昨天（
7
月
10
日）下午，福建宁德市出台了楼市新政，其中关于限价的政策颇为引人注目。
这份文件的名称是“关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见（宁建综〔
2018
〕
34
号）”，其中对于中心城区房价做了非常详细、精准的规定：
总体目标。
中心城区新建商品住房均价在
2018
年
1
月份水平（
8882
元
/
平方米）的基础上，
每年涨幅控制在
6%
以内，
普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在
11000
元
/
平方米以内，控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。
片区目标。
按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分
4
个调控片区，参考中心城区居民消费价格指数（
CPI
）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年涨幅控制在
6%
以内，
2018
年下半年涨幅控制在
3%
以内
。合理确定片区的地价、房价及车位控价目标。
上图就是宁德市“四类片区”商品房的控制目标价（涨幅不超过6%是指相比“今年年初价格”，表格第三栏为“过去一年均价”）。
由此可见，宁德的限价不仅精准到了幅度，还划分了片区，每个片区都有自己的限价。
至于
6%
的来历，官方文件的解释是：“参考中心城区居民消费价格指数（
CPI
）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素”。
目前全国的
CPI（居民消费价格同比涨幅）
为
1.9%
，宁德应该也差不多；房贷基准利率是
4.9%
，如果上浮
10%
就是
5.39%
；至于城镇居民收入，
2017
年宁德市扣除物价的增长幅度是
7.8%
（全国是
7.3%
）。
由此可见，
6%
的涨幅确定是基于这样一种原则：超过
CPI
，略微超过房贷利率（或持平），但低于居民收入增长幅度。
或许读者会说：这仅仅是福建一个地级市的规定，有讨论的价值吗？
其实，
6%
的年度房价涨幅，已经不是第一次出现了。就在今年
7
月
1
日，昆明出台的“关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知”里，也做出了同样的规定（见下图）。
一个是西南地区的省会城市，一个是东南地区的地级市，不约而同在
2018
年
7
月出台政策，每年只准房价上涨
6%
，这绝对不是巧合。
相信未来会有更多的城市，公布
6%
的调控目标。
事实上，目前很多城市的房贷利率已经上浮
30%
到
40%
（比如惠州），相当于年利率
6.37%
到
6.86%
，显著高于
6%
。在这种情况下，买房还能保值吗？
其实，年涨幅
6%
和利率
6%
完全是两个概念。对于房价来说，年涨
6%
带有“复利（利滚利）性质”，而按揭利率则没有。所以，时间会带来神奇的效果。
下面我们计算一下：
假设一套
300
万元的房子，购房者首付
90
万元，贷款
210
万元，贷款年限
30
年，贷款年利率
6%
（相当于基准利率上浮22%）。
1
、购房成本
本金
90
万元。贷款部分（
210
万）按照
30
年、
6%
的年利率，总还款是
453.26
万元。总共支付款项是：
90+453.26=
543.26
万元。
2
、三十年后房屋价值
假设房子每年只准上涨
6%
，
30
年则相当于
1.06
的
30
次方乘以
300
万的原值。假设
30
年后，房屋因为老化需要打
7
折。这样可以计算出来，房屋到时候的价值是：
1206
万元。
当然，
30
年后这套房子还有旧改、棚改的可能。如果房子在一线城市、强二线城市，采取原地安置、套内面积
1:1
补偿的方式，其价值不仅不会打折，还会上升。即便按照不打折、不溢价计算，
也将达到
1723
万元。
可见，即便存在每年上涨幅度的限价，
但只要限价幅度的制定原则是：略高于房贷利率（或持平），略低于居民收入增长，显著高于
CPI
。那么，长线持有“有人口增量的城市”的房产，是完全可以达到抗通胀的目标的。
或许有读者会问：每年才让涨
6%
，这不只比银行理财多一点点嘛，比信托低一大截（大额可达
8%或以上
），我去买信托产品，不是回报更多？
买金融产品当然回报率看起来更高，但风险也更高。
在央行打破刚性兑付的情况下，各种理财的风险都在上升。民间借贷回报率更高，你敢去参与吗？一旦违约，就是血本无归。而房子一般不会，因为位置、配套（比如有无地铁、学位如何）都是确定的，其附属价值是透明的。而且在年涨
6%
之外，还可以自用，或者出租获得更多回报。
所以，在有显著人口增量的、高级别城市、相对好的位置购买住宅，显然是更安全的投资方式。
另外，
6%
的上涨幅度，也让我们看到了政府调控楼市的底牌：慢牛是获支持的，大涨大跌都是不允许的。
为什么要每年给
6%
的涨幅，而不是长期控制价格不涨？
因为不允许价格上涨，事实上就是持续降价（目前
CPI
为
1.9%
），这会影响买房欲望，也让开发商没有建房的欲望。
这样，整个经济就停滞下来了。短期让房价不涨是可以的，长期控制，就带来一系列负面问题。
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