专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

一个老学员眼中的"成功购房三维体系"

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-11-18 20:33

正文

10月30日，在深圳举行全国红粉内训课后，一位听课的红粉，写下了听课心得，并发在了网上。我征求他的同意之后，转载如下，以便让更多没听过课的网友，了解一下红粉内训课的大概内容、纲要。

10.30日，深圳南山区，再次聆听杨红旭老师关于购房三维体系的分解之道。第一次在上海听课，没记好笔记，这次细心记录，并事后整理，并加入了自己的想法。因购房是未来家庭保值增值方法之一，但如何成功购房，背后的三个要素须了解，要牢记。

趋势决定未来，受经济、政策、资金、库存四个因素影响，国内房地产未来发展之路依然有规律可循，按过去20年规律波行，形成“长趋势向上，短周期波动”的规律形势，在经济稳定，政治稳定，人口集中的情况下，一线城市巨大的城市吸力将形成巨大的城市群，中心城市的房价将长期继续向上，并带动二线城价稳定与上升，房子将有选择的变替为金融产品。

在过去的20年楼市规律波行之下，楼市在一线城市间轮动上涨与下跌，也带动了二三线城市也在其波动影响下轮动涨跌，城市的各个板块因地段优劣、政府规划、资源投入、历史文化等因素出现轮动涨跌，基本特征涨多跌少，大涨小跌。

那么具体到长趋势下房产如何保值增值情况？如何购房？在第一篇《从客户层面购房的三个维度体系》一文阐述中，把购房三要素“时机、区域、产品”分别一一细诉，具体到购房时应注意什么。

所以，本文《再论成功购房三个维度体系》进一步简单、清晰、成型其体系，更加清楚购房的时机、区域的判断及产品的选择，做到该出手时就出手，成为楼市震荡中保护自己房产增值的卫士。

购房第一要素：时机

承第一篇《从客户层面购房的三个维度体系》之时机维度来说，在一轮房地产运行波行之中，要学会抄底，学会抄底是聪明买房人盈利的一个支撑点，如果在顶部买房，显然短期高位被套，甚至错过了下一个楼市上车机会。

另外，从开发商角度来说，也就是卖方角度来说，判断顶部就要提前出货快速去库存，提高财务预收款增加应收款，如今年国庆前夕恒大在央视大打广告，推销旗下全国楼盘，“恒大地产，国庆全国82折起”从央视到售楼部不断告诉购房者，恒大的房子正在促销优惠幅度比较大。

9.30及国庆期间，全国26个热点城市被政府闪电推出的限购限贷搞得措手不及，很多开发商和购房人被这一突然政策打乱了计划，从一次限购限贷政策来说，表明恒大地产判断2016年楼市顶部比较成功，同时，数据显示2016年前三季度中国房地产企业销售前100名排行榜，恒大地产销售额排名第一。

判断底部相比判断顶部，从数据上分析容易些，从官方、地产研究院及网商的大数据量变，提前3-6个月，甚至9个月至1年的时间，从库存、价格、成交量进行“天气预报”，进而从逻辑上可以判断是底部还是顶部，所以，数据说话、逻辑结果，基本ok。

房地产短周期的逻辑四大驱动力：经济、政策、资金、库存是波动形成的基本要素，其中的政策和资金这两大驱动力是核心影响力。

经济与楼市的关系在短期、中期、长期都有不一样的影响和结果，如果短期经济不好的情况下，只要利好政策一刺激，一线楼市很容易受政策影响向好看涨。中期经济不好的情况下，楼市也会受到影响反复调整反复波动，长期而言经济不好，无重大政策刺激，楼市依然不好甚至大幅下挫。终其一点，经济稳增长国内政治稳定，没有战争没有大的自然灾害，人口不断导入的的城市，楼市长期看好。

政策大幅放松就是底部特征，政策大幅收紧就是顶部特征，所以，在政策放松和收紧的时候，人要克服人性的弱点不贪不恐惧，在底部入手在顶部出手，在底部不怕在顶部不贪，就能享受到政策市的红利。

资金M1比M2对楼市更重要，M1放水将刺激楼市大涨，银行间拆借利率处于低点，民间融资活跃，股市也会大涨。M1缩水将造成钱荒，刺激利率大涨，股市受资金缩量将持续创低、震荡，借钱艰难。

传统实业受人工成本增加，劳动法的强制性要求，举步维艰，利润不断下滑，国内加工型外企向东南亚、印度甚至非洲转移，外储从2014 年开始抽逃，2年多期间减少21%，同期，人民币与美元汇率从2014年不断下跌，两年间跌去12%。外储与汇率的变化也是影响楼市长期走向的因素，实业利润下滑导致企业不愿继续投资开工，人民币持续贬值这两项因素把余钱放在那里更保值增值，数据表明，20年间，房子是唯一最抗跌最保值最升值的金融产品。

购房第二要素：区域

第一篇《从客户层面购房的三个维度体系》把区域放在第一因素，原因是今年一线城市牛气冲天，对于购房者来说，挑选好的区域很重要，什么区域是好的区域？北京上海深圳广州买不到怎么办？长沙省城中心很贵，其他区还有没有机会？

房地产板块轮动的逻辑是区域分化、资金充足、政策宽松导致的，轮动方向由大都市向周边核心二线延伸，再向热点城市及三线城市轮动，轮动的基本点依然除上述原因之外，板块的供应量、价格、成交量等数据是读图参考之一。

轮动背后有黄金，轮动背后有陷阱，区域三点隐秘需知道：

一、房价的基本构成，地价、建安、税费、融资成本、营运成本、利润6分部构成，知名地产公司在建设初期会有立项规划，而小地产公司则相对不成熟些，为发展或为利润，其决策都会影响到这6点的平衡，是否平衡就会影响短期房价走势，如拿地价格偏高，售价也会攀高，短期而言被吃掉升值空间。地王项目的价格短期来讲升值空间不大，反而周边房子受到地王影响，升值形势一片大好，房主脸上喜洋洋。

二、影响房价的主要因素：地段、配套、环境、历史人文4块部分，长期而言中心地段长期看好看涨，由于国内教育制度，学区房是中小学生入学的硬性指标之一，做爸爸妈妈的为了孩子的教育，再贵的房子都不嫌贵。北京一学区房6平米售价380万，每平米超过61万，优质学区房短中长期一直是受追捧的房源对象，成熟的商业环境、医院、公园、交通等良好的配套对于生活是非常便利的，这些配套是影响房价升值的指标点。

三、房价变化的地段因素：政府立项规划、政府新配套投资、新拍地价、地块房价，这4点是触动房价未来是否升值的关键点。上海十三五规划，其中重心向郊区转移，建立七个郊区新城，浦东发展一轴四带等等，根据十三五这个规化，上海的张江等板块将是这一轮规划的收益区域，区域收益的背后将对房价进行重组，甚至带来惊人的升值。

深圳是中国第一个全面实行城镇化的城市，十三五规划纲要中深圳2020年经济总量将达到2.6万亿，前海是规划中唯一多次被提到的区域，可见其重要性，如果前海在未来的发展中，进一步被重点投资，显而易见前海的价值将更大的被激发出来，前海片区未来10年单价极有有可能突破30万一平米。隔海相望的香港已经通过深港大桥与深圳连城，两地经济形成互补将进一步有望快速发展，这种背景下，前海价值与房价可以想象。

北京行政副中心将迁往通州，通州价值凸显，2年间房价爆发性上涨1倍以上，即使2016年限购这半年里，房价继续攀升50%，这就是区域价值提升，影响区域房价步入快车道升值。

购房第三要素：产品

挑时机、挑区域、挑产品，上篇《从客户层面购房的三个维度体系》讲，产品有金蛋、银蛋和臭蛋，房产大体分三种：商业地产、住宅地产、旅游地产商业里又有商业用房、办公楼宇、产业地产，这种专业属性较强的产品对于普通购房者来说，复杂，流通性差，升值潜力低，不建议购买。

旅游地产这几年风生水起，国内山东威海、海南度假房、旅游区山景房主打“山美水美景美”受到投资客喜欢而购买，但实际居住率少，故而升值空间有限，即使这么多年整体房地产市场上涨，但度假房大体有价无市，成交极少。所以，投资旅游地产有句警示给大家“美景有毒，远离度假房”。

住宅产品有改善型、普通型、保障型，面积90平下，90-144平，144上。普通住宅年份较久，规划一般，物业陈旧，不适应新一代住房质量要求，逐步淘汰中。保障住宅是政府政策产品，为了拆迁置换和低收入人群的居住等等，所以，无论户型、居住人群都难以高质量，不适宜投资。而改善型住宅产品，更好的规划，户型，物业以及配套都能适应新的居住要求，此类产品有较大升值空间。

同样是改善型产品，面积和户型很重要，140平三房一厅和四房一厅对于一个二胎家庭会有不一样的居住观念。别墅、公寓产品属性流通少、目标客户面少，大部分别墅、公寓产品太大或太小，不适合投资或投资收益小。

从成功购房的角度提供三维体系，即三要素：时机、区域、产品。只有准确的把握三要素才能最大享受购房带来的升值喜悦，能不能翻番收益，你买了才知道。

老杨点评：

刚在网上查了一下，这位张姓铁粉写的第一篇《从客户层面购房的三个维度体系》。网上确实有此文（如图）。真是有心人呀。