造业企业，距离项目地块直线距离约
12
公里
。且项目
紧邻宁海立交，西侧为民主路，距离主干道郁州南路
0.6
公里，距离高速口
3
公里（连霍、汾灌、宁连三条高速），距离高铁站
7
公里，距离花果山机场约
15
公里，
交通便利。
图：均和云谷·连云港智能装备产业园交通区位图
产品规划：
项目
分两期拿地，一期
15
栋，共
4.5
万平
，
主要规划有
2
层、
3
层、
5
层厂房，
产品打造偏中端，聚焦小面积段，
其中
5
层厂房单户最小面积
500
平。税收要求高达
30
万
/
亩（联东项目
22
万
/
亩，第一工园项目低于
20
万
/
亩）。
客群与销售去化情况：
本地客户为主，多为周边企业来访，但产值较低，大多不符合产业定位和门槛要求；客户主要是智能制造（本地的小生产加工企业），主力需求面积段在
1500
方左右
。项目预招商
3
个月去化
0.4
万平，去化率
22%
；若考虑到一期
4.5
万方的话，去化率不足
10%
，整体表现欠佳，后期均和在多个网站发布招商信息，通过人海战术，进行引流，做大客户基数。
4.4案例总结
综合三个项目来看：
1
）连云港园区市场以
本地客户为主，占比超九成
；
2
）
中小户型更受青睐，去化表现优于大户型
；
3
）
单层产品稀缺，政府审批是主要影响因素
；
4
）
入园门槛较低的项目更容易去化
。
总结
（
1
）
市场表现：起步晚，但整体表现良好
供应平稳：
连云港工业地产起步晚，其中海州区率先启动，历经两年时间，市场上仅有四个项目，竞争环境良好；
去化良好：
市场项目预计年去化量为
7-8
万方，去化周期约
4
年，市场情况佳；
需求仍在：
通过调研，市场上还有大量客户有入园需求，但因门槛限制，入园困难。
（
2
）竞品特征：去化存在差异，产品定位精准、入园门槛低去化表现好
产品定位精准：
第一工园产品定位中低端，户型面积在
2000
平以下，同时打造高标火车头厂房，满足生产办公一体化企业需求；
入园门槛约束低：
联东项目初期销售因门槛过高，去化表现一般，后期降低入园门槛，项目快速去化；第一工园的税收要求较低，可覆盖大部分中小型企业，项目去化表现良好。
（
3
）竞争策略建议
精准产品定位：
户型面积聚焦在
1000-2000
平之间，覆盖中小型客户需求；重点关注单层及双层产品，三层产品去化较难，多用于办公；
降低入园门槛：
积极利用自身资源、区位情况及自持比例，向政府争取更低的门槛约束。
*
更多园区案例信息，请参见《产城中国
2 -
复盘园区》，全书
40
万字，涵盖
15+
项目案例复盘研究，
20+
企业模式深度分析，
30+
园区大咖演讲精华，
100+
园区建设招商运营落地操作经验与教训的总结。
*
