水库论坛问答  第302期（投资，以回报最大化为目标）

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微信： WX81203731 有问必答

上一期： 第301期（利率=基础利率+风险溢价）

提问: 我神，我去年在海口买了一套质保房，只交了四成首付，签了认购书，因为质保房签合同比较晚，一直拖到现在，结果海南限购了，但是房价已经翻翻了，现在备案合同一直不过，说是我买的房价超过了房产局的备案价，现在开发商给我说三个选择1.全款缴清，给我交房，但是不签合同.2.把首付款退给我3.让我签阴阳合同，合同上备案价，实际上还是原来的价格      🌺我三个都不同意，请问我神，我该怎么样捍卫我的权利?我的要求1.按目前市场价退给我首付款。2.降低房价到备案价签合同3.无限延期签合同，不交余款，请问我神，开发商会同意哪个?怎样做比较合适?谢谢

回答：各地政策和监管不同，没发给你建议，要是我的话直接去打房管局举报热线了。

成都重庆当前售楼处根本不可以高于备案价销售，但是海口我不清楚当地什么土政策。

咨询下律师吧。

提问: 殴大，老家三线主场买1999年老破小，老市委的房子质量管理保养的都很好。70P 47W  首付4成（本地顶楼只能做4成）19W  一共七层买的顶楼板楼楼顶可用做花园。阳光通透，景色不错。能看直线看到市中心的地标。楼下都是1W +楼下采光较差 没有电梯。而且买来是别人的新房精装修。本人女 23靠自己钱买请问算不算买坑？买了之后发现还有其他新房子做3成2成首付也是20左右有点后悔。回头看看这房子也很满意

回答：哪怕首付一样，贷款少也是福利。

三线城市怕流动性不足。自住就无所谓了。

提问: 重庆一手有做过没有血缘关系的人同时上证，然后按揭成功的例子，主贷人是贷票，负债不高，另一个上证人是出资人，负债高，但是征信都干净。这种案子做过吗？

回答：有做过无血缘关系同时上证按揭的例子。

两个上证肯定两个的负债都要查

提问: 龟总，cq全款房产，我和老婆各占50%份额，做jyd的时候，能不能以我为主贷人，只上我的征信，不上我老婆的征信

回答：可以主贷人一个，另一方有查询记录。

提问: 神，请教北京房子夫妻更名，登记中心联网查婚姻状态吗？如果当下是离婚状态，拿之前没上交的户口本、结婚证去办更名能过吗？

谢大大

回答：凭离婚协议书。

提问: 欧大，天津明年会启动吗？阴跌了20%了，水分挤的差不多。感觉春节后政策会放宽，会暴涨，是做梦吗？

回答：就算止跌，也未必涨。不是强势筹码。

提问: 你好，小白一枚，我对象婚前首房首贷，如果我落户cq，是否算首贷？

回答：需要你也有首贷资格，才能算首贷

提问: 请教欧大，一事不明，合生创展这样的开发商，囤地多年？不是超过一年不开发要收土地增值税，两年不开发就要收回土地吗？他是怎么做到如此大规模在各地囤地的？万科为什么不行？谢谢

回答： 他开发了呀，有一户钉子户不搬。

提问: 欧大 截断柜台问提这么多钱干啥 怎么答

回答：还债，债主不识字。

提问: 【只是想匿名吐槽】家里资产在A8.3，想抵押一套出来买房，老婆及父母坚决不肯，说要影响生活。刚刚才松口最多300Ｗ买上海。恨自己职场收入不高【刚到1M】。未来一定努力看房，创造赚钱效应。并且改变方向，每年节余全部买重庆，拖着往前走。#最温暖的也就水库了#

回答：先要赚钱效应。

提问: 欧神，你好，我是刚刚加入星球的，身在四五线，夫妻俩都在体制内，婚前已用一人公积金贷款买房，现有三十万资金，本想为了孩子上学去天津落户再买房，这样值得吗，考虑到孩子才一岁，又很犹豫，还是去买沈阳或重庆买？谢谢

删

回答：户籍没解决的话，就天津吧。

提问: 欧大，您的娃本位，与中产家庭对于孩子的精养，有什么本质的区别呢？仅仅是数量上么？中产家庭为了孩子的教育，折腾学区房也是克勤克俭，普通人很难参透牧羊之道，除了遵循目前已知的好大学-好工作的路径，还有什么更好的办法么？又没有那么大的家底经得起孩子去试错。

回答：投资，以回报最大化为目标。

培养孩子弹钢琴，学外语，背唐诗，是零回报甚至负回报的行为。

构建以房贷为核心的资产负债包。

提问: 朱大，为了获取未来的购房资格，又不想放弃渔村户口，在成都注册公司自己交社保的话，每个月最低交多少？

回答：问老会计或者社保户口中介，人家都是全套科技树的。

提问: 朱大好，苏州只能全款，请问50有可能买到苏州房子么，谢谢

回答：自己打开链家自己看。

提问: 朱大，成都有推荐的价格洼地的楼盘或区域吗，地处城乡结合部，价格还相对较低。

回答：红光，三河场，锦水河，北欧知识城

提问: 朱大，下周准备去长沙踩盘，有没有推荐的板块和区域啊？

回答：便宜的话去看看星沙金星北地铁口

中间的话去看看人民东路长沙大道北辰三角洲

高端点去看看滨江新城梅溪湖。

新房的话看看建发中央公园。

提问: 朱红，关于一线大城市中心区和郊区投资市区小户型和郊区大户型有什么经验看法，买小户型二房三房租金高未必没有涨幅，买四房五房租金低未必涨的快，会是这样吗？

回答：一般来说，只要不是远郊区没地铁。

在大行情中近郊地铁大房子房涨幅完爆市区小房子。

提问: 朱大 想问下您长青南街板块的问题 目前长青桥南端也就是塞纳家园西边建高架 ，并且 浑南中路（江南水乡北侧）要做快速路改造，之后要建高架和塞纳那边连一起，也就是之后长青桥这个位置就是东南二环，之后要以交通枢纽形式存在。这样的话长青板块的整体性和商业都被高架拉扯打碎 对长青板块是很大的打击吧？想问朱大 对于这部分的影响怎么看待？买了塞纳 水乡临街的是不是凉凉了？

回答：这里本来就只有一小块商业地没有开发，本身就是二手房，不存在本质改变。

高架桥这种事的影响在新房癌眼里很重要，在二手房买家眼里不太重要。

提问: 在一个普通的城市里哪些地方可以找装修的素材。

回答：我经过懒惰人的田地、

无知人的葡萄园，

荆棘长满了地皮，

刺草遮盖了田面，

石墙也坍塌了。

我看见就留心思想；

我看着就领了训诲。

再睡片时，打盹片时，

抱着手躺卧片时，

你的贫穷就必如强盗速来，

你的缺乏仿佛拿兵器的人来到。

(箴言 24:30-34)

提问: 请问比较典型的大户型涉外配置有哪些？我只知道有地暖。谢谢！

回答：地暖或牆暖、烤箱、有洗碗机和新风当然更好；

老外喜欢社交，要有大厅和开放式厨房；

层高是很必须的，很多老外在意high ceilings；

地段，绝大多数新上海人认为“高雅”的小区和老外的审美是冲突的。他们热爱群居在租界，躺在白人祖先设计的房子里YY当年建造了上海的峥嵘岁月。

最后，房东最好英语有伦敦口音。

提问: 丁丁，框架结构改造空间大，选凤筹时会加分吗？

回答：是的。凤冰最恨承重墙。

提问: 欧大，对于一个拿着外国身份的在上海工作赚钱的外国人来说，你在工作和贷款买房上会有什么建议?目前上海加其他地方的有8套，是要继续上海买买买，还是cq,sy买买买，还是去国外买买买，工作上是否老老实实赚钱还月供，2025带着家人去国外避避?

回答：全国普适一张房票，当然贷足做大单 。

提问: 神  二线省会核心区域10到13年房龄的一线江景房值得买入长持吗

回答：关键看价格，杠杆率。

提问: 欧大，重庆因为最近新盘大量入市，价格便宜不敢想象，二手房价格虚高，也随即笋盘变多，感觉上半年涨幅吐掉一半了

回答：限价撑不了多久。

提问: 欧大及圈友，有听说过上海的银行如宁波银行，可能对消费贷抽贷的消息吗？

回答：上海银行前一阵子闹得沸沸扬扬。

但最终也没抽多少。纯喊得凶。

提问: 神，小白4线苦逼的每天上11小时的个体户，因为学历低，也不可能去深圳重新落户，现在凑钱200万中准备去深圳首贷首货用掉，因为是夫妻店没有那么多时间去看房200套，可不可以直接买管家推荐的笋盘，如彭蛋蛋，谢大湿，段公子...这次在水库出现的。刚入水库3个月的小白请教

回答：越是穷的人，越要谨慎对待金钱。

建议先用几十万，从身边的省会，小单子做起。严谨200套精挑，练手。

提问: 龟总好，去年年底买的房子，12月份过的户，今年应该啥时候去交房产税？晚点去办有影响么？

回答：10月

有滞纳金

提问: cq本地人名下有房无贷算首套还是二套？如果名下已有超过两套房，但是无贷，还能按揭贷款吗？谢谢。

回答：贷款算首套，契税看情况。

能

提问: 小龟好，北大资源有个新盘海樾府距离这个盘值得买吗，目前好像只有西向和北向的了，貌似距离地铁2.5公里，全款买的话能买吗，还是再淘淘二手

回答：新房二手都不建议全款

提问: 在重庆买房申请工行贷款，上个月工行贷款放款，今天突然收到工行信用卡，额度10万。问题是我从没有申请过工行信用卡。app上查询说是手机申请，能开卡并使用吗？

回答：可以。

恭喜了。

提问: OD，目前已离职，目前重庆5N，手上已无现金且无收入了，贷款460，下一步是否还可以XYK/XYD/DYD持续买入重庆？是否要去找个小职位混着？

回答：等一轮涨幅再说 。

提问: 神魔皆以血饲。想要什么东西要先想自己愿意付出什么。这里的“付出”，应该视为真实需要付出的钱、资源、代价，还是视为愿意因此放弃的机会成本更科学啊？

回答：都算。

一切让你痛的东西。

提问: 教育小孩：见到人先打招。

这条规则合适吗？

回答：合适。

礼不可废。

提问: 欧神上海如果自己开个个体工商户，每年正常有点税，但不上社保。可以解决房票资格吗，我是北京的

回答：没有资格。

七年社保。如果走税单通道，不用真开公司，可以让朋友代缴。

提问: 欧神您好

您觉得女孩，课外学一些什么比较重要？

回答：做做兼职卖淘宝，比较好。

提问: 欧大，sy 并发2N    用父亲票买的，母亲是参贷人。   母亲参贷人，50岁，这个票还能用吗？   哪个城市可以用呢

回答：离婚算首套。

注意名义不要上产证，否则不算首房。

提问: 小学同学的公司，昨天纳斯达克公司上市了。

而我刚刚建仓也就几套。

时间是最好的分野，把人分成天地之别。

失落的周末

回答：Nasdaq上市没多少钱。小的也就几千万美金。

提问: 欧神老师，通俗说：

您说孩子学英语什么的都不如家长有钱。

那么我就有点困扰，那也要根据他的爱好，多学一些他喜欢的英语啊，物理啊，那样也没问题吧。

1.上层社会的孩子是如何教育的呢？什么都不学吗

回答：教原理，这个世界运营的原理。

至于某一类“专业技能”，那都是佣人学的。

提问: 大，不管sfsd还是资产dyd建仓，贷到款就是赚吗？用现有没负债的资产dy贷款然后去首付或给按揭这样对吗？

回答：8%以下资金有多少要多少。

提问: 房票代持是买总价高的好还是总价低的，房票贷款总金额多一些好还是少一些好？同等成数

回答：你不买最小。

提问: 要做月工资6万的ls，可以每个月打3万，季度一笔付缺口的9万吗（6*3-3*3）？

回答：可以

提问: 商铺ls和固定月薪效应等同吗？

有没有换算比例

回答：*10%

提问: 小白弱弱问，月费率0.45%，5年等额本息实际年化利率多少哇😭😭

回答：房贷5.4%

信用卡10.8%

提问: 欧大，早上好☀️

首付1w，贷款7w，时间5年，年利率3.6%等额本息

小区房价2w，小区1户1.2个车位配比，

打算自住5年。

欧大看看这个怎么样。

回答：贷款7w，这不是浪费贷票么。

提问: 神，中国净资产过亿能有多少人，其中85后能有多少人？

回答：我估计有10w

33岁应该1/5

提问: 180dyd平安银行利率6.3:

1、5年先息后本，每年还本10％；

2、10等额本息。

都要买2万块保险不能退，选哪个，谢谢。

回答：A相当于十年等额本金

A

提问: 欧大，奥园的房子六千每平买的，车位现在据说能卖六七万，如果20年21年房子涨到一万多一平，车位的价格会相应涨吗？

我的房子带车位的是直接将车位卖了，还是以后房子出售时带车位卖？哪个收益更好？谢谢欧大

回答：车位涨得没有房子快。

提问: 欧大，目前在杭州生活，hz一套，cq三套房。上个月为了买房把老婆户口从hz转到cq,我自己是安徽小县城农村户口，女儿目前半岁，hz户口。想问问我神，要不要为了孩子将来高考，现在把我户口从老家迁出来呢？迁到天津好吗？还是现在考虑太早了？

回答：县城有什么考虑的，赶紧迁。

提问: 欧神您好

您觉得男孩，课外学一些什么比较重要？

回答：群体活动

提问: 欧大，普通小白坐标长沙，买的新房贷款刚审核通过，未放贷款，随即单位离职，会不会对放贷款有影响？

回答：无影响

提问: 欧神，您好，一般物业涨到什么程度就可以截断再抵押了？比如贷款只占总值1/3以下？另，现在抵押消费贷各种限制，为了做抵押经营贷，普通人是否也需要注册一个公司？

回答：25%

建议开个公司养着。

提问: 欧大，请问浦江镇有潜力吗？

回答：不贵就有，贵就没有。

提问: 欧大，您好，有一套湖北三线城市的60平小二房，房龄较老，无贷款，平时为老父一个人居住用，母亲已去世，目前我考虑优化，您的建议是？1.卖出，用老父名义全款买一套，抵押接力贷，贷足。2.直接抵押给当地银行？不知道现在小地方抵押贷还能不能做，抵押接力贷呢？谢谢！

回答：小地方抵押很难做。

你爸住着，也不能卖。

贷款买套新的，再把老房卖掉。说是帮他改善。

提问: 欧大什么叫掉头钱？

回答：信用卡56天，填7天，再重新刷出来。

提问: 神，新手小白，中介让我添这张单，说可以贷款；我不太明白信托公司也可以贷款嘛，有什么风险？我以前只知道银行可以贷款。祝身体健康。

回答：就是财务公司，通常利率高很多。

提问: 马丁兄，请问在生活中碰到比较粗鲁无礼的人怎么应对比较好？尤其是对方是比较强壮暴力的人身体冲突可能会吃亏的情况下（本人男）

回答：问题很好！在微博上认真剖析过一个A9遇到昆山龙哥应该怎么做？

马丁建立了一个心理模型，以免自己将来遇到事情头脑发热掉在网罗里：

财富越多，人的容错度越要同比放大！

财富越多，人的容错度越要同比放大！

财富越多，人的容错度越要同比放大！

明明就是你不对，我却道歉在先。

因为你，一个穷鬼对不对跟我没有一毛钱关系。

我嘴上输得起，脸上也输得起，因为老子已经更有钱了！

而面子是穷男人的底裤。

我的利益点在于，当晚我就回家开着空调搂着老婆女儿边看电视边吃冰西瓜了。

我不想浪费一分钟人生在拘留所里跟警察解释事发经过，跟一个穷鬼讲道理，更不要谈冒着生命危险去跟你肉搏了。

第二天一早马丁要出门去淘笋盘。

那个人的人生，本来就跟我毫无关系。除暴安良也不是我的责任和使命。

所以A8A9及以上们，下次有生之年狭路相逢到A6以下垃圾人，能10秒钟闪人千万别等到11秒！over。

提问: 朱大，请问成都朗诗熙华府，一手房，一万七，147平，价格贵嘛？谢谢

回答：不贵  可以买

提问: 朱大，成都老人做按揭贷款，能否贷到75岁，要求有什么条件吗？

回答：一般都是69，工行这个75岁政策你得咨询工行客户经理。

提问: 红红，长嘉汇限价搞的价值大不大

回答：能看两江交汇的话可以搞。

提问: 朱红，沈阳二选一。国奥50平30万左右吧，买国奥就全款分期，用外地户口的朋友。

亚泰城说能到6800每平，买的话就按揭。是沈阳户口的朋友。二选一，哪个投资回报率好些？

回答：亚泰城稳一点。

提问: 朱大，为什么成都冲到2万5，重庆只冲到2万5就冲不动了

回答：价格本身就不一样啊，重庆原来就比成都便宜。

另外就是重庆豪宅税线有一定的限制。

提问: 朱大，南京清华公寓西门，瑞金北村小学和一中学区房，47平米5楼顶楼，190万，觉得可以入吗？砍到多少值得入，谢谢

回答：学区房我没办法发表意见，请移步学区家长教育群。

里面有需求妈妈焦虑万分。

提问: 朱大，浦开世纪珑墅看了心好痒痒啊，应该转去罗山别墅农民房平复一下心情嘛。。。

回答：可以，旁边的孙桥，曹路，川沙，周浦都是独栋小别墅，景色宜人。

提问: 欧大大，两个魔都多军家庭拼在一起到净A9.1，在魔都家庭财富体系里算还可以的吗？谢谢欧大大

回答：很强了，0.1%

提问: 欧大 这个意思是财产统计吗 银行数据不是zf应该有吗 那应该申请吗

回答：你想一想“年收入12w申报”。

理论上，所有数据，银行都有。

可是谁来帮你整理呢。

还不是诱导你主动申报。

提问: 神，最近有些迷茫，自己去年从国企离职，和朋友一起搞餐饮生意，这个月关了，陪了100多万，现在待业中，老婆之前开服装店，这两年在家带娃，名下只有深圳湾的一套房，每月月供2万，再套点钱出来没问题，只是目前真不知做啥，快奔四了，高不成低不就，实体经济太差了，也没发现什么赚钱的项目，没有收入，这两个月生活费月供，都是靠xyk/xyd维持，房产大环境也不好，好迷茫，求神指个方向🙏🙏

回答：让你继续买房子，看房200套。

搞什么实业呢。

提问: 欧大，只要我不主动填上自己的房产信息，国家就不知道我到底有多少套房子对吗？感觉国家要查一个人房产不是更容易吗？

回答：真要查，总查得到。

问题是，国家也没这个精力。

“个人收入12w申报”，是收所得税的前提。

你见过有人老老实实申报么。

提问: 大，找了贷款中介做抵押贷，对方也很积极的去沟通做件批核了，但后面自己觉得有更佳选择，不要了，需要给补偿吗

回答：给点车马费。以后好相见。

提问: 欧大大，请问菲律宾马尼拉的房产可以投资吗，现在有零首付，交房前只需要每个月两三千的月供，还可以炒楼花的，就是交房比较晚，都要五六年以后了

回答：几乎完全不能贷款。

提问: 发展核办卡，核担心自己名下的卡由我使用万一忘记还会上他征信逾期，毕竟卡不在他手里，怎样说服？

回答：“你相信我，就别担心”

“俺还是担心”

“那就不借了”

提问: 欧大，看到一套较笋的盘，较凤，改装空间大，区位适合自住。如果想给老人住上5-10年，有必要先冰一下，自己住，日后出手可否保留一点装修残值？还是按照家用风格，装修朴实实用一点，出手的时候再冰一下？

个人觉得为了冰，要付出更多心力，考虑自住，自己住着舒服即可，出售时再根据市场偏高做判断？可对？

回答：先按照居家装修。

老人会打很多很多柜子……

提问: 殴大好，我现在担任一个公司的法人，每个月资金通过xyk拆借100多万，有人建议不用自已的储蓄卡作为收款卡，说现在银税联动，怕后面税务机关查，请问这种风险大吗？

回答 ：有一定道理。

找个退休老人卡吧。

提问: 欧大，人在渔村，您一直说职场去渔村，在您看来，渔村的职场有哪些优势？哪些行业您比较看好？谢谢

回答：南山科技园区，做什么都行。

提问: os，亲戚同意cq买房，她已经48岁了，还有意义吗

回答：挺好，贷款20年够了。

提问: 信用卡太多 对贷款是不是有影响 如何破

回答：有

没得破。享受了“借款流”，就要付出一点代价。

提问: 请教欧大，A8.5，体制内中层，无实权，1个孩，和A7.5，体制内处级，3个孩，哪个胜出些？

回答：他这辈子，财富很难追上你。

你在娃本位，可能追上他。

至于体制职务高低，这是根本无所谓的。

提问: 欧大，重庆有一套在亲妹妹名下，她过两年要结婚，到时候不需要做财产公证吧？时间上就可以看出来与她将来家庭无关。

回答： 对的

提问: 有个问题请教欧大，

在湖北地区申请的信用卡，长期在陕西撸，可以吗？

回答：没有问题

提问: 欧哥，正在买新房让开发商协助办理贷款期间，这段时间xyk申请应该继续没影响，还是应该回避？

回答：一个月一张

提问: 朱大，几个大v都说一二线房价长线看涨，这没问题，但你好像特别看好上海，手上有点小钱想要么再弄套重庆新房，否则就再存点，等两三年后贷款搞套上海。从收益角度来说你看好cq,sh哪个多点，cq真的可以涨到5万均价一平吗？这时候sh又是多少?谢谢

回答：有上海房票的话优先买上海。

重庆最大的优势是便宜，涨幅可能是重庆，可是涨价是上海。

上海随随便便涨5000一平，在重庆都是5成涨幅了。

提问: 朱大，现在北京，准备过两年回成都，想让小孩上一个好的小学，请问就读哪个小学，哪些楼盘是不错的学区房，又能兼顾投资？另外，有没有性价比不错的别墅学区呢？

谢谢

回答：土豪啊，最近攀成钢的天誉和仁恒滨河湾要开盘了，了解一下吧。

别墅学区的话，文儒德了解一下，尽管这个楼盘升值堪忧。

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