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豪宅业主吐槽物业

最近上海郊区豪宅，位于闵行颛桥的上海星河湾火了。

起因是星河湾二期2号园的一位业主，在豪车兰博基尼车上贴标语，吐槽自家小区物业。

好家伙，这开着兰博基尼在市区里转悠，直接把小区房价给打下来！

连带着 浦东花木的浦东星河湾， 也被误伤了。

根据业主视频爆料，“上海星河湾花园存在安保形同虚设、卫生环境脏乱、门禁监控报修多年迄今未能解决、维修乱收费、房屋质量等问题。”

业主原话：

因为这个门禁问题，家里来个客人或者点个外卖，要不就得下楼去接，要不就得在电梯口帮着按电梯，我跟外卖员都没少吵架。

甚至还有网络上的人说 “你这么有钱为什么不换房子”。每一位选择星河湾的业主都是出于信任才买这里的房子，现在出了问题，我们也不能房子说换就换吧，不现实。

上海星河湾二期建于2015年至2017年间，清一色大户型：最小户型185平，最大户型303平。

现在A区二手成交单价在7万-7.3万元/平方米，B区二手成交单价在8万-8.5万元/平方米；

小区挂牌总价在1500-2600万之间。

物业费4.5元/平方米。

业主的视频中还有一句原话是： “他们物业服务的质量，下降了很多很多”。

既然说是下降了，那说明以前的服务还可以。

其实4块五这个价格，已经不足以管家式服务。

须知，如今上海很多郊区普宅的物业费，也到了五六块的水平，更不要说豪宅了。

当然了，我这里不是帮物业说话。

只是，上海的物业费，确实越来越离谱了，甚至到了不合理的地步：

贵的太贵，服务水平却没有跟上；便宜的太便宜，没办法提供高水平的服务。

业主横竖不舒服。

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新房物业费越来越贵

这两年上海新房的物业费，很多已经贵到没谱，说是 “物业刺客” 一点也不过分。

虹口北外滩的豪宅，海泰北外滩，物业费 高达36元/㎡。

小区户型从348㎡到1500㎡，算下来业主每年的物业费最低15万元，最高可达64.8万元。

啧啧，就这物业费，很多人年收入都不够覆盖 。

当然，这不是普通人住的小区，贵也正常，那我们再看下面。

图片来源：凤凰网房产上海

上海市区的新房项目， 10块以上物业费已经很普遍了。

就连金鼎阅府、天安壹号这些靠近外环的项目，物业费也要12块了。

真的值吗？

新房面积大点，一年光物业费就得好几万了；再加上车位管理费，能源费， 房子买得起都快住不起了。

而郊区的物业费也不便宜，临港这边的物业费都全面超过4块了。

图片来源：凤凰网房产上海

分析下来：

1）新房物业费不断上涨，最根本的原因是 成本不断在涨。

人员工资，物料，小区维护保养费用，都在上涨。

2）另外一个重要原因是， 开发商盯上了这块收入。

因为卖房的利润大不如以前了，越来越多的开发商开始自持物业，细水长流也是赚。

3）很多物业吃过不能涨价的亏，把物业费做成了一锤子买卖。

物业的本质是服务，很多物业却成了管理业主的大爷。

加上物业和业主的天然不信任，让物业费涨价十分艰难。

比如华润外滩九里，2011年左右的小区，物业费是7.7块。

华润 外滩九里 的地段和品质不会比天安壹号还差吧，但是人家新房现在能收12块，华润不行。

包括文章开头的豪宅星河湾，也是同样的道理。

4）一边是，新房的物业费不断再涨； 另一边，是二手房的物业费，岿然不动；

这就导致， 新房普宅和老二手豪宅的物业费，出现倒挂。

当下很多小区的物业费已经不足以支撑高品质的服务， 老破小更是只有几毛钱的物业费。

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物业费应该有涨有降

物业费应该有涨有降，做到 服务质量和价格相匹配。

我相信绝大部分业主也都是讲道理的，物业服务好不好，他们看得见。

当然了，涨物业费的前提，是 透明和信任。

比如徐汇的亦园小区，做的就很好：

位于徐汇衡复区的亦园，1999年的老小区，小区最小的户型面积是253平方米，二十多年前的豪宅。

地段无敌，高层俯瞰衡复风貌区。

从小区外面看，绿化，环境，品质都是可以的。

小区今年物业费从11.46元/平方米•月增长至13.26元/平方米•月，16%的涨幅，意味着业主们 每月至少要多缴500元。

但是小区居民很爽快就同意签字了。

“我们很爽快地就签字同意了！现在人工成本确实在上涨，而且大家也不想降低物业服务标准、降低生活品质。”

小区物业——上海其士物业管理有限公司，物业费缴纳公开透明。

调价前，物业把调价原因、人员配置、服务明细等情况整理成书面材料，登门向业主解释， 也获得了业主理。

“2023年以来，徐汇区已有68个小区完成物业费调价，96个小区完成维修资金续筹。”

目前，徐汇区正构建起一套可复制、可推广的物业治理模式。

其他地方，是不是也 可以借鉴。

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看物业费区分小区档次

如今买房，小区物业像开盲盒：

1）有的小区物业费很低但没什么服务，比如老破小；

2）有的小区物业费贵但是服务很差，业主像冤大头；

3）有的小区物业费不贵但是服务不错，那真是捡到宝了，可遇不可求。

不过大多时候，物业都是 一分价格一分货。

所以看二手房的物业费，一定程度上，可以帮我们区分小 区档次。

上海这边，大部分二手商品房小区的物业费，都徘徊在1-2元之间。

物业费高，不一定管理得好；但物业费低的话，大概率是管理较差的。

尤其是一些高层小区，三十多层、两梯四户，物业费1块多，以肉眼可见的速度飞快折旧。

我们经过广泛的调查发现， 市区二手房，物业费在 3元/月/㎡以上的小区，楼盘、住户的档次都比较有保障。

用物业费来筛选小区的初始档次，相当有效。

最近十几年，上海房价涨了10倍，很多档次一般的小区，也涨到了很高的价格。

然而小区维护却很差。