买40年公寓的购房者要哭晕！商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回

央视财经频道又在一则报道中

给全国的商改住项目浇了盆冷水——在央视的报道中，

法学专家称：

所谓的商住房，

40年或50年产权到期后无法自动续期，

若申请续期被驳回，

不仅土地收归国有，

连房子都有可能被国家收回。

央视报道

注意：

无偿！无偿！无偿！

那么俺就来和大家聊聊

关于商住房的事情

估计在海南买了40年公寓的小伙伴们都得哭惨了

因为……

房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：

1.）住宅用地，产权年限是70年；

2.）综合用地，产权年限是50年；

3.）商业用地，产权年限是40年。

2016年的公寓市场上，大家也应该都看到有很多很多的商住类型的公寓，也就是40年产权的公寓，有不同的类型，比如精装修；有的开发商还可以包出租，绝对体现投资的价值；甚至有40年商住公寓还打出了学区的概念，简直就是破天荒，别不信，还真的有的！

对于40年的概念，其实我们现在的纠结不过就是40年之后房子怎么办？

说到总理答的续约产权的问题，可是总理提到的可是70年产权的住宅呀~有提到40年的么？

李克强：中国有句古话：有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众，对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

所以，40年产权的房屋会比70年产权的房屋更先面临产权到期的问题。

现在人买房，除了因为自己本身就有一定的资本累积，比如年收入20万以上，很难有人能一次性拿出很多很多的首付来吧。当然，如果你是富二代买房来随便投资玩玩就当我没说呀！

举个例子，朋友属于被限购户口

朋友问我：“我有10万的首付，现在能不能买房？”

我说：“朋友，我们还是考虑买辆车吧”

朋友再问：“那我买个70年的公寓行不行？”

我说：“朋友，我们还是考虑买辆车吧”

朋友不死心继续问：“那我买个40年的公寓行不行？”

我说：“朋友，车也别买了，拜托你的钱赶紧存个银行定期吧。千！万！别！惦！记！”

40年公寓的首付是你想付就能付的？

现在俺要科普一下了，40年商业产权的公寓的首付不是跟70年住宅一样的支付方法啊，40年产权的首付需要支付至少50%。

假如一套50平米的房子，均价都是9000元。

70年产权的的首付：50×9000×30%=13.5万

40年产权的的首付：50×9000×50%=22.5万

不吃不喝不买衣服不化妆攒的十万块钱，可是连首付的一半都不到呢，听着就是一个多么悲伤的故事！

对于70年产权的住宅来说，贷款的年限越久，其实也是一个挺划算的事情，为什么划算，说起来就远了，和现在的通货等等经济学理论相关。

这里要说的是，70年住宅产品最多可以贷款30年，但是商业住宅却最多只能贷款10年。

大家都知道存钱在银行不如拿来买房，因为你的钱存银行还都是让银行拿出去贷款去啦！这说辞表达起来“很中介”有没有？但其实仔细想想，没人存钱，银行拿什么钱贷给你？

现在商品房70年产权住宅的贷款利率是4.9%，遇到银行打折的时候还会顺便打个折什么的，大家经常能看到有些银行要打个9折，9.5折，不过很多银行从下个月开始可能就再也没有9折以下的折扣了。

但是商业住宅的利率却是按照基准利率来计算，并且很有可能会上浮10%。

以50平，均价9000，基准利率4.9%的住宅为例

70年产权公寓，贷款30年，月供1671.79

40年产权公寓，贷款10年，月供2375.49

简直是要气到爆炸！月供就是差距！

交房的时候要交税，这个大家都知道的，可是到底要交多少税呢？

财政部官网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，通知中对契税政策进行了调减。

其中，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

【二套房 90平以下 1%；90平以上2%】

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。）

通知中表示，这一决定将从2月22日起正式执行。另外，北上广深四个城市并不实施这一优惠政策。

也就是说，70年住宅的税费最多也就是2%，但是非居住用房的契税一律是按照3%来征收的。

以50平，均价9000的住宅为例

70年产权公寓，50×9000×1%=4500

40年产权公寓，50×9000×3%=13500

又是一笔高额的差价。

如果真的是因为受到限购的条件而急需在2017年购入一套住房，甚至是婚房的列位，请也为后代考虑一下。

至于有些楼盘所说的40年产权公寓真的有学区这回事，大家一定要多听多看多打听。

在二手房交易里，能不能落户成了很多人购房的一个大条件，也就是很！增！值！

如果40年产权公寓到期后真的被国家收回，

那么也算是给地产开发商和投资客们敲了个警钟，

“出来混早晚要还的”！

另一种声音……

40年“公寓”到期会被无偿收回？！真相是...

转自：深圳看房团（ID：ihouse0755）；作者：卡若特

“公寓”如今真是多事之秋，屡屡上地产新闻头条。从上海限制商办公寓后，这两天又冒出来一个大新闻：买40年公寓，商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回。

原新闻是这样的：央视财经频道的一次节目中，按照北京市不动产法研究会副会长尹飞的说法：

由于“商住房”本身并非住宅性质，一般是商业用地或工业用地，按照《物权法》相关规定，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。

如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。

注意是无偿！也就是没有赔偿，直接到期收走。

而消息一出，算是给全国的“公寓”项目浇了盆凉水，让本来处在风口上的“公寓”又遭受了一记老拳。

看房团翻阅查实后发现，其实这个新闻最早在4月5号就有媒体报道过，后经过加工改造后，多为：《买40年公寓的购房者要哭晕！商住房土地产权到期后房子或被国家无偿收回》这个版本。

而该新闻恰巧是在北京“公寓”新政之后应声而出，时隔20天，现在还在升温中。

真相迷雾重重，“公寓”的种类也是琳琅满目，吃瓜群众更是一头雾水，到底公寓还能不能买？我的“公寓”不会被国家收走吧？“公寓”市场到底会不会被“绞杀”？等等...

其实弄清楚这个问题还要从源头查起，也就是土地性质和房屋类型，这个也决定了你房子的归属。

我们区别来看，先看清楚自己的土地性质以及产权年限，这点很重要。

住宅用地，产权年限是70年；综合用地，产权年限是50年；商业用地，产权年限是40年。另外搞清楚一个概念，所有的土地用地，包括住宅都是属于国有土地，住宅多为70年产权，可享有到期自动续期的权限。但是，公寓是要主动续约的，要加收续期的费用，一般是在加收一次契税，也就是房屋面积×房屋均价×3%，但是有可能会被驳回。

这里要强调一下，是有可能，但不是肯定。

市面上现在除了工改工公寓外，可供个人购买的“公寓”只有商务公寓和商办公寓（北京除外）：

商务公寓：含居住属性，也具备办公写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低，首付最低可达2成，最高5成，按揭可达20-30年（如深圳)。产权性质为商务公寓，非纯写字楼，土地性质为综合性用地（商住）或商业用地，产权年限为50年或40年，也有二类居住用地，产权年限为70年，这个不多见。

商办公寓：商业、办公类公寓。这个只有商业或办公，不含居住属性。土地性质一般是商业用地或工业用地，产权年限为40年。首付一般为5成，按揭10年左右。

目前，商办公寓仍然有灰色地带，很多开放商用商业土地来建造商办公寓，打着住宅的概念来谋取暴利，目前北上广都已出台相关政策来限制商办，其中北京最严，个人不得购买商办公寓，坊间传言深圳也会跟进“公寓”新政。因此，从法律和政策的走向上来看，如果有“续期”的风险，“商办公寓”首当其冲。

但是，被无偿收回的概率是微乎其微的。

我们前面铺设了那么多关于土地性质、房屋类型，就是要区分开来，避免我们落入新闻字眼的误区里。

从土地性质、房屋类型上看：商务公寓是有居住属性的，并且多为综合性用地，这个也是受国家认可的正规公寓，受法律保护，因此这类房子被否定续期和无偿收回的几率不大。而商办最有可能，因为它的建设用地是商业或者工业，按照《土地管理法》规定，商业用地土地使用权最高年限为40年，到期后面临续交土地出让金，国家也可以收回土地使用权。

也就是说，没有无偿收走这一说法，并且强调了是允许到期续约的。另外，按照《土地管理法》规定，工业用地也可以补交费用转为商业用地的，更改用地性质，但是要经过规划部门批准，并符合城市总体规划。

至于被无偿收回的“公寓”，现在来看只有一种可能，那就是违反了法律规定。比如违建、违反《土地管理法》，违规使用土地等，这些房子可能会引起法律纠纷，严重的可能会被国家驳回续期请求，被强制收回。

再有一点，那就是所在的“公寓”用地与城市现行规划冲突，因此也会面临着拆除的风险，但是这种在规划过程中都会被考虑到，如果被拆迁或者收回，通常也会得到相应的赔偿。

如果“公寓”所在地是纯住宅区域，一般房屋数量大，人口众多或比较集中，政府不会轻易收回，因为成本太高，收回房子只会激发社会不安定因素，造成动荡，这是下策。

一般设计年限远超于使用年限，如果经过政府评估后根据房屋质量评估结果适当延长，业主可能会补交土地出让金或其他，如果是危房，那有可能拆除或收回，地上建筑物也会给予相应补偿。

因此，这个概念有被夸大的嫌疑，被无偿收回的几率还是很小的，除非违法情节严重。

最后在强调一下，“公寓”都有一个共同的弱点：1、产权大部分为40—50年；2、没有学位；3、不能落户；4、税费高，首付高还贷期短；5、不能用公积金；6、物业、生活（水电）成本更高（商业物业高于住宅）。

但是，“公寓”对比住宅也有优势：总价更低，一般也都处在片区核心地段，周边配套设施都较为完善，在一线城市，许多无法购买住宅的市民，也会退而求其次购买“公寓”，公寓也被许多购房者青睐。

所以，“公寓”是符合市场机制的产物，它们对城市发展有一定的贡献所在。并且会长期屹立在城市发展的大潮之中，并扮演重要的角色。

不过要买“公寓”的话，首先还是要区别属性，弄清楚土地性质，最好还是购买合法的商务公寓，避免落入产权的风险当中。