综合自金融深度、
米筐投资
最近又被一篇篇的房价文章刷屏，有人认为泡沫严重，也有人认为没有泡沫，房价还要涨
20
年。其实只要有点良心，都不会否认泡沫的存在，但是有沫不一定房价就会跌，泡沫什么时候破灭有三个指标：
来源：金融深度tmtreport
1.群众进入非理性疯狂
一般泡沫的尾期都是极度非理性的，这个时候几乎所有的媒体都会报道房价，整个社会生活中也充满这关于房价的讨论，人们兴高采烈，都认为自己赚钱了。而在价格上，会表现为一波快速的拉升，比起之前的缓慢上涨，泡沫尾声的上涨是非常迅猛的，经常涨得让你怀疑人生。
而从
2016
年初以来的这波上涨，就表现出了这样的特征，这波涨幅甚至比
2009
年
4
万亿刺激计划出台后，房地产从底部崛起的拉升还要迅猛。而到了现在，正处在顶部的平台期。
北京的房价又涨了哦。东三环边上随便拎出来一个小区，去年8月份的均价是5.56万，今年2月的均价是7.47万，7个月，34%的涨幅。
链家公布的数据显示，北京2月的带看次数（就是跟着中介的小电瓶车去看房的次数）接近70万次，是去年三月以来的最高点。
2.最后一波接盘者已经入场
为什么说最后一波接盘的人已经进场了呢，首先是人口的拐点来临，从一线城市看，北京去年人口增速同比下降
0.8%
，而上海更是在
2015
年就出现了人口的负增长。
由于2016年的数据还没出来，我们用2015的数据作为参考。到2015年底，上海常住人口为2415.27万人，比如2014年底减少了10.41万人；其中户籍人口增长了3万多人，非户籍常住人口减少了14.77万人。
也许有读者会说：你在城市人口方面，一再告诉我们官方数据不可靠，需要看小学生在校生人数，那么上海的小学生减少了吗？
的确减少了，下面这张图表来自上海2015年的统计公报：
从上图可以看出，上海各类学校的“在校生人数”都是减少的，这在上海最近10年是极为罕见的。上海小学生人数也从2014年的80.3万人减少到了79.87万人。
下面两张图拼接起来，是1978年到2014年上海各类学校的在校生人数的统计（点击可以放大查看）。
可以看出，上海小学生人数在1993年达到顶峰，总人数在116.7万人。随后因为计划生育的因素不断下滑。2003年到2004年的断崖式下跌，是小学6年改为5年的结果。53万人的数字维持了4年，消化了改制因素。
随后，因为外来人口的涌入，上海小学生人数强劲增长，其中2008年、2009年增速达到了惊人的10.7%和13.6%。2010年到2013年，连续4年增幅超过4%，这也是相当惊人的。2014年增幅下滑为1.3%，2015年再次转为负增长。
中国的人口普查每5年进行一次，其他年份的人口都是抽样调查的结果，因此不准确，此外就是因为政绩考核因素带来数据失真。但小学生人数每年的统计都是“数人头”数出来的，而且没有受到政绩考核的污染，所以是真实的。
北京上海的人口，的确已经出现了拐点。
经过这一波上涨之后，以目前一线城市的房价看，一线城市只剩下两种人，一种是永远也买不起房的人，一种是有一套房甚至是多套房的人。这个时候已经不可能有刚需来接盘了，上涨的房价已经消灭了刚需。
3.
M2/GDP
的拐点已经出现
2008年金融危机以后，国内印钞的速度开始加快，2009年人民币的货币增发为27.58%，为历史的最高水平。我们用M2和GDP的比值来衡量国内货币情况，这个比例越大代表印钞的速度越快，下图是我统计的2008年、2009年、2015年M2/GDP情况：
由上图可见，2008年到2015年M2/GDP逐年增加，在2015年的时候这个比率就已经达到2.06。这是什么概念？2015年世界的平均M2/GDP仅1.26，也就是说中国印钞的速度几乎是世界的两倍！
这个指标在
2008
年和
2014
年都出现了下降，对应的也是房价的盘整期。不断释放的货币和下滑的经济增长速度推高这个比值。
从
2015
年下半年起，这个比值和房价就剧烈上涨。而2016年第三季度，这个比值达到了
2.8
的极限，
而到了第四季度，这个比值就急剧跌到了
2.0
左右。
至于为何会下降，主要是
M2
的增长极其乏力，尽管央行投资了大量的现金，但是
M2
一直没有达到央行的目标，因为中国的企业实事上已经陷入了辜朝明所说的“资产负债表”式的衰退，企业都不愿意贷款投资。对应的是固定资产投资中的私人部分，增速急剧下降，甚至是负增长。
4.最后一根稻草
目前看来，房地产泡
沫破灭的三大条件都已经成熟，但还需要最后一根稻草，那就是货币政策的转向
，这个倒不是立竿见影就在资金层面造成影响，最主要的还是对人们心理预期的扭转。房地产泡沫不是股市泡沫，股市泡沫可以在货币宽松期破灭，因为只要泡沫足够高，风吹草动都可以引起崩盘。而房地产泡沫都只在货币紧缩期破灭，人们的耐受力会更高，而且流动性太差。
当前，美联储持续加息，全球央行货币政策被动收紧，
如果不出意外，央行可能在近期
就提高基础利率。
货币推涨房价，地产泡沫已现。随着人口老龄化的到来，地产会迎来大周期的拐点，因此本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。
最后，无论你们怎么看待这篇文章，我已经看到了那些注定悲剧人群的模样，很多人可能会在这场盛宴中套上一代人，彻底沦为城市底层。我也不想叫醒谁，因为我早已嘶哑了喉咙。
假如三四线城市房价崩盘，你一定要这么做！
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）；作者：拾叶
2017年三四线去库存，赶着资金去接盘
今年3月以来，包括北京、上海、南京、郑州等地纷纷出台了关于房地产调控政策，作为大哥的北京不断出台补充政策，其他城市跟着大哥开始升级限购政策。
众多投资客在扫荡一二线城市后，又开始转战三四线城市。即便在库存量巨大的非沿海三四线城市，房价依然开始上涨，涨幅基本在10%-20%。
由于一二线城市楼市火爆，价格暴涨令人乍舌。导致三四线城市普遍五六千的房价极有诱惑力，同时一二线限购限贷，也将资金和需求从一二线城市挤出来涌入三四线城市，于是三四线城市开始恐慌性买房。
但笔者要告诉你的是：
千万不要因为贪图三四线房价便宜就跟着这波资金去三四线城市炒房子！即便今年三四线城市房价会上涨，也不行！否则几年后，你的资产将灰飞湮没！
房价最终的决定性因素一定是供需和流动性。从去年十一国庆后，随着中央对20个热点城市进行限购，造成了房价上涨范围全面向下扩散，三四线出现了小幅补涨。但三四线以下的城市，房地产供需其实长期来讲是严重供大于求的，人口在净流出，土地供给却反而宽松。
所以，笔者再次发声：
未来中国房地产价格一定是一二线与三四五线以下两级严重分化，不同级别的城市房价，将来价格一定会一个天上一个地下。
大家千万别在冲动和焦躁的驱动下，跑到三四线和以下的城市投资买房！
守着自己的财富，别傻呼呼的去陪葬！
如果不想在未来的一二线与三四线城市房价分化的浪潮中灰飞湮没，那么下面的操作就要看仔细了。
怎么办？卖房子订立长期租约
以笔者朋友张陆的情况为例：
张陆在华中一个三线城市有四套住宅，一套市中心120平的房子一家三口自住。
第二套房子面积80平米，在张陆单位附近，是几年前张陆跟着单位一块儿团购的，摆了张床和简单的家具，有时候张陆在单位加班太晚就直接住这儿，周六周日有时约同事朋友打牌为了不影响妻女也约在这儿玩，房子团购的时候一平2700元，用了公积金贷款，每月还七百多块。
剩下的两套房子已经租出去了，第三套是张陆父亲单位90年代初的老房子，50多平，过户给了张陆，租给了小区开小吃店的，一月租金400元。
第四套是结婚前张陆媳妇娘家买的，86平米两居室，找了小区房屋托管中心托管出去了，一月租金900元，托管一年给十一个月的房租，四套房子除了张陆单位团购那套用了公积金贷款，其他都没贷款。
而张陆有一个女儿，现在小学一年级，还有五年才上初中，计划去省会读初中，但省会城市现在限购，张陆没有资格买，准备等未来限购政策放松再看看。
张陆现在的资产状况如下：
像张陆这种在三四线城市，坐拥几套房产的小中产阶级怎么办？张陆也对我问过同样的问题。
我给张陆的建议是：把四套房子全卖了！
张陆一听急了，说：疯了吧？把房子卖了我一家人住哪儿？
我说：你先别急，听我慢慢讲。
首先，2017年这一波一二线核心城区的限购限贷一定会导致一二线购房炒房资金外溢，再加上政府引导的三四线城市去库存，必定会引发三四线城市的普涨补涨行情。但你要知道的是，
未来这一波三四线城市的上涨是前两大因素叠加造成的，热潮过后，高位接盘的投资客发现三四线城市依然是人口净流出，后续接盘买房乏力，这一波去库存的热潮过去，几年后必定是一地鸡毛。
所以，你现在可以先把这四套房子全卖出去，但是有一个前提条件：
就是自住的房子一定要卖给投资客，因为投资客的目的并不是要你的房子，而是享受房屋升值的投资收益。所以，你在选买家的时候，给一个条件，就是跟下个投资客房东签订一个长期租金协议。
具体操作流程：你现在住的120平米的房子目前市值是87.6万，这一波涨价周期补涨20%到105万应该不成问题，那么你就在那时以低于市价5万，也就是100万卖给投资客。
但是有个条件，就是一定要把房子租给你，并且签订6年以上长期租约，如果对方违约则高额赔偿。为了能让对方爽快同意，你可以用高于市场租金的价格把房子再租回来。比如，张陆现在住的房子小区均价租金是1100元，你可以1300租回。
对于投资客来讲，用低于市场价的价格买了一套房子，但收租却得到了高于市场平均收益的租金，这是一件怎么算都无比划算的事情，唯一不足的就是有长期租约。
而对张陆来讲，等交易手续办完后，张陆一家还是住在自己的房子里，用的还是原来的家具，家电，一切的一切都没变。唯一不同的是房产证没了，多了100万的现金，和一年需要支付一万多元的租金。
卖房后现金买基建信托或REITs
下一步怎么办？
用100万现金买政府投资基建类信托，或者买现在开始出现的REITs（房地产投资信托基金），一年收益基本在10%左右。
六年后，本金加收益有100万*1.16=177万，减去6年9.36万租金，如果考虑6年内会涨几次房租，我们就按6年12万房租计算，还有177-12=165万现金。
其他三套房子可以如法炮制操作！
等这一波投资接盘侠全完蛋
而关键一个点是，三线城市这套120平米的房子，6年后房价会不会超过165万/120平达到13750元一平米？并且有人接盘？
我们看一下张陆所在这个三线城市过去6年的房价走势图：
除了2014年该城市房价经历过短暂的过山车之后，
这六年基本就一直处于阴跌走势，这也是全国绝大部分三四线城市最近几年的价格走势，也是未来的难以逆转的趋势。这就是摆在张陆这些三四线城市小中产阶级面前的现实！
而未来六年后，笔者断定，随着三四线城市精英阶层、大学高才生和社会财富不断流向一二线核心城市，并且该三线城市未来供地量巨大，该城市的房价依然不会有大幅攀升，并且未来会出现无人接盘购房的情形！
届时，在2017年末在三四线城市房价高位接盘的投资客必定会失败离场，张陆可以用远不高于100万的现金直接购回自己的住房，并且还有一大笔信托收益。
即便未来如果货币大放水，由于通胀压力导致三四线城市有所上涨，给张陆的这个策略也可以用极少的现金支出而完全规避对冲掉大概率发生的三四线城市下跌且无流动性的风险。
风险极小，而安全性和收益却极大！
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