这个小区牛！业主自管，物业费十年没涨，还赚了五六百万

还别说，广州真有这么一个小区——深嵌在狭窄拥挤的怡乐路内的祈乐苑， 因长期不满服务，业主一气之下炒了物业公司，索性尝试业主自管 。

俯瞰祈乐苑小区

一转眼，3年已过。据说，小区业主每天嗨皮着呢，生活不仅井井有条，还赚了一大笔。

有这好事？业主自管？怎么管？能管好？我们这就去实地看一看。

物业费10年不涨，净赚五六百万

行人从祈乐苑小区正门走过

没物业，小区不乱套？

进门一看，眼前路面干净整洁、广场绿树掩映、车辆停放齐整；迎面走来的业主，神情从容淡定。

有物业的时候，反而不这样。1999年就住进来的资深业主邓伯告诉眼哥，那时治安问题不断、环境脏乱不堪、设施损坏严重。住在17层的邓伯，甚至连续一周不敢出门，“因为电梯经常故障，下了楼不知道回来时要不要爬楼梯。”即便如此，物业公司还总说“入不敷出”，多次试图私涨物管费，甚至不惜伪造业主签名。

这气谁受得了，业主们怒了： 按法律程序成立业委会，召开业主大会炒掉旧物管公司，“心一横”走上了自管之路。

这不，自管3年来，物业费没上调一分钱，至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米；停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。

那么问题来了：10年来物价、人工涨了又涨，这么低的收费如何维持小区日常运转？

52岁的冼敏强是土生土长的“老广”，2013年6月祈乐苑第一届业委会成立时，他就是委员；前年换届，他成了业委会主任，一直干到今天。他给眼哥算了一笔账：小区每年总收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益三个部分。支出部分中，最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利，每月大约20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。

“ 3年自管，小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外，还结余约五六百万元。 ”冼敏强称，一是物业费实际收入增长了，二是去除了物业公司在中间的利润。“过去总有人赖交物管费，现在，整个小区1400户没有一户迟交、赖交物业费，缴费率100%，没人再当‘老赖’。过去很多共有产权的广告、租赁收益，不明不白进了物业公司腰包，现在都‘颗粒归公’了。”

祈乐苑逐渐形成了三层架构：最高层是业委会，由10位委员组成，全部为兼职，不拿一分钱工资；再往下，有一个物业中心，直属业委会，设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门；最基层是保洁员、保安等一线物管人员。为了保障业主知悉权，业委会还对每月开支收入予以公告，详细到开会时购买水果的费用。

自管有烦恼，学费没少交