盛会今天终于圆满落幕,一大早看到马光远一篇文章《
2018年将是房地产最困难的一年》
。
本来上海的杨红旭老杨,时不时在微博炮轰深圳、唱跌深圳也就算了,现在连央视的老面孔、北京大v经济学家马光远也来凑一脚,这是存心给那些囤了一肚子房子的炒房客添堵啊。
淘哥是个好人,安慰下大家,
其实2018绝对不会是最困难的一年,如果说2008、2011或者2014是房地产最困难一年,还多少可以接受,
当时很多开发商库存高企,资金量面临断裂。
而现在很多二三线城市的房子都卖断了货,库存快光了,房企账面上躺着一大笔钱,明年还有余粮呢。
这些经济学家最喜欢做的事情就是雪上加霜,吓唬人。“把事情搞大”是套路,仿佛不如此,就体现不出经国济世的本事。只看大势、不接地气、唱多做空、唱空做多是常态。
淘哥的忠告是,某个城市的楼市问题,还是听当地接地气的专家最靠谱——比如淘哥这样的。
闲话不提,今天讲讲对"房主不炒"的一些看法,顺带谈谈接下来的政策走势预判。
留意房地产的都注意到了,这次大会上再次明确提出了”房住不炒“,而且当时全场掌声雷动,让坐在电视机前看直播的淘哥再次有了房地产”老鼠过街人人喊打”的感觉,上次有这种感觉还是“流着道德的血液”时了。
淘哥当时脑海里瞬间冒出一个问题,
中国有产者是绝大多数,明明房产增值让大多数人受益了,怎么感觉像是大多数人都损失惨重呢?
当然这个问题不在今天讨论之列。
对“房住不炒”写入报告的一些碎片化思考:
1、房住不炒、多主题供给、多渠道保障、租售并举,这是房地产施政方略,
大方向。所有的细节政策将围绕这个大方略制定。
房住不炒,是想剥离房子的投资属性,强调居住和民生属性。
2、房住不炒,关键什么是炒?
“不炒”最明显打击的是短期买卖、高杠杆。限售、限价(让短期买卖无空间)、增税这些都是打击短期买卖。
打击消费贷、首付贷、经营贷、信用贷等各类资金违规流入楼市,提高首付,是打击高杠杆。
所以这两个方向的政策是长期、持续的。
事实上,从大会上银监会的表态看,淘哥高度怀疑对房地产上下游融资渠道的监管和治理会越来越严格。
不过,对于首套房利率上浮5-10%的现行政策,淘哥觉得已经是顶点了,再上浮就走偏了。
房贷额度上,明年初放松是周期性的,可以预期。
4、房住不炒不等于房住不买。
如果你没有用高杠杆,没有短期炒作,买了房做长期投资,出租,没问题。
从“租售并举”来看,总是要有人提供房子来出租吧,不可能全部靠政府的廉租房的。
5、房住不炒不等于房产不升值。升值与否还是由基本的供求关系和货币发行决定。
6、租售并举无法解决一个重要问题,
因为租没有产权、无法让年轻人分享经济发展、城市发展、货币增发的红利。
无法利用扶贫贷款(30年低息房贷)
因此淘哥对年轻人的忠告是,买得起还是买,别以为分到廉租房就是得了大便宜。
7、更
重要的是,政府提供大量政策性租赁房源,会挤占原本可以发售的土地资源和房源资源。
也就是说商品房供应是减少的。
当然,因为年轻人有低价房子租了,其购房需求短时间被替代,购房需求也在减少。所以短期对市场价格影响还是要观察。观察需求被替代,未来再缓慢释放,与供应减少相比,哪个更强烈。
个人直觉是:租,只是让购房需求在排队缓慢释放,没有真正减少需求,有点像缓释胶囊。但切实减少了供给。因此房价中长期应该还是上升的。
8、根据新加坡和香港实践结果,个人依旧长期看好深圳中心区域物业。
9、从政策角度看,大会后,深圳房地产调控政策限价限购限贷均不会放松。
事实上,大会对房地产的种种表态是偏利空的,寄望会后政策放松的朋友们,乘早打消这个念头吧。
其实,深圳早就储备了诸如限售等强力调控政策,如果楼市有失控苗头,随时可能来雷霆一击。
祈祷不要加码调控就行了,至于放松,别做梦了。
10、预计大会后到2018年上半年的两会前,房地产调控政策都会维持此前烈度。
三季度中国经济数据亮眼,房地产去库存政策也大获成功,这让中国有底气维持对楼市调控。
至于两会后怎么走,到时候再看吧。
淘哥个人觉得,对楼盘严厉的行政式限价,可能稍稍放松,否则对市场价格扭曲过于严重。
11、最后一点,会开完了,接下来怎么办?
抛弃幻想,低头做事,该卖楼的卖,该买的买。
接下来到年底,深圳有大量的楼盘推出,有些还是地段品质户型俱佳的项目。
前海嘉里、华润悦玺。南山华润城润府三期、万科蛇口公馆、西丽京基御景峰、宝能城。福田绿景红树湾壹号、罗湖兆鑫汇金广场、招商中环、龙华龙光玖龙玺、坂田佳兆业城市广场五期、宝安华丰前海湾等等......
在一些推盘量高、竞争激烈的区域,房价估计会有波动了,也就是说不排除实际成交价格下降的可能。
一些热点区域,由于二手房炒作厉害,房价高企,同时新房限价厉害,新房性价比会很高
。淘哥觉得除非不得已,没必要去高位接二手的货,要警惕一些未经检验的二手高价成交传闻。
看到钟意的,买得起就动手,新房限价厉害,其实也是政策给购房者的福利。过去十几年的反反复复调控表明,对市场要敬畏。