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潮水退却，才能看清哪些盘在裸泳。
武汉目前一些性价比不高的楼盘去化颇为惨淡....
先来看一下对外宣称的去化大概是什么样的套路。
报给
媒体
对外公布一般都是，
去化优秀（8成）
；
面向
置业顾问
，称作去化
良好（6成）
；
而扒开外衣后的
真实去化率
有可能就只有
4成
。
不过上周成交的，很多去化只有一般...
有多一般，自己体会。
据武汉楼市动态统计，武汉上周（10月29日-11月4日）
有18盘入市，7盘日光
，整体去化一般。其中，
“网红盘”华润翡翠城和泛悦城
毫无意外的日光，东西湖金银潭的两个盘
梦想特区宏图里和美联奥林匹克花园六期
也是非常的抢手，四新大体量盘
保利香颂
去化100%，还有路劲时代城和当代满庭春也竟然都卖完了。
图：武汉上周开盘情况一览
之前日光盘都有共同的特点：
几乎都是万元左右的低价盘，
而上周去化情况却略有不同。主城区万元盘海伦国际去化率较差，而高价盘泛悦城日光了。
从区域分布上来看，主城区和远城区推盘数量五五开，主城区推9盘，分别是洪山2个、东湖高新2个、汉阳2个、青山1个、东湖风景1个、硚口1个；远城区推9盘，其中东西湖有4个，黄陂2个，江夏2个、新洲1个。
价格方面，均价最贵的达
25000元/平
，是东湖高新区的泛悦城和东湖风景区的华侨城原岸，其中，泛悦城日光；最便宜为
8500元/平
，是江夏区的路劲时代城和琨瑜之星，其中路劲时代城日光。
01
开发商不敢降价，而白沙洲楼盘竟涨价？
现在楼市冷的厉害，各大售楼处也为了达成成交各种让利促销，比如说一次性付款优惠、装修部分打折、按时签约打折、全款打折、定金抵房款等，虽然没有明目张胆的降价，毕竟谁也不敢率先撕开降价这道口子，但是各个楼盘也使出这些花招促进成交。
图：武汉楼盘促销优惠打折
而白沙洲这个老盘新城阅璟台却反其道而行之，这次开盘竟然还暗戳戳的涨了500元/平，果真是任性。开盘之前靖哥哥曾去售楼部，置业顾问已经暗示了这次开盘价格会有所上涨，而且透露说，虽然政府现在实行限价，但由于白沙洲价格整体偏低，因此会有微涨的空间。
02
万元低价盘不再续写日光传奇
海伦国际
，曾被称为大武昌最低价盘之一，上周开盘，推出6号楼75-110平房源，毛坯备案价9000元/平，另加2500元/平装修，均价与前期持平，
开盘去化率只有45%
，非常的惨淡。
琨瑜之星
，位于江夏五里界，曾经和其他两兄弟路劲时代城和拾光里一起书写了五里界楼盘首开即日光的传奇，然而这次开盘路劲时代城日光，
琨瑜之星去化率只有80%
。
新力金沙湾
，上周首开，认筹当天也不足200人。这个楼盘的优缺点非常的明显，正地铁口，首付门槛低、不限购，然周边受地铁噪音和环境的影响，去化情况也很一般。
图：新力金沙湾认筹处
03
精装改毛坯已成为降价的手段
高价盘去化一直是个老大难，这次泛悦城去化日光已成为稀有，能卖完皆因为自身优势明显以及供应短缺。而其他的高价盘日子就不会这么好过了。徐东的颐桂苑，自从项目规划出来之后，一直传言说要卖到2.3万元/平，这次开盘直接卖毛坯，而且整体均价仅1.8万/平左右，然而去化率也还是很一般。
图：颐桂苑对外传宣称的价格
华侨城原岸，之前也是卖精装，一直去化不是很理想，直接改成卖毛坯，现在毛坯价格接近精装价，去化率90%，也算是不错的了，这种精装变毛坯的降价手段还是有效果的。
04
墙都不扶就服你！吴家山又出一个站岗盘
别的高价盘生怕因为高价而凉凉，想出各种方法来促销打折或者暗地里降价，而这个楼盘偏就不走寻常路。本来拿地价就过万，还身处远城区，如果稍稍放下身段，去化率也会好看一些。中南熙悦，备案价15000元/平，整体备案均价直接超过了融创观澜府，这是要陪着地王一起站岗的节奏？
对面的佳兆业悦府整体均价仅12500元/平都仍然没日光，这个18500元/平的楼盘在萧瑟的寒风中体会高处不胜寒的意境，真令人敬佩！
不过这倒衬托的佳兆业悦府性价比非常高。
目前吴家山板块单价从1.2万一跃而上1.5万，即使难以接受，但终归是事实，吴家山后面还有高价地项目等着开盘呢，到时中南熙悦也就不孤单了。
小结：天气即将入冬了，武汉的楼市仿佛也是如此，不过武汉10月份成交量仍然环比上涨了许多，这说明武汉的购房需求还是大量存在的。随着年底业绩和回款压力，想必开发商必然会加大推盘量，
楼盘的优惠力度也会逐渐明显
优惠，靖哥哥建议短期内有购房需求的不妨多看看，抓住机会，区域内多比较，货比三家才知道哪个楼盘性价比最高。
注：去化率参考亿房网、房天下等多家平台，如有失误请指正。
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作者 |靖哥哥
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