学员：
古道寒阳
*以下内容仅代表学员本人
除引用外不代表季老湿观点
第一反应
打开下载文件第一反应：
晕，好像大部分看过。
第二反应：
这堆笔记有够琐碎的。
看过也好，琐碎也罢，走马观花的浏览与细嚼慢咽的学习必然是不同的，既然想学，就该自己静下来、沉进去，循着季老湿走过的路，吃过的亏，攒下的经验，学着把自己的框架搭起来。
体用术
欧神之前说过，学问之道是分为“体、用、术”的。
那么季老湿的“丑房焕新”之道的“体、用、术”分别是什么，该如何看待？
我谈谈自己粗浅的看法。
“体”是基础理论，是存在的普遍的规律。
把握“体”就是要摆正我们的“三观”，与“丑房焕新”的规律，与万事万物的规律协调。
季老湿对“体”其实强调不算太多，但唯一反复提及，最为值得警醒的，那就是“起心动念”。
“用”是应用科学。
比如产品经理的定位是什么，职责是什么，工作怎么开展，有哪些环节，该如何把握，都是用的问题。
“术”是操作技巧。
比如谈判准备要带上大茶缸，开口要“能签长约吗”，都是具体操作的“术”。
起心动念
读季老师《丑房焕新》和培训讲稿，有一个反复提及、足以铭记的观点就是：
动心起念。
其实这个问题也是反复困扰我很久的问题。
几年前，我曾经写下过这样一段话：
“我一直困惑的就在这里：
坚持？
怎么坚持？
这到底是一种“道”还是一种“术”？
我的生活中并没有经常耳提面命的师长，脑海中也没有时时敲打提醒我持之以恒的小人。
我的勤奋程度总是与我的情绪、状态有关，我怎么样去保持？
要我坚持学习，坚持锻炼，坚持社交，我又如何坚持“坚持”本身？
所以常常绝望的认为：
坚持是一种天然的精神能量，成功者的坚持就像炽日之火，永恒热烈，而我的“坚持”就是风中之烛，明灭不定。
”
有论坛的达人替我指出：
问题根本在于缺乏定力。
他为我推荐了南师的《金刚经讲什么》。
并引用里须菩提问世尊“云何应住？
云何降伏其心？
”的例子替我解惑。
世尊的答案是：
“应如是住，如是降伏其心。
”就是说，把握住发愿时候那一刻的心念，住在上面，心就降服了。
儒家方法类似，《大学》“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。
知止而后有定；
定而后能静；
静而后能安；
安而后能虑；
虑而后能得”。
孔子要颜回：
若一志，然后观心，观气。
所以达到“虚而待物者也”心就降服了。
包括现在我dang所讲的“不忘初心”其实也蕴含了这个意思。
降伏其心，心才能放下旧模式，回归到心智衍生新模式的婴儿状态，让心智恢复不断衍生适应环境的新模式的能力。
发愿立志的意思就是：
“从思想深处产生认识，树立高尚远大目标和理想。
”立志不坚，做事情就无法坚持。
世尊要善男子善女子，发阿耨多罗三藐三菩提心,就要把握住发“无上正等正觉”之心这一刻的心念，心才可以降服住自己的心志。
——惭愧，学了这些年，这些道理也大致懂一些，但也没学到精髓。
还好对房产投资有所执念，一路坚持下来了。
但无论想在房产投资还是租赁的路线上深入发展，起心如果不正，心念如果不坚，那是无法坚持的。
希望籍由此次机缘，在踏上丑房焕新产品经理的道路上，能够为房东带来放心与收益，为租客带来舒适与美感，从他人的幸福获得感中，收获自己的一份礼物。
《收房十诫1：
我挣什么钱》笔记
在阅读季老师的《丑房焕新》和学习笔记的其它篇目时，我始终揣着一个疑问：
季老师的商业模式为什么是这样的，为什么说包租不赚钱，他又靠什么赚钱。
脑子里模糊明白一些，但似乎又串联不起来。
直到我发现漏读了这篇文章。
对季老师提及的要点，谈谈自己的感受。
1.租金差。
毫无疑问包租就是赚租金差，租金差来自于两方面，在成本上，一是压低收房价格，获得尽可能低的收房租金，二是压低分割和装修价格，简单隔断、刮白、布线后直接出租；
在售价上，在品质上获得溢价是不可能，只能尽可能的提高分割的单间数量，以获得更多得租金。
成本与售价间的“租金差”是二房东的毛利润。
这种模式决定了“二房东”在夹缝中生存的艰难状态。
我家里曾经有房租给过“二房东”，签约3年，我非常明白房东的心态，你恨不得1年内就把“二房东”给赶走，只是看着隔得面目全非的房子，又狠不下心来打理。
2.N+1。
N+1，N+2...N+N，是作空间分割，在单间租金无法提高的情况下，通过提升房间数量提高总租金。
品质下降、边际效应递减是必然。
至于租客，600元一间的小隔间，注定招不来好的租客，就像季老师所说，为几百块钱可以动刀的租客，可以想象多难于应付，关键这样的人不是一个，是一套房子七八个。
3.沉没成本。
在收房成本和出租价格之间，还有一个隐性的成本，你忙上忙下的时间成本、劳动力成本。
4.资源不为我所有，但是为我所用。
从长期来看，土地产权也不过是租赁70年。
房屋产权拆分开来看，其实分所有权（房东），经营权（我），使用权（租客）。
为我所用，就是运用经营权兑换利润。
5.加微信好友。
建立关系——传播观念——达成合作。
背后是海量的微信好友中筛选，量变转化质变。
6.卡位变成增值。
包租模式，你一面打压房东成本，一面压榨租客租金，中间负担自身的隐性成本，这是卡位。
而增值，是与房东达成共识，通过丑房焕新为“质感饥渴”群体提供服务来获取租金溢价，房东的租金收益没有受损，租客的“质感饥渴”需求满足，三方共赢。
7.重复多次的刻骨铭心刺激。
像“卧薪尝胆”每天用苦难或者诱惑刺激内心，激发“想要”的欲望，想用自己的双手，用自己的辛劳，用自己的聪明勤劳创造自己想要的。
8.高潮。
高潮是综合觉受的刺激达到顶点，空白。
质感饥渴群体因房子的质感而感知空白，是实现溢价的最好时机。
疑问：
质感饥渴群体≠高溢价群体，看房时的高潮≠居住后每天高潮，为避免后期支付问题，那么是否应该提高成交条件，比如半年付等方式主动进行筛选？
9.创造美的能力。
这种能力是稀缺的，包括我关注过一些长租房、出售改造房，除了个别明显具备季老师团队特征或设计师个人特征的，大部分都是差强人意。
10.代运营价值链。
这段话让我比较清楚的明白了季老师的团队是做什么，如何分工的。
小业主代运营，形成以多个小业主构成的灵活的合作团体，从整条长价值链上各取所需，收单是重要的价值链。
务必从租赁代运营转变为买卖代运营，化装出售，溢价分配。
11.产品经理。
产品经理就是知道顾客要什么的人，整个价值链当中一定有一个人做产品经理。
介入代运营的产业链，我的角色应该是当好产品经理。
在案例中成长，通过案例汲取经验，接单，为每套房子策划如何定位？
客户是谁？
怎么运营？
12.案例。
对产品经理，房子不再是房子，房子是案例。
不谈价格，只谈年限，不求房子，但求案例。
我理解为，量变产生质变，通过累积大量的案例，获得选点、定位、改造、出租或出售的经验，做精每个环节实现1%的提升，从而获得高溢价。
但我的疑惑是：
心力、资源都是是宝贵的，如何在数量和质量之前取得平衡。
《收房十诫2：
租客究竟要什么》笔记
“租客究竟要什么”讲的是租客的需求。
解决的是我们如何通过满足租客需求去挣钱的问题。
1.租客最在乎什么？
这个问题我其实不太好回答。
我租过房子，曾经读书时、南下广州闯荡时、孩子刚出生为就近照顾时，但这三个阶段，都是比较窘迫的，满脸写着“贫穷”，抠抠摸摸掏钱，并不那么在意房子本来的“干净”，倒是在乎便宜、在乎近、在乎生活方便。
倒是后来自己开始当房东了，心中才隐隐约约有了寻求更高的流动性与溢价的想法，比如那时刚刚拿到沸城的标间，看见房间里留下的TOTO马桶、宜家家具满是欢喜，觉得略微高端可以租出溢价，但实际上又不是那么回事。
仔细把我的租客的需求罗列一下，有图离公司近的，有图生活方便的，有图价格低的，有觉得房子漂亮喜欢的，“干净”的需求，我之前好像还没有深入的认识到。
但家里之前有套老破大，租给了二房东做群租，我去过几次，里面的环境让我算是见识了，6、700元单间，只为满足生存需求的房子，是不可能奢谈“干净”的。
破破烂烂“不干净”也直接导致我们在去年出手的时候，流动性极大的降低，被狠狠压价，再加上当时老破大的涨幅该没开始，现在来看，这笔交易大概损失了50%以上的利润。
“干净”与“不干净”在兑换流动性时的溢价是不同的。
2.“干净”的三个层次：
第一层，特指卫生整洁的一个程度。
第二层，崭新的，没有其他人过多触碰过。
第三层，养眼的，让人愉悦、放松、喜欢、想要的。
3.感觉的误解。
业主的审美，租客的审美是不同的，还有文化不同、生活习惯不同，业主通常审美能力有限，且只经历过几套房子，尤其是审美的把握能力非常不专业，这也是我们在租、售市场上经常看到中式风格、红木家具，老气的一逼的房子挂出高价无人问津，房子不好吗？
用料不好吗？
都不是的，房东用自己觉得的好东西，但他不知道租客审美体系、价值体系里的“好东西”是什么。
4.产品经理的价值。
产品经理的意义，在于他通过案例累积的经验后，能够准确的把握市场需求，区域内的租客，到底是怎样的档次，有没有“质感饥渴”的群众，是涉外租赁还是本地码农，做长租还是民宿划算，当前区域版块发展潜力如何，有没有希望今后租金大幅上扬。
这些需求与市场价值，都需要产品经理来充分发掘。
5.渗透。
“一个普通的词都要渗透，再也不需要继续往下渗，我们称为究竟”。
这体现了一种思考方式、工作方法，渗透到底了，需求才明确了，顾客画像、消费需求才能明确。
6.摩铁公寓。
“摩铁公寓”解决了困扰我长期以来选筹的一个疑惑，什么样的地段算好地段，至少从普适化的角度来说，临近地铁、生活购物消费方便的地区是好地段。
无论租还是售。
季老师还给出了一个量化标准：
步行15分钟。
非常具有可操作性。
只是一点疑问，比如摩铁公寓的形态，在核心区、2.5环，近郊，是否同样适用，成都和上海的市场行情是否可以类比。
比如当前郊区1000多元“摩铁”房（地铁即将开通）是否有支撑改造的利润空间？
当然，这些疑问需要带着问题到调研中去找。
7.算了吧。
选筹，很难找到面面俱到，在所有条件中要学会取舍。
要把握住租客的心理，是没有平衡点的，理想的房子是找不到的（位置、价格、装修、风格等等）那在找房过程中只能根据看到的房子而不断作出妥协，当“降服”的点反复刺激发挥作用时，租客最后决策里的往往是“算了吧”。
8.降服顾客。
降服顾客的表象是抓住顾客渴求美的眼睛，同时辅以重复刺激共同作用。
本质的核心是满足“摩铁时代的质感生活”的需求。
质感，“质”顾名思义指的是品质，质量，他们寻找的是一种感觉。
不光是品质，不光是质量，它是一种感觉。
这种感觉，在设计上要通过美来营造，在用料上要“丧心病狂”的用好东西。
“丧心病狂”用料的窍门：
国际品牌，低端产品。
在看得见的地方用好东西。
寻求成本与质量的平衡。
灯光，把租赁产品做成“橱窗”。
9.“我们卖的不是房子，我们卖的是一种感觉”。
这包含了情感与体验，销售的不光是感觉，是一种生活状态，你能展示出这种生活状态，就可以买单。
当前社会趋势如此，越来越多的人愿意为“感觉”买单，差异化、强调体验的消费一定更有前景。
10.租房创业之路。
包租非好不收。
做案例，非做利润。
讲故事做好朋友圈运营。
－End－
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