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500-900万上车，牛奶厂是不是有了性价比？

果爸看房 · 公众号 · · 2024-09-14 17:23

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-正文-

很有意思的事，前两年行情好的时候，一堆人推牛奶厂和兰亭，现在便宜了反倒没什么人敢言“可以买了”。

从目前的价格体系来说，我觉得牛奶厂已经有了性价比。

3房2卫不到500以内根本无法成交， 160+的超豪宅4房已经到了900出头 ，140平不超豪四房出价也就700出头（据说华润600多那套已经解约）。

对那些通勤方式比较灵活的家庭来说，这里能够比较好的兼顾教育配套和居住环境、品质，关键是价格相比去年，便宜了很多。

这里盘一下逻辑。

（1）、

预算1000万以内的买家，去海珠看房会很纠结。

海珠西很成熟，地铁、商业、学校都有，但问题是无法兼顾。

刚需盘偏多，二手楼龄偏老，比如保利花园，保利百合，金碧花园，富力现代，海富花园，楼龄普遍在18-25年之间，最重要的是，这些还不错的盘没有好学校，只适合刚需上车。

带学校且楼盘品质不错的盘，只有光大花园，其次是翠城，我认为也过得去。

要么就是楼龄还不算旧，保养维护也不差的，但学校一般且价格贵，比如可逸豪苑，可逸家园，中惠雅苑等宝岗附近的次新盘，你也未必下得去手。

新一点的也是超高层或者小花园社区，比如越秀绿地海玥，星汇海珠湾，海珠小雅，金融街融御，包括非常热的中海观澜府，无一例外是超高层。

这些盘的居住品质，见仁见智吧，在二手市场上，还是被嫌弃的厉害。

新盘就更不用说了，观云府、江泰里、燕语堂悦，都是“花园小+超高层”的典型代表，都没什么稀缺性。

如果去到海珠中部，不管是新港新路还是广州大道南附近，也没什么特别好的，无非是愉景南苑、愉景雅苑、逸景翠园、叠彩园、金穗雅园，楼龄普遍也是20年上下，有些小区保养维护还很拉胯。

也只有去到800-1000万，你才能挑一些相对好点的新盘，比如江湾和樾，四季和颂，中海大境，这是少数能够兼顾配套、地段、小区品质的几个改善盘，但门槛比较高，也没有很强的教育配套。

也侧面反映了，为什么光大花园这么坚挺——回调幅度不是很夸张，一直有稳定的客群在买入。

（2）、

天河这边，被广园路分开。

以前很多博主总是以一条路来判断价值，实际上过于绝对，如果房子只能用一个维度来衡量的话，这个逻辑本身就是存在问题的。

整个广园路以南，也就是我们常说的金融城板块，很大的问题在于， 选择太少，小区普遍偏旧，城中村又太多，学位更是普普通通。

客观上造成，行情好的时候，好小区构成了结构性稀缺：兰亭盛荟，美林湖畔，美林海岸，盈彩美居，城市假日园，阳光假日园，富力天禧，万科云启，宝兴翠园，中海康城，骏景花园，差不多就是这10来个具备很高的关注度。

剩下的如天朗明居，时尚名苑，羊城花园，中兴花园等选择，只能说还过得去。

如果小学还能有“天河东四小龙”支撑，那么整个金融城的初中就很拉胯，稍微对学校要求高一点的家长，其实是不满意的。

所以那个时候，中产家庭都希望换去天河北，天河公园西门或者华景。

但预算低点的，在这些板块只能选一些老破大，或者很旧的小两房，朝向差、靠马路，预算稍微高点，比如调到700-800万，也挑不到什么新房子，因为过去的小区户型面积大，新点的好点的三房两卫，也未必够得着。

所以，在天河公园的东面、广园路以南，对很多改善、中产有娃家庭，是没什么吸引力的，反而对刚需更加友好，毕竟在预算有限的情况下，外部环境可以忍受，但地段好，离珠城、金融城、琶洲近，地铁商业配套，该有的都有，这也是极大的优势。

客观上，也造成类似兰亭这种非常新的盘，具备了极强的稀缺度，也给老黄埔带来了很强的增量， 毕竟不是所有刚需都能忍受破旧房子+一般的学位 ，还不如多坐几站去老黄埔买个新房。

这个观点，我在过去两年给客户咨询的时候，很多粉丝都提到过，一些微观的想法，也能反应市场的主流预期。

（3）、

相比广园路以南，整个金融城片区，广园路以北——从汇景、广氮再到智谷、牛奶厂，城市界面看起来舒服很多，没什么城中村，开车去珠金琶也不算远，开发的盘也是偏改善甚至豪宅扎堆。

这也是保利天汇从19年卖到现在2024年，天河壹品当初卖到7-8万的逻辑，金地天河峯睿能够很快清盘的原因。

但不管是天汇也好，一品也好，或者天健上城，阳花国花苑，整体还是偏刚需，以2房3房户型为主，梯户比也普遍是6户，而且学校也不算很顶级——清湾附中不算广氮的配套，毕竟小学需要摇号，初中更不保证。

很多对品质要求高、又要优质学校的高总价买家，能选的其实就是牛奶厂。

四大金刚以4房为主，最小面积就是龙湖的84平，其次是金地89，招商88，华润最小都是88平的3房2卫。

而四房不一样了，有112/124-130/143/150/160-167，多个面积段各种户型供买家挑选，普遍是2梯3户或者4户，品质感在前几年的市场，是能打的。

这个逻辑，在前面两年是完全行得通的。

毕竟上到了900-1200万预算的买家，是无法接受老黄埔的城市界面，也未必愿意去科学城，在广园路以南，只能买10多年楼龄的美林，要么是超高层的刚需盘兰亭。

剩下他们能买哪里？只有牛奶厂可以选了。

（4）、

放在2023-24年，逻辑略有变化，因为这两年加入了很多对手，又是新盘又是新规户型，在产品上全面压制牛奶厂二手。

比如梅花园 的买家，和樾府有学位有地铁，还是改善盘，800来就能买4房，“学铁商”都有，对于1500万以内的买家，是具备足够吸引力的。

比如同样没有地铁的保利天瑞 ，最小面积107平，总价也是830万左右起步，125平4房1000万左右，150平4房1250-1300万，配建了九年一贯制省实，低密度小高层，多数为纯板楼。

既然都是广园路以北，既然都没有地铁，户型还是新规后的设计，同价位能选4房，是不是新的更有吸引力？

奶厂旁边的观樾 ，户型利用率100%，不到2.0容积率的低密度，纯板楼，且配建了天外，品质、教育、产品都拉满。

跳出核心区，万博的长隆悦府也来分一杯羹，124/140平的4房大概在750-900万之间，学铁商都有了，给你番禺几乎最好的地段和最全的配套，改善买家是不也很动心？

这里不是对比谁一定好过谁，毕竟怎么选还要结合你的通勤，自住需求，上学紧迫度来综合分析。

但从买家的选择来看，600-1500万的买家，这些新盘的吸引力非常大。

这里一个深层次的逻辑是，但凡超过800万甚至750万的预算，奶厂暂时是无法竞争过这些新盘的。

这是从买家的思维去分析，毕竟同样预算除了这几个带顶级学位的改善盘，天河东还有保利天汇、天河壹品这两个选择， 既然他们相比去年便宜了一两百万，现在是不是也有考虑的必要？

虽然天汇、壹品的学校只是奥林匹克教育集团，但九年一贯制的学校很有确定性，接送方便，也不用折腾，叠加新房的优势，看起来性价比也不差。

所从从刚改到改善，奶厂的价格都被周边乃至其他区域几个改善盘压制和分流。

比如观樾140的压制奶厂超豪宅160-168平的大四房，天瑞107/125平，和樾府124/142平的压制奶厂140平以内的户型，还要被壹品、天汇分流很大一部分购买力。

当然，反过来思考—— 奶厂的价格如果有更多的空间，也就具备了性价比。

因为现在的格局，不是板块和房子的问题，而是供大于求，在同价位的稀缺度不够。

很多人会问，我既然说到奶厂是不是有了性价比， 那500-900万的买家，选哪个到底更好呢？

一是看你具体能到什么预算，和比较看中的需求。比如你高度依赖地铁，天瑞、壹品、奶厂都不合适，要么万博悦府要么和樾府。

二是看你如何看待这个价格体系，新盘比二手贵是合理的，但这个价差到了30%、40%甚至更高，是新盘被高估还是二手被低估了呢？

三是看你能谈到什么价格。二手的房源能否淘到真正的笋盘，新房你能否可以消除信息差，拿到最优的折扣？

奶厂内部整体的居住环境，教育配套还是在线的，基本的商业配套也在完善，圈层品质这些也还OK，比较适合对交通出行要求不高，但教育要求高的家庭，具备确定性，未来也有一些想象空间。

至于无数人吐槽的交通、地铁，这些缺点大家都心知肚明。

按照现有的价格体系和市场情绪，我觉得还是有不少淘笋机会的。

最后，除了买哪里的问题， 你可能还在纠结要不要现在买，是卖了房再买还是先买再卖？房子不好卖，到底要不要置换到这些盘，还是干脆躺平啥也不做？

那就是另一个维度的话题了，既有需求方面的梳理分析，也有策略上的逻辑思考，还有风险的控制和机会的把握。

如果还不是很清楚，建议来做个深度咨询。

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