在楼市中提到上海天花板你会想到什么
第一种是一些先天条件优越的板块，比如说前滩、滨江、浦东新杨思
另一种就是上海各种头部小区，像翠湖天地、古北壹号、金茂府等
凭借地段和品质，在上海这么卷的市场中也能打90分的烫金属性
各种天花板在上海早已不稀奇，但最近我发现
在哪个板块的房子最值得下手的讨论中
，
总有一些板块会被率先排除，并且大家把它们称为
房价洼地
查了一波资料，发现很多被提到的区域
只是房价涨幅不如其他区域显著，
并不意味着它们就是洼地
那么到底什么样的板块才能算作真正的房价洼地呢
不只是房价低，关键是
要地段有地段，生活需求也能得到满足
但整体房价就是比周边板块低很多
筛选了一下上海，我发现有些区域真的可以被称为洼地
这里先卖个关子，不妨一起来看看到底哪个板块才是上海最严重的房价洼地
01
被周围板块光芒掩盖的曹家渡，真的不被看好吗
一提到上海市中心，大多数人的印象就是繁华，单平房价就能达到10万+的水平
不过要说，内环房价洼地，就不得不提到曾经辉煌过的曹家渡
虽说瘦死的骆驼比马大，但是如今的曹家渡也确实被周边地块的光芒掩盖住了
二手房的平均房价和周边板块相比差了
4.8
%
图片和数据来源于链家，仅供参考
房价也出现了不同区域的分级，
像静安区
的均价
基本都
在10万/平以上，但普陀
只有在交界处单价才能
达到
10
万
/平
左右
也是受到
周边板块房价的影响
，
例如静安壹号和嘉天汇单价突破了20万
/平
，就把周边整体的房价拉高，
从而曹家渡的房价洼地感更为强烈
当然，曹家渡会形成当下这种局面，
还是由板块所处的区域决定的
身处普陀、静安、长宁三区交界之地，曹家渡
北至长寿路，而跨过长寿路也就到了普陀板块
作为城市交通重要节点，曹家渡的地位不言而喻
在电视剧《繁花》中就表现出当时曹家渡作为枢纽的人流和繁华程度
不过随着各个区域规划方向的不同，曹家
渡的发展逐渐掉队，失去了交通枢纽和商业中心两大支柱优势
因此即使在2000年前后对曹家渡进行过开发建设，整体的城市界面也
并不纯
粹，处于一种新旧交织的尴尬状态
不仅与周边板块相比曹家渡商品房的房价没有竞争力，把板块单独拎出来也能发现，近几年它的房价也一直在走下坡路
数据来源于兔博士APP
与2022年的高点相比，共下滑了22178元/平，
同比下降
20.4%，这也使曹家渡商品房
跟自身的老破小比也毫无优势
光看价格，曹家渡老旧小区的价格基本在7万
/平
，加装过电梯的老旧小区单价可以到8万/平
但是很多电梯房小区价格
下降后，现在
也就保持在
7万-9万
/平
左右
像我去踩盘的达安花园小区属于02年的电梯房
目前价格为8.6万/平左右，虽说居住感受不同，但是在价格上和老破小并没有很大的差距
以上对比，最直观的感受就是曹家渡的商品房卖不上价了
尽管如此，得益于内环的地理位置，
曹家渡房价的洼地程度远没有下面这些板块夸张
02
中环内的性价比之王
，同比邻近板块相差19.9%
虽说曹家渡相比周边板块房价已经低了很多，但接近9万
/平
的单价对于多数购房者而言还是不小的负担
因此很多
市中心上班的打工人
选择将目光投向
中环
要说
中环内房价性价比最高的地方，
大家的第一反应可能就是
宝山大华
图片和数据来源于链家，仅供参考
作为宝山唯一一个处于中环以内的板块，房价也是宝山最贵的
无论是地段还是各项配套设施，大华都不拉跨
但没有想到，与其他中环内的
板块相比，大华的二手房均价同比相差
19.9
%
最夸张就是旁边的大宁均价能有9万
/平
，浦东地区的张江凭借自身产业房价也能达到7.6万
/平
虽说其他中环板块发展势头良好，但宝山大华自身板块的成交均价却
在2024年
出现急速下滑的现象
数据来源于兔博士APP
所以为什么宝山大华会成为中环的房价洼地呢
第一，就是因为大华这个板块，
已经很久都没有出现新的楼盘了
在2005年
前后，
大华板块
中环以内的部分基本全部落成
目前最新的楼盘
是2019年左右交房的大华碧云天，距今也已经6年了，
其余商品房基本集中在2000年-2011年左右
第二，也是因为承接大华板块的开发商过于单一
像
宝山南大有华润置地、保利、金茂和中建七局等开发商
宝山杨行板块也由万科等知名房企的共同开发
相比之下，大华板块
80%都是由大华集团承接，
板块内的开发更为同质化
在中介的带领下，我去看了目前大华集团开发运营状态最好的小区，铂金华府
从立面上看，17年楼龄小区难免有些老旧痕迹，包括外墙褪色、构件腐蚀、屋顶积灰等等，但是小区绿化环境的维护还是可圈可点的
虽说铂金华府已经是运营和配套设施很好的小区，但还是需要降价卖出，才开年，某户型就再次下降了12万元
不过大华集团在同时间段开发的阳城，房价却比大华高了很多
主要也是凭借
地理位置靠近大宁，
承接了大宁的辐射，购房需求带动房价
稳定
既没有新楼盘，也没有崛起板块的辐射影响，只能靠早年的楼盘苦苦支撑，这也直接导致大华板块不再是购房者的首选
并且随着周边区域不断推出的高品质新房项目，大华板块的市场竞争力正逐渐削弱
虽说在2月以来已经出现房价破冰的趋势，但相比其他中环板块，大华还是暂为房价洼地
与宝山大华相似，丰庄
作为嘉定的东部门户，也是距离市区最近、地段最好的板块
地铁13号线和14号线贯穿整个板块，在出行方面也是十分便利
光是均价就差了快1万/平，同比差值更是达到
14.9%
出现这种价格差值，也是因为丰庄
自身存在一些不容忽视的短板
一是区域的房屋楼龄普遍较大，大多数商品房建造于2000年前后
再加上
户型设计陈旧、车位配置不足、整体配套设施和环境等品质问题，
无法
像长征板块那样
承接
长宁的外溢客群
之前大家对于丰庄的印象就是
曹安公路两侧的大型批发市场
商贩络绎不绝，货车频繁出入，声音嘈杂和交通拥堵是必然的
部
分商家表示受到电商的冲击还是比较强烈，
市场内的客流量大幅下降
这种产业下滑波及到原有的物流运输行业，使整个板块内的产业内循环受阻
再加上周边桃浦智创城，长风生态商务区未发展到鼎盛时期，无法给丰庄带来产业加持
，
最后丰庄只能完全成为住宅集中区
三是附近的城市设施，其中影响最严重的当属
丰庄
北侧2公里的垃圾中转站
虽说上海目前生活垃圾转运模式不断完善，味道没有想象中的重，不采用垃圾焚烧的方法对于空气质量和居民健康也有一定的改善
但是对于多数购房者来说垃圾处理厂能离远一点还是远一点好
像建造最早、距离处理厂最近的阳光威尼斯c区，
最新成交价格只有4.5w
/平
而房龄较新、距离最远的
阳光威尼斯
3
期最新成交价格则在
4.8w
/平
不能单纯将房价差异归咎于与垃圾处理厂的距离问题，但不可否认的是，这样的地理位置确实对周边小区的房价和销量产生了一定的影响
再加上房屋的硬件条件及周边设施的不给力，让丰
庄失去了很多刚需购买者的选择意愿
04
丰庄旁边的江桥，也是这样的处境
如果说丰庄是因为产业和城市设施的影响，那么与之相邻的江桥
无疑是外环外最具争议性的板块
先来看下江桥的优势
最直接的就是地段
，从大虹桥出发打车只需要15分钟，
这对一大批在虹桥上班的年轻置业者来说，无疑是最大的竞争优势
到市中心也非常便捷，13号线从金运路站出发，抵达南京西路只需要36分钟
当你设想上海
哪里能用400万买到一个有电梯，市中心出行四十分钟，三轨环绕的板块，那
江桥一定是无法避开的备选项
不过虽然是外环的热门板块，但
与周边二手房均价仍差1.02万/平
除了江桥起步较晚之外，
影响房价的因素更多的还是
因为自身规划开发的问题
首先就是因为江桥有着
大量的动迁安置房
，而高品质的优质次新小区却相对较少
作为上海最热门的动迁基地，江桥安置房的数量有多夸张
在南江桥，有九成小区是安置房，
只有零星几个商品房小区，像
商品房
万达城市公寓，两房产品的价格能卖到400万左右
但
距离拉开短短1km，
在周边众多动迁房社区中，同类产品的价格却降到290万
动迁房的房价便宜，
一方面是动迁板块的房子量实在大，动辄一个小区挂牌就上百套，另一方面也是因为房东没有购房成本
也正因如此，大面积的动迁房把江桥板块整体的房价拉了下来，甚至有持续下降的趋势
数据来自于链家，仅供参考
其次也是因为江桥板块有种城乡结合部的既视感
虽然南江桥设有万达广场，引进的品牌还是走平价路线，如果和隔壁南翔印象城一比的话，实在是差了不少档次
北江桥小区
密集，但各种商业还是
由社区底层商铺
组成，光是配套设施这一点就远不及房价更便宜的宝山顾村
总的来说，江桥板块的宜居属性不高
虽然动迁
房的均价
低，但由于户型朝向和人员大量流动问题，终究也只是一个过渡产品
加之商业配套趋于县城水平
以及匮乏的医疗资源
，共同导致了江桥成为整个区域内的房价洼地
05
除了按环线分类，浦东这个地方也极具代表性
上述我们提到的板块被称为房价洼地，主要还是从不同环线的角度进行考量，
并且都是浦西板块
这个时候可能大家就要问，
虽然浦东的
产业资源丰富，但
难道它就没有房价洼地吗
事实上还真有一个，
明明占据极好的地段优势，
拥有一线江景资源，交通便利，产业发达，
但房价却只有6万
/平
左右
上海世博源 图片来源世博金岸
这个地方就是世博
尽管它与同属滨江板块的区域相毗邻，
但
对比周边7万
/平
上下的房价，
世博
刚6万
/平
出头
的房价却显得格外亲民
图片和数据来源于链家，仅供参考
世博这种与地段优势完全不符的房价，
主要还是因为板块内的供需关系出了问题
一方面，就是世博板块新房紧缺
世博板块被众人熟知，应该就是2010年的世博会，当时整个世博板块有大量工业设施和老旧住宅区
借着世博会的东风，板块内进行了改造和升级，取而代之的则是大量的公建和绿化，甚至绿地就直接占据了
