1.应根据被保全财产的市场价值、权利负担等情形综合判断是否存在超标的查封情形
裁判要旨
判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，应通过综合考量被保全财产的市场价值、其上是否附有其他优先受偿债权等权利负担情形，进行客观合理的价值估定。如果查封的财产价值明显超过法律文书确定的债权额及执行费用的，则构成超标的查封。
裁判理由
法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：本案是否存在明显超标的保全的情形。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”之规定，人民法院在作出财产保全裁定时应限于申请人请求的范围或者与案件有关的财物。关于保全裁定作出后应如何具体办理的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条作了专门规定，即“人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。
据此，判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，关键是综合考量被保全财产的市场价值、是否附有其他优先受偿债权等情形，进行客观合理的估定。如果查封的财产价值明显超过法律文书确定的债权额及执行费用的，则构成超标的查封。
具体到本案，需要对北京市高级人民法院保全查封的被保全人名下房产、股权等财产价值作客观合理之估定或确认。关于本案查封的两处房产。一是关于甲置业公司名下位于朝阳区左家庄北里X号楼一层、二层、三层、四层、-1层的5套房产，复议申请人提供的《房地产抵押估价报告》显示，上述房产评估总价为76175万元（该评估报告已于2018年4月5日过期）；但根据本案保全查封时，不动产登记部门出具的《不动产登记权利及其他事项登记信息》显示，该处房产上设立有两项一般抵押权，所担保主债权数额分别为4.3亿元和4.4亿元。
二是关于甲房地产公司名下坐落于大兴区兴华路共8套房产，复议申请人提供的《房地产抵押估价报告》显示上述房产评估总价29690万元（该评估报告已于2017年10月12日过期）。但根据本案保全查封时，不动产登记部门出具的《不动产登记权利及其他事项登记信息》显示，该处房产上设立有一项一般抵押权和一项最高额抵押权，所担保主债权数额分别为2.035亿元和2亿元。该房产所担保的债权数额与复议申请人的主张不符。
根据现有上述证据显示两处房产所担保的债权数额与复议申请人的主张明显不符。复议申请人提供的两份评估报告均已过有效使用期限，其评估结果仅可作为采取保全查封措施的估值参考，即使按照复议申请人现主张的上述两处房产的市场价值共计12.8亿元计算，扣除其所担保的优先受偿债权总额12.735亿元后，剩余估值尚不足以满足本案应保全的2亿元财产价值。据此，复议申请人关于前述两处房产扣除所担保抵押债权数额后，剩余价值远超过2亿元的主张，不能成立。
关于本案保全冻结的其他财产，除已实际冻结的甲投资公司银行存款100430.21元外，其他冻结财产均为被保全人持有的相关公司股权。现复议申请人提供的相关公司年度报告、实缴出资凭证等证据，不能直接且充分证明本案已冻结股权的实际价值，即使按照相关公司的出资额及被保全人的持股比例估算，已冻结的股权价值也未明显超过本案应保全财产的价值，法院对复议申请人关于请求解除冻结的主张不予支持。
案例索引
甲投资公司、甲置业公司、甲房地产公司、王某琴与乙置业公司、甲控股公司、王某春、乙房地产公司执行复议案；入库编号：2023-17-5-202-019；执行异议：北京市高级人民法院（2020）京执异8号执行裁定（2020年10月9日）；执行复议：最高人民法院 （2021）最高法执复24号执行裁定（2021年3月31日）。
2.期房转现房后，及时解除查封，在办理不动产权属首次登记后，依法评估并解除超标的部分不动产的查封
人民法院保全查封的在建工程，在该在建工程已具备竣工验收、办理不动产权属首次登记条件时，可能涉及超标的查封的，可以在双方当事人一致同意且不损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的前提下，依申请执行人的申请或依职权解除查封。办理不动产权属首次登记后，依法进行司法评估并解除对超标的部分的不动产的查封，再行依法处置。
法院生效裁判认为，本案焦点有二。一是关于诉讼财产保全查封的88个在建工程（期房）在执行过程中继续查封，是否存在超标的查封。二是能否在善意文明司法理念框架下采取创新性执行措施，平衡双方当事人合法权益。
（一）关于诉讼财产保全查封的88个在建工程（期房）在执行过程中继续查封，是否存在超标的查封问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”
《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第4条规定：“严禁超标的查封。……需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施……”。
合议庭经合议一致认为，案涉的88个在建工程（期房）在诉讼财产保全查封时，权属上整体不可分，工程尚未完工，且尚未经过评估，价值暂未确定，但在上述在建工程已具备“现房”外观形式条件，且已进行评估的情况下若仍予以查封，将导致超标的查封，应对超标的部分予以解除查封。
（二）能否在善意文明司法理念框架下采取创新性执行措施，平衡双方当事人合法权益的问题。
在本案中，案涉的88个在建工程（期房）在诉讼阶段尚不具备不动产登记条件，但在执行过程中已经竣工验收，具备办理不动产登记条件。若仍以在建工程进行网络司法评估拍卖，将导致处置价值严重低于市场价值，不利于财产处置变现后实现申请执行人债权，亦无法找到双方当事人利益平衡点，不利于切实保障被执行人合法权益。
合议庭经合议一致认为，依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第5条第（3）项规定：“灵活采取查封措施。……（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。”
同时，按照法治化营商环境建设和湖北省高级人民法院涉企案件经济影响评估制度文件精神要求，在现有法律规定范围内对查封的全部在建工程（期房）予以解除查封后，无缝配合不动产登记部门办理不动产权证首次登记在被执行人大冶市某置业公司名下，同时将“期房”分割转换成若干“现房”，由申请执行人某银行黄石分行选择其中与其申请执行标的额相当价值的部分“现房”予以重新查封并推进后续财产处置，符合上述规定精神，也尊重双方当事人共同意思表示，可确保双方合法权益不受损害，又能在案涉在建工程分割办证后大幅提升财产处置价值，快速变现。
某银行黄石分行与大冶市某置业公司等执行实施案；入库编号：2023-17-5-101-001；执行：湖北省黄石市中级人民法院（2022）鄂02执99-2号执行裁定书（2022年4月21日）；湖北省黄石市中级人民法院（2022）鄂02执99-3号执行裁定书（2022年5月20日）；湖北省黄石市中级人民法院（2022）鄂02执99-5号执行裁定书（2022年6月21日）；湖北省黄石市中级人民法院（2022）鄂02执99-1号结案通知书（2022年6月28日）。
3.法院应综合考虑各种因素，对查封房产进行估算，进而确定是否存在超标的查封
执行过程中，执行法院查封了被执行人多套房产，在审查是否存在超标的查封时，需要对涉案房产的价值进行估算。对于一手房的价值，可以参照新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价、专业房产APP、新建商品房买卖合同成交价，并结合涉案财产的查封顺序、确定拍卖保留价时可能降价的幅度等因素，综合进行估算，进而确定是否存在超标的查封。
法院生效裁定认为，本案争议的焦点是：一、本案是否存在超标的查封的情形。二、涉案商品房预售资金监管账户依法是否能解除冻结。
关于争议焦点一，本案的执行依据是（2019）鲁1302民初13421号民事判决和（2020）鲁13民终3731号民事判决，根据上述民事判决，被执行人某甲公司负有限期向复议申请人某甲银行某分行偿还借款本金2000万元及利息、财产保全费5000元等义务，被执行人临沂某公司等对上述给付义务承担连带清偿责任。
本案中，根据被执行人提供的涉案房产查封登记信息以及兰山法院出具的情况说明，证明了该案对涉案68套房产的查封均系首封，其中包括临沂XX1小区13套住房，临沂XX2小区6套住房、42个地下车位、7个储藏室。
一般来讲，执行过程中：查封、扣押、冻结财产的价值可以按照下列方式估算：（1）冻结银行存款的，以实际冻结的金额为冻结金额。（2）查封房产的，参照同地段、同条件的房产价值估算查封财产的价值。查封房产为一手房的，可以参照房地产开发企业的销售价格、当地房地产管理部门发布的指导价格；查封房产为二手房的，可以参照税务机关核定价格、二手房市场成交价格。
关于涉案临沂XX1小区的13套住房的估算价值。被执行人提供的新建商品房网签备案管理子系统显示的相关房产拟售单价为8283元/㎡，虽然复议申请人不予认可，但结合复议申请人提供的某甲二手房网站、某乙二手房网站、某丙二手房网站中临沂XX1小区房产在售信息显示，挂牌均价为6294元/㎡或6481元/㎡，可以认定新建商品房网签备案管理子系统显示的拟售单价8283元/㎡，一定程度上能客观反映涉案临沂XX1小区房产的价值。据此，参照新建商品房网签备案管理子系统中的拟售单价8283元/㎡，估算涉案临沂XX1小区13套住房价值为10923372元。
关于涉案临沂XX2小区6套住房的估算价值。被执行人提供的2020年10月31日其与买受人魏某某签订的新建商品房买卖合同显示，魏某某购买的临沂XX2小区X号楼X单元X室单价为16000元/㎡²，复议申请人某甲银行某分行虽不认可上述房产单价，但并未提供充分证据予以反驳，据此，参照上述房产单价，被执行人主张房产单价按15000元予以估算房产价值，法院予以认可。经估算，涉案临沂XX2小区6套房产总价值为17099700元。
经估算，涉案临沂XX1小区的13套住房和临沂XX2小区6套住房总价值为28023072元，此外，涉案查封的财产还有临沂XX2小区42个地下车位、7个储藏室，且还实际冻结了被执行人某房地产公司在某乙银行X2账户存款110余万元。
综合上述涉案查封、冻结资产的估算总价值，即使考虑到确定拍卖保留价时可能降价的幅度，足以能保障复议申请人涉案债权的实现。在此情况下，沂南法院仍对被执行人在某乙银行的商品房预售资金监管账户进行冻结，存在超标的查封行为。
关于争议焦点二，商品房预售资金是房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款。
商品房预售资金属房地产开发企业所有，人民法院可以采取冻结措施。但是，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。据此，根据上述规定，沂南法院在执行过程中应在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前提下依法执行。
沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定在未对查封财产的价值进行审查确定的情况下，即以保全的房产价值待定，且暂时不能兑现，冻结的银行账户内存款可用额度未超过执行标的为由径行认定不存在超标的执行问题，系认定事实不清；在未对查封财产的价值进行审查确定的情况下，以本案尚有保全财产70套房产及其他银行账户存款的冻结，涉案X1账户为商品房预售资金监管账户为由，即认定应解除对商品房预售资金监管账户的冻结，亦系认定事实不清。
据此，本案中涉案查封的住房、地下车位、储藏室，以及冻结的X2账户存款110余万元，足以保障复议申请人涉案债权的实现，且冻结的X1账户为商品房预售资金监管账户，工程尚未竣工，其保证建设工程施工正常进行的功能尚未完成，本着善意文明执行的理念，被执行人关于解除上述商品房预售资金监管账户的主张，应当予以支持。沂南法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定虽然认定部分事实不清，但裁定结果正确，应予维持。
某甲银行某分行与临沂某公司执行复议案；入库编号：2024-17-5-202-020；执行异议：山东省沂南县人民法院（2021）鲁1321执异53号执行裁定（2021年11月17日）；执行复议：山东省临沂市中级人民法院（2021）鲁13执复257号执行裁定（2021年12月14日）。
第一百零五条
保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。
第二百三十六条
当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》
第一百五十六条
人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。
第四百九十一条
拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》
第十九条
查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。
发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。
四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》
第二十条
拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。
第二十六条
不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
五、《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》
4.
严禁超标的查封。强制执行被执行人的财产，以其价值足以清偿生效法律文书确定的债权额为限，坚决杜绝明显超标的查封。冻结被执行人银行账户内存款的，应当明确具体冻结数额，不得影响冻结之外资金的流转和账户的使用。需要查封的不动产整体价值明显超出债权额的，应当对该不动产相应价值部分采取查封措施；相关部门以不动产登记在同一权利证书下为由提出不能办理分割查封的，人民法院在对不动产进行整体查封后，经被执行人申请，应当及时协调相关部门办理分割登记并解除对超标的部分的查封。相关部门无正当理由拒不协助办理分割登记和查封的，依照民事诉讼法第一百一十四条采取相应的处罚措施。
5.
灵活采取查封措施。对能“活封”的财产，尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封被执行企业厂房、机器设备等生产资料的，被执行人继续使用对该财产价值无重大影响的，可以允许其使用。对资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，人民法院应按照下列情形分别处理：
（1）查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设。
