“惊装”的焦虑怎能转嫁给物业？——文昌会文法庭审结一起物业服务合同纠纷

在社会生活中，契约精神贯穿于各类交易与服务关系里。就像房屋买卖及后续的物业服务场景，一旦契约环节出现纠纷，便会对各方权益产生影响。近日，文昌市人民法院会文法庭审结的一起物业服务合同纠纷，就能清晰看到法律如何介入契约纠纷，维护公平正义。

2014年5月，A女士与开发商订立《商品房买卖合同》。合同中明确约定，房屋的交付标准为毛坯房。在签约当日，A女士与装修公司签订《委托装修合同》，并依约支付了装修款项。2018年1月，开发商与A女士顺利完成房屋交付手续，房屋交付时呈现毛坯状态，与合同约定一致。同日，A女士与甲物业公司签署《前期物业服务协议》，自此开始接受物业服务，且A女士起初按约向甲物业公司支付了三年的物业服务费用。然而，2021年初，A女士以开发商于2018年交付的房屋未达装修标准，房屋仍属“半成品”为由，拒绝继续支付物业服务费用。甲物业公司经多次沟通协商，均未能解决问题，最终将A女士诉至法院。

法官经细致审查与分析，厘清其中三重法律关系，平衡各方权益。

解开“三股绳”。A女士与开发商签订的《商品房买卖合同》明确约定，商品房的交付标准为毛坯房。A女士与装修公司之间的装修约定，与本案所涉物业服务合同的履行不存在法律上的关联性。商品房买卖、装修承揽以及物业服务，分别隶属于三个相互独立的法律关系范畴。开发商按照合同约定交付毛坯房，已然完成《商品房买卖合同》所规定的义务，装修公司的装修进度与物业服务质量之间不存在因果联系。证据表明，甲物业公司切实履行了安保、保洁等物业管理服务义务。按时、足额支付物业服务费，是A女士在《前期物业服务协议》中的主要合同义务。办案法官以“三股绳” 为喻阐释道：“购房、装修、物业，如同各自独立编织的绳索，不能因其中一股出现问题，就切断其他绳结之间的联系”。基于上述事实与法律关系认定，法院判决支持甲物业公司要求A女士支付拖欠物业服务费用的诉讼请求。

裁调违约金。对于甲物业公司请求判令A女士自逾期之日起，按应缴费用总额每日交纳千分之一违约金的诉讼请求，法院经审查认为，该违约金标准过高。因此，法院依据相关法律规定，依法对违约金标准予以调减，力求在保障物业企业合法权益的同时，合理减轻业主负担，实现两者之间的精准平衡。

一审判决作出后，A女士提起上诉，二审法院判决维持原判，现本案已生效。

本案犹如多棱镜，折射出契约社会的运行法则：法律划定的责任田，不容情绪越界耕种。A女士将精装变“惊装”的焦虑转嫁物业，本质是混淆了不同民事主体的权责边界。法院判决既捍卫“按约付费”的市场规律，又通过违约金调整彰显司法温度，生动诠释了维护公平原则与契约精神的辩证统一。当越来越多的物业纠纷源于此类责任错位，此案更具警示价值——唯有每个个体在自身契约轨道内恪守诚信，才能让万家灯火的社区成为法治文明的微缩景观。