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文 | 快房网 滕文娜
6月的最后几天，杭州楼市成交大涨。据快房网K指数研究室数据，上周（6.26-7.2），杭州十城区新房共计成交8070套，较上周增加3852套。其中6月29日单日成交2378套，相比前面稳定在五六百套的成交量来说，可谓是井喷，杭州新房库存进一步被消耗。
截至2017年7月5日，杭州十城区住宅库存房源仅为30687套，相比第一季度结束时37917套的量，减少了19%。
按照2017年上半年的月均去化速度估算，只要3.9个月，这些房源便可销售完毕，如果供应跟不上，杭州即无房可售。
杭州市区目前库存一览
区域 | 可售套数 | 可售面积（㎡） | 去化周期（月） |
杭州市区 | 30687 | 4119509.32 | 3.9 |
主城区 | 9261 | 1343374.99 | 3.9 |
江干区 | 3851 | 491622.91 | 4.2 |
拱墅区 | 2153 | 313221.06 | 4.1 |
西湖区 | 694 | 134752.4 | 2.9 |
下城区 | 660 | 94334.73 | 6.4 |
滨江区 | 786 | 121281.22 | 14.2 |
上城区 | 143 | 21522.68 | 15.3 |
下沙区 | 180 | 34495.04 | 0.5 |
之江区 | 794 | 132144.95 | 4.1 |
大江东 | 347 | 49421.19 | 1.7 |
余杭区
| 12565 | 1613131.98 | 4.1 |
萧山区 | 8514 | 1113581.16 | 3.8 |
数据来源：快房网K指数研究室
显然，杭州库存房源告急，从上表可见，除滨江、下城及上城这三个区域的去化周期在6个月以上，其他各区的去化周期都很短，下沙的180套房源半个月就能消耗完。目前，杭州市区库存较高的区域为余杭、萧山，存量在万套左右，但这两个区域成交比较活跃，去化周期在4个月左右，库存量也不容乐观。
图：快房网 浅眠
相比其他区域，很难买到房子的滨江、上城的去化周期却高达14-15个月？这主要和区域房源量和房价相关，新房数量少成交活跃度低，滨江、上城区上半年的月成交量分别为55套、9套，加上动辄四五万的单价，网签量与实际销售存在一些出入。
尽管杭州新房住宅还有3万多套的库存量，但并不意味着这些房源都可供购房者选择。
一方面，一些房源实际已经被销售掉，但是因各种因素还没有完成最后一步的网签，依旧属于库存数据的一部分。
图：快房网 浅眠
另一方面，一些热门楼盘，可售的房源虽然还没形成交易，但是有些盘是想买都未必买得到，市场上充满买房要拼关系、拼付款方式甚至是同时购买车位等条件，就这样，有些房子依旧很难买到。"当红炸子鸡"钱江世纪城板块便是如此，如融创时代奥城刚在6月底新领出一批房源的预售证，未公开开盘就已经卖光了。该盘数据上有300多套的可售房源，从售楼处得到的解释也是已经售完还未网签。
剔除已经成交但还没网签的、实际可售但难买到的房源，库存量显然更少了。
但这也并不是说库存里的房子都符合普通购房者需求，这其中还有一些特殊的房源，如别墅及尾房。
据统计，现有30687套住宅中非普通公寓的（即别墅、排屋等类型）存量有2766套。另有一些卖了蛮久的楼盘尾房，也是属于库存范围内的。粗略统计了一下，在2014年开盘的一些房源，目前总计剩余5200套的量，这其中有的是还没网签，有的是没卖掉的。总体而言，实际可买的房源真的不多了。
今年上半年杭州市区住宅的购房需求依旧旺盛，数据层面上看成交了47144套房源，实际销售量相比更大。另外，供应量的数据却是实打实的，据统计，上半年杭州市区住宅新增供应量为30850套，建筑面积335.5万方。显然新增量无法买房购房需求，库存大幅减少。
2017年上半年杭州住宅供需比
区域 | 新增供应（㎡） | 成交量（㎡） | 供需比 |
西湖区 | 81046.58 | 174494.5 | 1：2.15 |
上城区 | 0 | 9652.73 | —— |
拱墅区 | 191223.4 | 360825.3 | 1：1.89 |
江干区 | 282566.8 | 624593.7 | 1：2.21 |
下城区 | 34494.38 | 78478.6 | 1：2.28 |
滨江区 | 73411.35 | 52035.12 | 1：0.71 |
下沙区 | 119699.3 | 204912.3 | 1：1.71 |
之江区 | 176804.8 | 198764.7 | 1：1.12 |
大江东 | 51637.63 | 124725.4 | 1：2.42 |
余杭区 | 1154908 | 2118333 | 1：1.83 |
萧山区 | 1189308 | 1499032 | 1：1.26 |
杭州市区 | 3355099.98 | 5445847.83 | 1：1.62 |
数据来源：快房网K指数研究室
从上表看到，各区的供需关系，除滨江外都是需求大于供应（未将已售未签约的数据统计进去）。需求旺盛供应跟不上库存减少价格上涨是一条逻辑线，杭州房价正在演绎着这样的市场规律。期待楼市降温唯一有效的办法是加大市场的供应量，改变人们对房源的恐慌预期，否则市场将会再现非理性的抢房潮，也会进一步导致房地产价格的上涨。
目前杭州房地产市场确实存在库存面临枯竭，但需求依然强劲；新房抑价但越来越难买，二手房价节节攀升局面，有的热销楼盘实际需求与可供应量之比达到了惊人的50：1，可见买新房的难度之大，已经到了中彩的程度。
新房难买，二手房的需求就大增，这也导致了价格的不断攀升，现在主城区的老破小已经鲜有3万以下的房源了。更令人担忧的是，供求严重不平衡的状态，很难在短时间内改变，特别是前段时间的土地拍到现房销售加自持，按此下去，今后某个时段可能会出现供应的真空期，一个无房可售的市场会是一种什么情景，细思恐极！
所以现在迫切的任务是在抑制需求的同时，如何加大市场的供应量，这才是当务之急！
编辑、题图：浅眠
