从一个“自信”的房开企业稽查案例看“以房抵债”涉税处理 | 理道说案

理道财税 · 公众号 · · 2020-10-28 17:40

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作者：张梓健导师：叶子盈

导师介绍：理道税务咨询合伙人、营运总经理。理道公众号主编、线上课程体系设计及内容策划。

★ 为多家知名企业提供企业日常风险管理服务、商业模式筹划服务、股权架构设计服务等，曾主导某境外知名环境公司重组国内架构的方案实施。

★ 擅长领域：商业模式的筹划、电商业务税务筹划、股权架构设计

★ 服务过的企业有：长隆集团、谢瑞麟、迈德乐、艾美（咪哒唱吧）、阿蓝尔、维多利酒店、斗记茶叶、来利洪饼业、尊悦国旅、新瑞龙……

2018年，原毕节市国税稽查部门对房地产开发企业开展随机抽查，其中一家被抽到的A公司，从2003年起先后开发了8个地产项目，但它回复税局的自查补税结果为0，这引起了稽查部门的关注。这么自信？

稽查部门将A公司的账从2003年查到2016年，足足查了18个月，最终查实A公司存在以开发产品抵债少记收入、成本核算混乱、虚列成本等18种税收违法行为，涉及少缴税费共2.39亿元。

“开发产品抵债”是房地产开发企业在实操中为了缓解资金紧张而采用的常见操作，而“抵债行为是否按规定缴纳相关税费”也是监管部门对房地产开发企业审查的重点方向之一。

正常情况下房地产企业“以房抵债”会涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税和印花税，这跟直接卖房的涉税情况是基本一样的。

但需要注意的是，“以房抵债”在确定下列税种的计税依据时有点特殊：

Part 01

增值税

结合经济业务实质和参考国税函[1998]771号文的规定，“债务的减少”也属于“取得经济利益”，因此“以房抵债”属于财税[2016]36号文规定的“有偿转让不动产”行为，而不是视同销售行为。

由于税法缺少对“其他经济利益”如何定价的规定，因此参考会计准则的处理，抵债房屋的增值税计税依据按所清偿债务账面价值以及补价收支情况来确定比较合理。

但既然是抵债，就有可能存在债权人让步的情况，如果开发商欠债80万，却用市价100万的商品房用来抵债，开发商按80万确认销售额后，税局也有可能认为这定价偏低且不具有合理商业目的，要求开发商按近期同类房屋均价确定计税依据——这其中税局的自主裁量空间就比较大了。

Part 02

土地增值税

跟增值税不同，总局针对“以房抵债”行为的土地增值税层面收入确定提供了明确要求，按国税发[2009]91号文第十九条规定，收入的确定方式为：

1、按开发商在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定

2、由税局参照当地当年、同类房地产的市场价或评估价确定

Part 03

企业所得税

同样地，总局针对“以房抵债”行为的企业所得税收入确定提供了明确要求，按国税发[2009]31号文第七条规定，确定方式为：

1、按开发商近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定

2、由主管税局参照当地同类开发产品市场公允价值确定

3、按不低于15%的开发产品成本利润率确定

房地产开发企业的业务一般具有项目建设周期长、投入资金需求量大、业务操作模式及对应涉税情况复杂等特点，一旦处理不当容易产生潜在税务风险。

案例中的A公司自查补税结果报个0，确实有勇气，但企业持续经营多年且开发项目众多，要做到涉税规范性毫无瑕疵是存在难度的，更遑论本身也实际存在诸多不规范之处了，如果引起税局的关注，经常一查一个准。

拓展业务重要，注重风险防范也很重要，如果需要专业协助，不妨与我们聊聊。

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