结论：不申！
又一个不痛不痒不涨不跌的REITs。可以长持生息，不适合打新！
先讲结论在这里我们只会简单的亮明观点，没有模棱两可。只看结论或者不想看公司分析的到此就可以结束了。接下去不需要看！
本年度第36支新股
公司是由顺丰控股股份有限公司筹划通过境外控股子公司间接持有的，分别位于佛山、芜湖、香港的三项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在港上市，顺丰控股间接持100%股权。
是首个将于香港并以物流为主的房地产投资信托基金。顺丰房托基金的投资重点应为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。顺丰房托基金由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供分派、造就可持续分派增长及提升顺丰房托基金物业价值。
一、公司简介
回拨机制
二、财务简析
单位：千港元
财报显示
公司2018至2020年收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元；
同期利润分别为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元。
今年预测可分派总额约1.3亿元，年化每基金单位分派收益率介乎5.3%至5.9%。对于去年度纯利大减，公司负责人表示主要是由于物业估值变动导致出现非现金性亏损，但是强调近年租金收入有平稳增长。
物业地址
①香港物业：为一个于2014年竣工的15层高的「坡道式」现代物流地产，具备
可通向各仓库楼层的车辆坡道。香港物业位于青衣，邻近连接全球其他商
业港口的葵涌九号货柜码头，毗邻香港国际机场，并可通过港珠澳大桥及
广深港高速铁路等主要道路及交通基础设施到达。
②佛山物业：为一个于2021年竣工的现代物流地产，配备有智能技术及量身
订造的设施，如自动分拣及供应链支持设施。该物业位于临近佛山沙堤机
场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场的战略位置；及
③芜湖物业：为一个于2019年竣工的位于鸠江经济开发区的现代物流地产，
该区域乃芜湖的政治、文化及金融中心，亦为长江三角洲经济区的核心物
流集聚区。该物业亦紧邻芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及连接长江三角
洲经济区北部及南部的宁芜高速。
物业简介
于2021年3月31日，物业的可出租总面积约为307,617.5平方米，评估价值为6,099.9百万港元。于最后实际可行日期，物业的平均出租率约为95.3%。
于2020年12月31日，物业合共有33名租户，截至2020年12月31日止月度，租金收入总额排名前五位的租户（其中三名为顺丰房托基金的关连人士），约占总租金收入的80.1%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约90.9%的租户（按可出租面积计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
募资用途
公司上市后将尽快寻找并购机会，指出母公司拥有的物业总面积于今年底将增至约400万平方米，相信当中有不少合适收购目标。
三、综合分析
1、基石投资者
本次招股引入两名基石投资者，分别为中国东方资产管理及加拿大投资基金CI Global Asset Management，合共认购约5,000万美元等值基金单位。占比约为
14.7%，禁售期6个月！
2、绿鞋，15%；
3、股权架构
4、中签率测算
公司总计发行5.2亿个单位，公开发行5200万，每手1000股共计2.6万手。预计超购<15倍未回拨，1万人申购，中签率约为100%。< span="">
乙组预计满配！
5、保荐人过往业绩
独家保荐人星展近三年只有三个项目，微涨微跌，与REITs风格相符。
6、同行表现
最近上市的一支REITs是招商局旗下的商业房托01503.HK，表现如图所示。
小结：
①顺丰旗下首支物流地产REITs；
②生息资产适合长持不适合抽新；
③保荐人忽略；
④基石忽略；
⑤急跌可绿鞋套利；
笔者第一次这么明确告诉大家（听说这是有人收钱才会教的东西），大概率是不会再破了。
哎，人人都想着套绿鞋，那就说明破了会立马上去，要么压根就不给你破的机会！懂么？
四、 操作计划
不申！破了捞！
附最新招股书：
https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2021/103188/documents/sehk21042302291_c.pdf
P：文中观点仅代表作者基于市场信息对所作标的的思考分析，据此投资，风险自担！
此为募资初期申购决策，随着市场变化，最终定夺可能变化，申购截止日前一晚群内公告！
