文/子木
昨晚，北京方面正式推出新一轮楼市新政。
首套房最低首付比例从30%调整至20%，5年期以上首套房贷利率下限调整为3.5%；
调整住房公积金房贷最低首付比例；
多子女家庭购二套房按首套执行
；提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，最高至160万。
这轮调整，要比2015年力度更大一些，可以说创造了近20年的调控历史，意味着救市局面，比较紧张。
其实在5月27日，上海出台“沪九条”之后，我就预演过北京新政出台的节奏，结果没想到，一等就是一个月。
北京的逻辑，应该是作为全国楼市最强定海神针，想尽量减少市场波动，以稳为先。万一刺激过猛，房价拉涨，到时候，还得再出手调控往下压制。
然而还是多虑了，市场根本不给面子。
内部，5月，北京成交还行，维持在枯荣线以上，但6月上半月，成交趋势开始停滞，观望的人越来越多，尤其新房价格，跌得厉害。
外部，近一个月，其他城市，尤其是三四线，楼市惨烈，成交滑坡，年初给的政策，基本药效全失。信心低迷，急需头部带动预期。
在内外双重压力下，北京只能应势下场。
不过作为帝都，架子还得端着，限购暂时还不能取消，或者作为底牌，以后再用。
北上这样的大城，出历史级调控，一般不用担心后续行情。
上海沪九条之后，热度一路飙涨，预计6月能突破2.5W套成交。
而北京这次出政策后，对刚需刺激很直接，首套两成，利率3.5%，诚意十足，刚需入市，推动改善，完成整条市场传动链路。预计接下来成交量会大拉一波。
至于买不买房，我之前的建议依旧不变。
要关注政策底+房价底。
政策端，利率和首付比例基本不会再下调了，未来再出政策也只是在郊区限购方面做文章。
而对于房价底来说，大盘北京已经回调了30%左右，大多数板块和小区已经跌回2016年的基本面。
特别是二手房，超跌入底，现阶段偏核心地段的基本都可以择盘上车。
新房价格是否到“底”，还在博弈，而且库存较大，更考虑地段，不着急的还可以再等一等，预计金九银十会有大的折扣放量出来。
今年金九银十对市场的考验非常重要，如果出现翘尾行情，赶在小阳春之前一定要上车，到时候我会提前提醒大家。
其实，现在最应该考虑的，并不是北上这样的大城，而是已经对政策失去反应的其他城市。
前几天，国常会点名“去库存”，强调全国各城“解放思想”，发挥创造力。
但事实证明，房地产救市这方面，即使脑细胞用完，也很难想得出什么好招了。
因为房地产的根本逻辑，讲究的还是城市老百姓的购买力，产业不够、收入起不来，再怎么折腾，也不可能凭空创造出购买力。
比如山东胶州市把首付比例降到了7.5%；江苏徐州重新举起淮海经济圈大旗，提倡圈内好友公积金共通；云南玉溪市把房贷利率降低至全国最低2.95%，二套也是2.95%……
就连广州，也有楼盘开始搞什么，“先住后付”的创新玩法。
按照这个趋势，没有最低，只有更低，接下来0首付，2%利率上车都不惊讶。
最重要的是，有些城市为了发挥想象力，不仅会从政策下手，还要从人群下手，最近有些城市开始鼓励农民放弃宅基地了，给5万元新房抵扣券。
最后很可能性质恶化，变成了农民“被上楼”，
这个我在《放弃宅基地，释放了什么信号》一文中，重点叙述过。
靠地方发挥想象力，最终大概率会“一地狼藉”，因为地方要钱没钱要人没人，只能不断从下面找文章。
现在摆在眼前的，只有两条路可选：
要么选择尊重市场规律，让房地产彻底回归居住属性。要么大力举债，灌水到三四线，进行全国商品房收储，全面转化为保障性住房。
前者意味着，选择性放弃了一些城市的发展，大量高度依赖房地产的地方会彻底陷入负循环，变为收缩型城市。
后者意味着，用时间换空间，让这些城市找到产业转型的路，抓住最后一次发展的机会，但同时也意味着要再撑一波泡沫，房价拉涨，透支劳动力。
至于是哪一种结果，并不好说。
但我觉得后者的概率，可能会更大一些，因为放弃部分城市的发展，意味着放弃了一定的GDP，更意味着一部分人彻底失去了发展的载体，只能远走他乡，外出劳务。
比如我前几天去内蒙，那边很多小城镇基本都衰败了，大街上到处是小孩和老人，饭店里服务员年龄都在50左右，当地一个朋友跟我说，年轻劳动力基本都在当地体制里，其他年轻人都外出打工了。
城市发展不均衡，其实根本上影响着社会财富阶层分化。
