2023年，成都新房、二手房量价齐升，领跑全国，套均面积已经拔升到133㎡，在34个重点城市中，成都价格涨幅靠前，新房预售价格屡破3万/㎡+。
图源克尔瑞四
川
进入2024年，第一季度为春节传统淡季，但成都新房成交23276套，依然领跑全国。
这其中，中心城区套均面积拔升到133.2㎡，新房市场改善化、高端化进入深水区。
数据来源于购房通小程序实时统计
天府半岛、阅天府、新绿启境、锦江赋等等，都拿出了1000万级的高端产品，华润金三更是一房难求。
千万级豪宅市场在今年正式回归，市场正在走向高端化、改善化深水区，背后是不断上涨的迈入门槛、正在升级的购买力。
这其中，天府新区走到了前列，也是千万级豪宅最内卷的细分市场，推出千万级产品的项目逐渐增多，但豪宅市场回归之下，购房者对于产品的要求也将愈发严苛。
数据为人工统计，因口径不同或有差异，仅供参考
从目前各个平台以及我们人工统计的数据来看，即便统计口径不同的情况下，天府新区在整个大成都范围的成交占比都最高。
这一点，结合3月官方发布的《2023年成都市人口主要数据》，天府新区近10年以来新增户籍人口19万，位列全城第一，能够互相印证。
在今年年初，天府新区率先从政策层面鼓励开发商建设“第四代住宅”，从侧面能看出，市场未来趋势也将向深度改善、终极改善进化。
截图自《征求意见稿》
天府新区作为
产品层面走在最前列
，
成交最旺盛
，
历史遗留问题最少
和
可开发土地最丰沛
的区域，必然会起到先导作用。
从供销量分布来看，目前天府新区三大主力板块，分别是
麓湖、秦皇寺、锦江生态带
，代表了不同客群的三个重点置业板块。
麓湖板块
：成都T0级别高端改善板块，代表性楼盘麓湖生态城，以千万级终改豪宅、高端改善产品为主，仅麓湖生态城一个盘在2023年卖出170亿货值，也是唯一一个均价破30000/㎡的区域，去年平均备案均价超过32000元/㎡。
秦皇寺板块（天府公园西/东）
：成都T1板块，主力产品总价500万以上，主要面向深改与二改人群，代表性楼盘招商时代公园与天府公园未来城，二者销量均破千套，几个代表性楼盘均价在30000元/㎡以上。
锦江生态带
：成都T1板块，主力产品300-400万级起步，也是目前成熟较早的区域，代表性楼盘邦泰天府云璟、天府半岛、西派融城等，主要面向首改、置换需求人群，吸引了大量年轻群体。
数据为人工统计，因口径不同或有差异，仅供参考
在三个板块中，麓湖板块比较特殊，属于“一超多强”，“一超”指麓湖生态城，绝大部分产品为千万级豪宅，且几乎每开必熔断。
多强指依托麓湖湖区与公园区的麓湖上境、远达麓湖云邸、中粮保利天府时区、麓湖西派臻境等纯改善化楼盘，产品定位纯粹。
结合未来市场高端化、深改化背景，麓湖板块的天花板明显高于其它两个板块，整体的豪宅化定位也更明显。
如麓湖生态城，在2023年，单盘新增/成交1455套房源，破百亿成交总价，撑起板块半壁江山，在多个数据中都位列天府新区第一。
2023年天府新区供应&备案套数前10项目
2023年天府新区备案总金额&备案均价前10项目
进一步有力证明了千万级产品价值回归，是资产配置的首选，也拥有在高净值购房群体中较广泛的认同。
毫无疑问，目前整个楼市都处在一个下行期，如果从资产配置角度去观察细分市场表现，分化会更严重。
千万级别豪宅市场有其自身特点，一个是受市场短期变化的影响较小，整体出货量不大，价格相对来说比较稳定。
而普通住宅，在去年和今年“量”这一端看似很火热，实际都是以价换量的结果，是价格回调的主力。
麓湖近一年新增二手房（图源贝壳找房app）
其二是核心资源与地段价值支撑的产品，这类产品的价格主要是资源决定的，资源不变，价格体系就相对稳定。
独一无二的生态资源、优质学校、市场稀缺的产品等，这些都是支撑价格体系的核心要素。
基于这两点，从资产的角度来讲，整个市场上真正抗跌的，还是这类高净值产品，特别是千万级的豪宅，对市场基本是脱敏状态。
更长远的眼光来看，未来住宅不断迭代，特别是天府新区马上引入第四代住宅，产品迭代的进程不可阻挡。
市面上一些头部开发商也已经意识到这个趋势，如麓湖生态城在推出公园区W2悦溪高层产品后，今年就立马回归了湖区。
C28组团（沄岸）项目效果图
预计将推出C28、C25、C7组团的千万级豪宅产品，C28也是麓湖历史上唯一的15层两梯两户板式小高大平层。
从现在释放信息来看，产品为建面约250㎡大平层，4+1的户型设计，只有100套左右，大概率会和去年一样开盘即扫光。
2023年麓湖生态城千万级产品预售情况
如果向来并不太在意市场周期、更关注中盘的麓湖，都已经有意识的在回归湖区高端序列，那么今年市场回归千万级豪宅的基调基本能够确定。
千万级豪宅市场，对于产品的要求也更高，往往是细节决定成败，行业内比较有代表性的项目，依然是麓湖生态城。
如这次推出的C28样板间已经做了行业内部的展示，是目前麓湖施工、工艺的一个天花板产品，成本当然也是大幅提升。
这次内装引入的“意大利匠心手工艺术品”风格手工制作部分特别多，我们认为很多创新性的设计也值得去深挖，细节方面麓湖花了颇多心思。
比如推拉玻璃门中间夹金属丝的设计，保证私密性的同时又能够透光；仿古做旧手工晕染不锈钢背景墙反复调试来提升整体观感；或者直接用石材做底面，看不见的地方材料工艺不打折，边缘做圆弧岛角提升质感等等。
从细节处提升居住体验和传达艺术美感、高级感，这种更偏定制化和个性化的设计，也是千万级豪宅以后内卷的方向。
C28组团样板间实景图
C28组团样板间实景图
今年除了已经售罄的锦宸府，麓湖将要推出的千万级产品依然会领跑豪宅市场，一房难求。
“麓粉”应该都知道，在麓湖历史上，只有琥珀瀛洲、芸台漫汀（均为复式结构）出现过这种板式小高层，所以今年新品是具备极强稀缺性的。
而且就在不久前，芸台漫汀有一套240㎡左右，南北向的小高层，1180万左右成交，价值方面也有二手房市场来印证。
不管是随时在关注麓湖的粉丝，还是刚刚了解麓湖的新晋“麓粉”，亦或是对资产配置有较高要求的购房者，我们认为2024年的麓湖新作，都是必抢的。
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