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来源：杨红旭楼市研究（ID： yhxlsyj）
爆降71.1%！上海楼市交易一片惨淡
据上海中原地产最新数据显示，1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，是2011年以来成交量最低的。
春节长假期间只有8个项目有交易记录，并且所有项目都只成交了1套。从交易产品来看，均为外环以外刚需或者首次改善置业产品，成交区域为金山、青浦等外环以外远郊，成交均价都在4万元/平方米以内。而去年同期有24个项目有交易，并且结构也较为齐全，除了刚需改善外，还有一些单价超过10万元/平方米的高价房。
供应方面同样陷入低迷，和去年同期一样没有产品入市。一方面，年前有一波抢收行情，某种程度上提前释放供应量；另一方面，市场本身处于淡季，观望气氛比较浓厚，因此房企推盘动力不足。
二手房市场格局基本类似，市场进入“假日模式”。外环周边刚需区域，来客量只有平时双休日的三四成；中心区域以改善为主，来客量更少一些。来访客户以简单咨询、了解市场为主，带看有一定困难。市场经过前期连续走低后，目前有企稳迹象，挂牌价格不再轻易调低。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，鸡年春节交投大幅下挫，与市场风向有关。1月的一系列数据显示，楼市进入下行通道基本确立，从购买心态来看亦不会有非理性追涨行为，加之整个2016年透支相当多购买力，所以1月清淡起步已经暗含市场交易不会活跃。另一方面，作为市场交易的“基石”，刚需产品节日期间也没有相应投放。一些项目在初五以后才有值班人员，可见当前市场各方交易意愿都不高。
说上海房价会下跌，会不会被人打？哈哈。
毕竟，京沪永远涨，已深深的扎根于广大群众的心窝。
从政策面来看，2016年3.25，上海率先出台紧缩型调控政策。11月下旬再度升级政策，认房又认贷，房贷政策全国最严厉，截断了很多置换者的换房链条。
虚头巴脑的大道理，不讲太多了。这里，与大家分享两张图。数据已反映了市场形态与趋势。
下图是上海二手房价格指数。非常直观的体现二手房价格的运行轨迹。
本轮上海房地产短周期的房价上涨，可以分为三个阶段：2014年四季度至2015上半年企稳小涨，2015年下半年中涨，2016年前10个月大涨。
2016年11月止涨，12月首次微跌。
注意：近期政府只管制新房定价，而不干预二手房交易。据此，基本上可能判定：本轮短周期，上海房价涨到头了，2017年将以下跌为主基调，部分时段盘整。
上面一张，是分析房价的初级图。下面来一张中级图。嘿嘿。
根据历史经验，近几年来，老杨把国家统计局公布的70城新建商品住宅价格指数综合环比增幅（将70城房价环比增幅进行算术平均），划分为五个区间：过热（超1.0%）、偏热（0.6%-1.0%）、合理（0.2%-0.6%）、过热（-0.2%-0.1%）、过热（低于-0.2%）。
历史经验表明，凡是超过1%的过热时点前后，都会导致房地产调控，比如2007年的9月和10月，2009年11月、12月、2010年1月、2月，2013年2月、3月，2016年4月、8月、9月。
上海新建商品住宅价格指数走势，基本与70城总体走势一致，只是波幅大于后者，尤其是在楼市繁荣期。
回顾2015年以来，这轮房地产短周期的上行过程中，上涨幅度之大，大涨月份之多，皆创了历史之最，短期存在房价泡沫。理应进行调控。
中央抑制房地产泡沫的政策方针是正确的！
展望2017年，随着国庆期间多地集中出台新政，本轮70城房价环比涨幅顶点出现在9月，峰值为1.8%，其后快速收窄，12月份已收窄至0.3%。
与此同时，上海更快收窄，12月微跌。2017年的多数月份，70城房价将出现环比下跌，也即楼市明显降温。上海也是这样的态势。
看完两张图，不知道大家能理解到什么程度？
估计业内人士会多理解得多些，业外网友理解的会少些。技术分析就是这样子的，深无止境！
但必须还得结合基本面（政策面、资金面等），进行综合性研判。这么一结合，就扯出很多毛线头，也就导致预测市场的难度灰常大。
智库预测：2017年上海楼市量能大降三成！
作为上海市优秀民办社科研究机构（三连冠），和全国社科联创建新型智库先进单位，上海易居房地产研究院近几年一直发挥着服务行业功用，为多类行业主体提供智囊服务。
近期，我们应邀为某上海某部门提供了一份关于2017年上海房地产走势预判的资料。在此，老杨摘出几组数据，一家之言，仅供同行及各界参考。
1、新建商品住宅成交面积下跌三成左右
2016年，上海市纯商品住宅（剔除保障房）成交面积为1374万平方米，较2015年下降8.2%。
2015年属于房地产短周期当中有的上行第一年，特征是量大增、价中涨；2016年属于上行第二年，特征是量小跌、价大涨。
2016年上海楼市过热，体力透支，同时在调控政策抑制效应之下，楼市降温势所必然。预纯商品住宅量跌三成或四成，重新跌回1000万平米以内。
2、新建商品住宅重现供大于求
2016年，上海市纯商品住宅新增供应面积为926万平方米，新增供应面积与成交面积之比为0.6，与2015年的0.79相比，供不应求态势进一步加剧。
回顾历史，在典型的楼市降温年份（如2008、2011、2014年）2017年，新增供应皆大于新增成交。因此，2017年上海新房将再现供大于求的态势。
截止到2016年12月底，上海新建纯商品住宅库存总量为650万平方米，环比11月增加2.8％，同比减少39.3％，上海的新房库存量已接近2011年的水平。显而易见，随着成交量的萎缩和供求关系的渐变，本轮上海楼市去库存已出现拐点。预计2017年库存将震荡式走高。
12月份上海新建纯商品住宅存销比为6.3个月（存货除以过去6个月的月均销量），较11月份的5.6个月略有上升。与上述的存货走势一致，预计2017年存销比也将呈逐步增长态势。
3、新建商品住宅成交均价小增5%左右
2016年，上海市纯商品住宅销售均价为38977元/平方米，较2015年上涨21.8%，创年度最高值。从全年各月的成交均价来看，5月以来，受地王效应刺激及高端住宅热销带动，新房成交均价呈阶梯式上升态势；11月底限贷政策再次升级，加上政府控制中高档项目的预售许可证，大量成交的均为郊区项目，使12月新房成交均价环比下跌12.4%。
回顾过去几年可知，上海新房均价易涨难跌，即便在楼市降温年份，主要体现为成交量下跌，而均价只是涨幅收窄或基本持平。2017年，预计纯商品住宅成交均价增幅将明显收窄，小增5%左右。但大家要注意，这并不代表着实际房价不会出现下跌，多数新房在2017年部分时段都会出现小跌（相对高点）。只是表现为年度均价时，则不易下跌！这是一个时间跨度与统计问题。
4、二手住房成交面积下跌三成左右
2016年，上海二手住房成交面积3137万平方米，同比增长5.9%，创历史新高，且二手房成交面积达到新房（纯商品住宅）成交面积的2.3倍。上海早已步入存量房主导的时代。
从全年各月度的成交面积来看，与新房市场类似，3月份二手房成交面积486万平方米，创年内月度最高值，8月份受房贷收紧传闻发酵影响，涌现恐慌性购房热潮，二手房面积冲高到436万平方米。第四季度二手房市场显著降温。2017年，上海二手房市场将趋于降温，预计成交面积下降三成左右。
2017年，希望大家继续一起，静下心来，观察、分析、预判楼市！
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