华为亮灯、地块出让，罗冲围的泼天富贵来了？

作为广州四大重点做地片区之一，这两年 罗冲围 的关注度不低。

尤其是这里还有一个 华为广州研发中心 。

最近的消息也不少：

一个是华为广州研发中心亮灯，后续很快就能正式投入使用。

一个是片区很快就会有第一宗商住地正式出让。

其次，安置房的建设进度也不慢。

趁着这些东风，探叔这几天又去了一趟罗冲围片区。

华为广州研发中心 ，位于罗冲围的松溪片区。

靠着金沙洲大桥，和金沙洲隔江相望，另一侧往北，则是罗冲围的另一个重要片区潭村片区，有着白云站。

这样看，地段的发展价值，并不差。

从增槎路拐进青桥街，路的尽头，便是此行我们看的第一个重点：华为广州研发中心。

目前建成的，是项目的一期。

有别于罗冲围周边的住宅和其他商业园，单从外观来看，华为广州研发中心还是自带光环的，偏现代风格。

虽然还没有正式投入运营，但园区也已经配备了管理人员，还有部分内部施工人员在忙活着。

时不时，也有汽车出入。

和园区的物业人员聊了下，虽然他们也不确定正式的开园时间，但他们也觉得基本差不多了。

毕竟，前不久的华为广州研发中心，已经正式亮灯了。

而官方的数据显示， 广州研发中心一期占地约11.93万平，总建面约30.5万平，大概可容纳5000名研发人员办公。

华为广州研发中心投入在即，周边的变化也不止这个。

这一趟过来，这个感觉更明显。

一个是门口的青桥街。

此前华为广州研发中心主出入口连接的是一条一车道的小路，但现在，青桥街工程的完工，可以成为华为广州研发中心和周边小区的核心出入主干道。

青桥街一拐，就是增槎路，往市区其他方向都方便。

一个是增槎路另一侧的松溪片区安置房工程。

松南、白云、福星三个摩配批发市场，整一片已经拆平，已经进入到后续的安置房建设阶段。

除此之外， 十三号线二期工程 ，也覆盖了罗冲围不少片区，松溪站，就位于华为广州研发中心这一侧。

华为广州研发中心不是板块唯一的热点。

前几天的白云土地推荐会，也提到了 罗冲围增槎路西侧地块 。

没有意外的话，这也是罗冲围片区首宗出让的商住地。

罗冲围增槎路西侧地块和华为广州研发中心，虽都在松溪片区，但位置上稍有距离。

两者隔着金沙洲大桥和几个住宅小区。

看了罗冲围增槎路西侧地块，场地基本平整，而且看点也不少：

其一，有价值预期。

地块身处广州做地片区之中，靠近华为广州研发中心，从板块的价值兑现来看，还是有想象空间的。

其二，一线江景。

地块西南向一线江景，靠近滨江公园，和大坦沙隔江相望。

这个江景的位置，虽然没有江语上品苑和五矿招商江天际开阔性那么大，但胜在位置更好些。

其三，楼下就是地铁站。

罗冲围增槎路西侧地块，靠近的地铁站，是13号线二期的罗冲围站。

实地看了下，后续地铁通行的便利性会很高。

不过，目前周边配套相对一般，没什么大的商业配套，甚至是保利龙熙小区出来的滨江公园，都略显荒凉。

但从地块一二期的规划来看，有商业提升和绿化改造空间。

其四，周边基本没新盘了。

除了对岸的大坦沙和金沙洲，以及此前说到更远的江语上品苑和五矿招商江天际，周边基本没新盘。

地块周边，更多的还是二手小区。

一侧是 保利龙熙 ，外加几个楼龄较大的老小区。

另一侧则是 富力半岛花园 ，罗冲围二手成交网红盘。再远点，还有 富力桃园，也是一个老社区 。

保利龙熙楼龄相对较新，2016年的二手房，但成交数据不多，去年8月两房的成交价，3.9万/平。

相比之下，富力半岛的成交量更活跃些，一二房的成交频率不低，电梯楼2.7万/平左右，楼梯楼2万/平出头。

地块不足是什么？

一个是靠近增槎路和广佛大桥有可能带来的交通噪音影响。

一个是目前的高压变配电站。

但目前有消息，这个高压变配电站，有可能将结合广佛大桥二期工程做迁改。

看看之后怎么说先。

所以，有江景、有地铁，板块有价值预期，再加上片区置换需求不少，地块的期待值，还是够的。

关注这个板块的，后续可以留意下。

华为广州研发中心的进驻运营，片区城市更新的持续推进，地块的陆续释放，会带来什么？

不少人的期待值肯定是高的。

甚至还喊出： 复刻松山湖的辉煌，让华为带飞片区楼市。

但现实是：

罗冲围片区不会是下一个松山湖，华为也不会带飞片区楼市。

华为松山湖基地，探叔几年前去过一次，单就整体环境、周边资源乃至配套扶持，都做到很极致，再加上自身的产业结构，才造就了一个独特的松山湖片区。

而罗冲围片区的华为广州研发中心，从任何维度上来看，都很难做到这一点。

而且，即便是广州四大重点做地片区之一，但整个罗冲围片区的规模不小，也很复杂。

以华为广州研发中心这一带为例，周边的城市面貌，短时间内不太可能有太大突破。

要进入快速兑现期，也相对没那么快。

认清这个现实，自然也明白，华为要带飞罗冲围片区的楼市，也不可能。

更理性的期待值是什么？

其一，高新产业的进驻，能够让片区的产业含金量更高。

没有产业支撑，那就缺乏推动力，产业有了，才能有更多的想象空间。

如果理想的话，借此带来岗位就业消费以及上下游产业链，就是利好。

其二，通过城市更新改造，引入更多的基建设施，释放更多的地块，可以真正地拉动板块预期。

毕竟，当下的罗冲围片区，有着另一个期待值：湾区新岸。

等那时候，反倒可以这么说： 这里的产业有可塑性和兑现性、基建配套完善，产品更新换代，适合入手。

给点时间吧。