随着可持续发展在房地产行业的重要性日益凸显，约有一半的业主和投资者要求在设计与建造中融入绿色和健康策略。全球基金经理在环境、社会和治理（ESG）投入了更多专用资源，其中80%以上负责促进企业变革，以促进并与公司可持续发展目标和责任保持一致。健康计划在职场中日益受到重视，企业认识到员工福祉对生产力和成功的重要性。超过一半的跨国公司计划投资于绿色空间和健康项目，以提升生产力。
作为全球性的商业地产服务和投资公司，CBRE世邦魏理仕深刻认识到投资者和使用者在过渡到新办公环境时面临的挑战。本文旨在介绍提升空气质量、创造绿色空间和更洁净环境的策略，助力客户增强员工福祉，提升资产价值。
中国测试技术研究院化学所发布的《2019年中国室内空气质量白皮书》指出，室内装修一年内空气不达标率超过74%。办公室的表现最差，其次是学校，最后是住宅空间。确保良好的室内空气质量，采用有效的管理措施来控制PM2.5和CO2，并监测TVOC和甲醛，对于建筑业主和使用者而言，显得愈发重要。
2023年，霍尼韦尔对来自五个不同国家的2,500名办公室员工进行的调查显示：
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93%受访者表示，他们对工作场所的室内空气质量期望比三年前更高。这包括对TVOC和甲醛的关注，这些是他们在搬入新办公室之前必须了解的关键指标。
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43%的受访者对工作场所的室内空气质量感到极度或非常担忧，97%认为良好的室内空气质量对提升生产力有积极贡献。
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调查中有21%员工表示，如果雇主不采取措施维护健康的室内环境，他们会考虑寻找其他工作。沟通、透明度和室内空气质量的验证对员工满意度至关重要。
CBRE 2024年中国办公楼租户调查
也显示了企业规划未来办公场所的前五大考量因素充分显现出兼顾成本节降和员工福祉的意愿，57%受访企业表示希望优化员工体验。
提供洁净室内空气并向市场清晰传达这一特征的投资者，将在租金、入住率和资产价值上受益。寻求显著洁净空气建筑或坚持为自己创造洁净空气的租户，将能够改善员工福祉并提升生产力。
洁净的室内空气可以通过简单且经济的方法实现，但所采取的步骤取决于基础空调系统以及施工阶段。所采取的行动可能会根据项目所处的阶段而有所不同。下述大多数空气质量措施，如过滤器和离子化技术，即使在施工完成后也可以轻松实施。
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传达空气质量目标：
与空调系统制造商和总承包商明确定义空气质量目标，以避免在设计中优先考虑成本而忽视质量。
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过滤器选择：
在空调系统中安装适合室外污染物水平的中效或高效过滤器。
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空气质量监测：
安装实时空气质量监测仪，以准确反映大多数空间使用者呼吸的空气。
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电离技术：
在送风管道中使用
介质阻挡放电双极电离 (DBD BPI)
，有效减少细菌、病毒、异味、有害气体、挥发性有机化合物和颗粒物。
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数据跟踪和审查：
通过每周报告和过量污染物警报保持定期数据跟踪。
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维护：
根据供应商的建议和实时数据，定期维护您的空气质量系统，以确保其最佳性能。
室内微生物控制是任何空气质量策略的重要组成部分。在COVID-19疫情期间，空调系统对传播致病微生物的影响引发了特别深入的关注。以下是对空调系统控制微生物的不同方法的简要分析。
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稀释和排气：
增加新风的引入，以稀释室内污染物并最终将其排出。
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过滤器：
利用高效过滤器在空调系统中进行微生物控制。然而，由于高效过滤器的阻力，这一方法可能成本高昂。
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紫外线 (UV) 灯：
较长时间的紫外线照射可有效消除微生物。然而，由于空气速度的原因，大多数紫外线装置在空气处理机组管道内的照射时间非常有限。
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介质阻挡放电双极电离 (DBD BPI) ——主动净化并持续减少室内微生物：
通过空调系统或便携设备分散活性氧，氧离子能够主动并迅速拦截空间使用者之间的微生物，从而防止其在人与人之间传播。空气中氧离子的饱和状态还确保了持续净化的能力，并防止微生物再生。
CBRE上海办公室与AtmosAir一起制定了空气质量监测协议，此次合作重点在于空气质量的监测和改进，以及针对性的过滤策略，并有效展示空气质量策略的成就，确保成果的透明度和可追溯性。
将空气监测仪器放置在能够反映大多数人所呼吸空气的区域，同时兼顾不同空间类型。
例如，监测仪器在17层的放置位置包括：图书馆、两个开放工作区、茶水间和一个会议室。所使用的监测仪器能够测量颗粒物（PM2.5, PM10）、总挥发性有机化合物（TVOC）、二氧化碳（CO2）、温度和湿度。
CBRE上海办公室所在楼宇通风系统平面图及
CBRE空气监测设备点位布置示意图
室内空气质量往往会受到来自室外新风的直接污染影响。检查确认，办公室所在建筑配备G4初效过滤器和F7中效过滤器的空调系统，可以将颗粒物浓度与室外水平相比显著降低75%以上。
尽管建筑配置了初效和中效过滤系统，但CBRE上海办公室仍需增强空气净化能力，以应对装修过程中产生的挥发性有机化合物，并优化空气质量以降低感染风险。
因此，CBRE在每个空气处理机中安装了三台AtmosAir介质阻挡放电双极电离 (DBD BPI) 设备。这些设备能够在源头分解挥发性有机化合物，并防止微生物的滋生。
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PM2.5：
自CBRE入驻上海办公室以来，其办公时间内PM2.5水平的评估显示，办公空间内空气颗粒物的平均浓度始终远低于世界卫生组织规定的15 微克每立方米。这表明其在保持室内空气质量方面表现出色。
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二氧化碳 (CO2)：
CBRE的二氧化碳测量结果遵循大多数办公室的常见模式，随员工在办公室活动强度波动。在新加坡等地，可接受的限值设定为室外二氧化碳基准值加上700ppm，即约1,120ppm。CBRE上海办公室空气的平均二氧化碳水平远低于700ppm。这些二氧化碳数据表明，CBRE可以减少其引入的新风量，仍可以给员工提供高水平的室内空气质量环境。
