三四线楼市，逐渐失控！

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我已经说过很多次了，这轮楼市企稳不要单独看楼市，最重要的还是要看经济信号，

现在房地产库存过高，需求不足的问题已经非常明显了，所以现在必须要经济发力，托住楼市，再指望像过去一样农村人口大量进城创造需求，已经不现实了，

接下来房地产市场的需求更多的是偏改善需求，但是这种需求不管是从体量还是从急迫程度上，都没办法和农村人口进城创造的积极需求相比，

大白话解释就是现在楼市的成交规模并不小，今年如此低迷的行情，新房成交规模依旧超过9万亿，但奈何房地产这个盘子更大，9万亿根本托不起来，因为三年前还是18万亿，

因此现在的房地产市场需求肯定是有的，只是当下的需求满足不了既得利益群体的要求，

所以你可以看到最近两三年楼市是各种松绑，从而挖掘潜在需求，限购，限售，限价全部松绑，首付降到15%，房贷利率更是历史新低，并且房贷利率明年还要下降，

包括对房企的态度也是从之前的限制到现在的各种融资，包括对房地产的定调也从之前的房住不炒变成促进房地产市场止跌回稳，稳住楼市，

现在完全可以说买房是历史最宽松的时候，但结果怎么样呢？更多的城市房价还是在下跌的，

你不能说没有救楼市，最近两三年给楼市的松绑政策可不算少了，但楼市还是没有起来，救市结果已经说明很多问题了，

目前影响楼市的核心关键已经不在房地产领域，而是经济的问题，居民收入和居民就业预期不足，居民没有钱消费，更不敢投资，并且还要叠加过去房价快速上涨导致居民部门杠杆率过高的问题，

这就更增加了居民防御性储蓄的行为， 所以最近两三年我们看到的结果都是存款多，贷款少，消费少的现象，

最近几天的新闻大家应该也都关注到了，11月份北京和上海社会消费品零售总额大幅度下降，北京同比下降14%，上海同比下降13.5%，二者纷纷创下年内最大下滑纪录，

单看这样的数据，北京，上海的消费用崩盘形容都不过分，但咱们聊数据要全面，11月份北京，上海社零数据大幅度下滑也是有原因的，

由于双十一的提前以及消费补贴，10月份北京，上海的消费透支了一波，所以10月份北京，上海的消费数据是非常不错的，

比如，上海同比上涨10.9%，实现双位数增长，所以把10月份以及11月份的数据加起来进行同比的话，上海的社零数据只下降2.1%，

但总归还是在下降，说明消费预期不足，并且双十一的提前也不仅仅局限在北京，上海，所有城市都是一样的，但是11月份北京和上海社零数据却出现大幅度下滑，而全国的社零数据却同比增长3%，

这进一步说明北京，上海消费预期不足，趁着活动赶紧买，活动过后直接不消费，这就是当下的现实情况，整体预期欠缺，贷款少，存款多，

这种现象没有改变之前，楼市是很难企稳的，特别是三四线城市，

因为9月底以来的救市，确实让一部分头部城市销量猛增，价格也相对稳住了，特别是一线城市的二手房价格还出现了一定程度的上涨，但是三线城市不管是新房价格还是二手房价格都在下跌，并且跌幅比例还不小，

国家统计局公布的11月份70城房价数据显示，三线城市新房价格环比下跌0.3%，同比下跌6.5%，二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌8.8%，

不管是环比还是同比，不管是新房还是二手房，三线城市的跌幅比例现在来看都是最大的，所以现在很多人都在抛弃三四线城市，

没办法，很多三四线城市的市场，产业是落后的，人口是流出的，财政支出是靠转移的，经济发展是停滞的，房地产市场更是被大家无视的，

但话又说过来，即使是一二线城市，现在也不要过度的高估房地产市场，因为目前来看销量的上涨更多的还是刺激政策导致的，而非真正的经济企稳，居民信心上涨导致的购买力增加，

因此还是劝大家等明年三四月份小阳春过后再观察房地产市场，考虑是否入手？不要担心好房子，优质房子是否被抢完的问题，现在的市场宁愿吃晚上车的亏，也不适合冒进，毕竟去年和今年上半年绝大部分的买房人已经亏了，

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