【实务】地产企业关注的IRR到底是什么？

财税评论 · 公众号 · · 2020-11-12 18:12

正文

熟悉房地产领域的人都知道，

房地产行业是典型的资金密集型行业，

因此地产项目的运作过程，

在很大程度上就是资金运作和再造的过程。

财务管理能力对于任何一家房企而言，

不单牵涉到企业的盈利规模和发展速度，

同时直接影响到企业的资金安全和生存力。

内部收益率（ Internal Rate ofReturn (IRR) ），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等，净现值等于零时的折现率。 它是一项投资渴望达到的报酬率，该指标越大越好 。

IRR越高，就代表此项目抗风险能力越强，即项目本身风险越低。我们都知道投资的重要原则之一就是风险和收益是对等的。真正的暴利行业，是风险和收益不匹配的行业，即收益很高而风险很低的行业，表现在财务指标上便是ROE和IRR的双高。地产行业的ROE与IRR较为同步，且无明显偏高，因而并非暴利行业。

我们在投资的过程中，不能光看利润率，需更多地关注项目 IRR. 我们先举个例子：

如上图所示， A 、 B 项目总投都是 100 万， A 项目一年可以赚 20 万， B 项目两年可以赚 30 万。那们应该投资哪个项目好呢？

从项目利润率看，项目 B 利润率大于项目 A, 那是否说明投资项目 B 更好呢？但细看后并非如此。 B 项目虽然整盘赚到的更多，但时间周期要比 A 项目多一年。

A 项目一年就回款，一年后我再拿这 120 万再投 A 项目，两年后再赚 40 多万。从这个角度看，明显是投资 A 项目更合算。

我们在投资的过程中， 不能光看利润率，同时间需要关注项目 IRR

IRR 到底是什么，通俗的讲可以理解为跟银行存款利率差不多。

通常我们要求投资一个项目，目标 IRR=12%—13% （即：银行定期存款利率 3.75%+ 通货膨胀 8%+ 预计再赚 2-3% ）

同样投资 100 万， 4 年后变成 200 万，赚 100 万。回款节奏不一样， IRR 大不一样 ; 如下图：

在我们日常项目启动测算时，经常会感觉到，要算一个准确的 IRR 好难，主要原因在以下几个方面：

1. 项目销售回款时间不确定

楼盘的去化速度，按揭办理的不确定性，银行的按揭额等。

2. 工程款支付时间不确定

往往在项目启动时间，工程合同都没有签，此时的支付时间，及金额是按工程施工计划及以往的经验排布，工程施工计划受诸多因素影响。实际付款中都存在较大偏差。

3. 融资提款时间及金额不确定

常见融资有开发贷，信托等，因受金融市场环境的影响，很难准确预估项目融资提、还款时间。

4. 如何提高项目 IRR ，从根本上来说是两个方法：

第一，提高每年收入，降低每年成本；

第二，将收入提前支取，成本延后支付。

提升IRR四条最基本规律：

①“快收”： 尽可能地把销售收入提前，比如争取提前开盘、加快推售节奏。

②“慢支”： 尽可能地把现金流出往后，比如争取土地款分期支付、施工方工程款垫资、条件允许下延缓各类费用支付节奏。

③“多收”： 尽可能多增加销售收入，优化规划方案，尽量多布局高溢价产品；差异化定位，把握自主定价权。

④“少支”： 尽可能节约成本，成本部同事测算时留给自己的“富裕量”部分，投资同事应该是要多去争取的。

IRR种类

1.项目全投资IRR ,即为不考虑项目融资、股东借款等金额。

2.LV-IRR, 为含融资内部报酬率，即通盘现金流中，包括了融资金额。

只有含融资内部报酬率大于全投资IRR的时候，借钱赚钱才是划算的，财务杠杆发挥了作用。

通过一些财务指标工具，能够提前过滤掉项目的投资风险，也保证项目投资的安全和效益。