博鳌大讲堂丨杨现领：数据透视租赁市场新机遇

过去半个月，广州等城市一项“租购同权”的新政，迅速将租赁市场推向风口，租赁市场火爆背后，租赁红利并非雨露均沾。国内具有代表性的开发企业几乎都已经全部涌入租赁市场，但不是所有城市都有租赁机会，事实上它只属于重点城市。

有4个重要指标决定租赁市场开拓机会。第一，有持续人口净流入，且净流入人口以年轻人为主。第二，服务业占比超过50%，且持续上升。第三是房价收入比偏高，交易市场价格门槛高。第四，租金基数不高，且上涨空间广阔。在杨现领看来，满足这四大特点的城市，未来租赁市场将大有活力，这些城市多布局于珠三角和长三角的重点城市。

数据显示，目前这些重点城市租金收入比均处于30%这个合理范围内，未来还有较强的潜力。

政策的鼓励是否会为租赁市场带来一个快速爆发期？针对这一目前业内普遍关心的问题，我的答案是否定的。租赁市场是一个相对独立的市场，它的内在运行规律是既定的。租赁需求的释放是稳定有节奏的，原因在于年轻人的额支付能力处于相对稳定的水平。

以北京市场为例，在北京70%的租房人群是年轻人，租房模式以单间为主，人均租住面积不到20平，且租金支出控制在收入水平的30%以内，租金支付能力是租赁市场发展不可跨越的因素。因此，租赁市场未来发展空间还是比较乐观的，不应拿租赁市场与交易市场相提并论。

在租赁市场有一个普遍观点，认为中国一线城市租金回报率只有1.5%，处于较低水平，而这将导致租赁市场前途受限。但是，租金回报率低，不代表租赁市场没有前途。

第一，事实上一线城市的租金回报率高于1.5%。一线城市的租房状态以合租为主，如果房屋空间得到有效释放，租金回报率将高于目前的1.5%。

第二，租金回报率是动态的。按照租金以每年将近8%的速度复合型增长，那么五年后的租金回报率与今天相比，不可一概而论。

第三，业主愿不愿意把房子租出来，核心取决于业主租金收入能不能覆盖它的月供。然而租金能否覆盖业主的月供，其衡量指标应该是多元的。

第四，房屋转售的交易成本高，变现越来越难，房子是用来住的，不是用来炒的，通过买卖房屋来快速获取回报难度加大，这也将促使更多房屋以租赁的形式实现回报。

在任何一个国家，租赁市场房源只有20%来自新增开发，而新增开发的主要形式是持有。对此，我认为：

第一，在拆迁成本和供地成本不断提高的时代，新增用地应供应到高品质的商品房开发上。目前一线城市中北京、上海、深圳的商品房比例在不断压缩，新增用地应更多满足一线消费者的改善需求。

第二，租赁是运营商的生意，开发商入市需谨慎，两者的核心能力完全不同，租赁运营商的核心能力是管理，而开发商的核心能力是周转能力。

如果要做租赁，要把它当成一个十年的生意来做，这跟开发完全不同。租赁强调的是强运营，开发强调的是快周转，这是两者之间的本质区别。

美国机构化运营机构持有或管理运营的租赁房屋数量占比超过30％，日本超过80％，而在中国这个数尚不足2％。在成熟的租赁市场，产业链生态体系十分完整，房地产互联网租赁信息平台服务、托管服务、软件供应等领域均有代表性的企业。

中国亟需培养形成完整的租赁生态产业链。事实上，目前对于中国的运营机构，规模门槛较高，管理五万间和三十万间是完全不同的概念。在运营的过程中我们发现，当管理的房间数量少于1000间时，公司可以实现盈利，但是当管理的房间数量超过1000间时，公司的利润消失了。很多企业难以突破1万间门槛，解决规模扩张难题与陷阱要靠系统、靠技术、靠数据、靠互联网。租赁运营至少需要投入10年的精力。

租赁的本质在于运营，运营的核心在于服务。无论是自如还是其他的公寓运营商，对于运营这门生意，需要有坚定不移的信念，因为，这个市场不缺机会，致胜法宝一直都是运营与服务能力。