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上海豪宅跌幅排行榜

环线房产咨询 · 公众号 · · 2025-02-06 17:44

正文

前言

刚刚过去的2024，可以视为上海顶级豪宅们暴跌元年。

虽然在2023年下半年的时候，整个上海楼市已经开始了阴跌；

但是豪宅的下跌节奏整体慢了半拍，当时仍是“独立行情”，大部分的豪宅价格仍然处在历史高位。

2024年上半年，随着上海新房豪宅供应量井喷，二手豪宅虽然价格仍然扛住在高位，当时市场上的看房客户几乎已经消失，二手豪宅成交极少。

终于在下半年，房东们也扛不住了，二手的豪宅挂牌价格纷纷下调，豪宅的成交才重新开始，不过价格已经和当时的高位无法同日而语。

我整理了部分区域的标杆豪宅社区的高位成交价和近期成交价，可以发现跌幅普遍在25%以上。

部分小区的下跌比例

表上放的大多都是各个板块的最标杆社区的可对标成交案例。

比如翠湖四期的390户型，如果按传说中的1.7亿成交，和最近实际的1.05亿成交，跌幅接近40%。

但是1.7亿的数据本就是很难考究确认的数据，就没有以此为例。

比如绿城黄浦湾406平的8楼挂牌价降了4000万，但也是挂排价，低区江景和之前高区的过亿成交的完全没法比，也没有拿出来做比。

排这个跌幅表，不是为了攻击某个项目，而是为了借此分析一下上海未来的楼市格局：

作为楼市的“核心资产”，为什么这些豪宅都不保值了？

豪宅下跌，对上海楼市有什么影响？

上海未来买啥豪宅更保值？该如何分析?

分析这轮豪宅暴跌的原因，还是得老生常谈一下 供需关系。

我们经常说，一个城市豪宅有多少，其实只跟这个城市有多少有钱人相关。

如果上海只有一千个有钱人，需要2000套豪宅，那么即便上海所有的房子都是石材干挂、高档装修、精品会所，也只有排在前2000名的房子叫豪宅。

上海之前到底有多少豪宅呢？

我们之前做了一个统计，上海存量房源中，总价超过1500万的房子有25万套左右，3000万的房子大概有5万套出头，5000万以上的只有1.5万套左右。

那上海有多少富人呢？

根据胡润百富榜2024年初统计的2023的数据，我们会发现：

上海的高净值家庭数量基本和存量的豪宅房源相互匹配。

上海千万资产“高净值家庭”比上年减少6100户至 26.5万户，减少2.3%， 其中拥有千万可投资资产的“高净值家庭”数量有14.7万户。

上海亿元资产“超高净值家庭”比上年减少770户 至16830户，减少4.4% ，其中拥有亿元可投资资产的“超高净值家庭”数量有10210户。

高净值家庭在减少，这就意味着，上海不缺房子，缺的是有钱人。

而众所周知，2024也是上海新房豪宅井喷的元年。

去年一年上海的新房豪宅供应量超过500套，基本接2021-2023三年的总和。

更吓人的是，上海未来新房豪宅还有大量供应。

据统计，即便2024年大量豪宅入市，未来待上市的新房豪宅仍有超过200万方，预计还得1万套。

新房供应量大、待上市量大，而高净值家庭总量下降，这就带来了一个必然的结果：

存量的二手豪宅，部分品质不达标的、产品过于老化的社区必然是会被淘汰。

一旦你被淘汰了，你这个豪宅就不再18万俱乐部参加游戏了，直接掉级变成12万的中产俱乐部，那可就真是断崖式下跌了。

这其实也可以打脸以前那句话，二手豪宅并不存在核心资产的概念：

时代和新人抛弃你的时候，不会跟你打招呼。

当然，站在这个节点，我们也可以说：

上海楼市的豪宅，正式进入了淘汰赛纪元。

那么这轮淘汰赛的规则如何呢？

是所有老牌豪宅都会被抛弃吗？是所有传统富人区的地位都在下降吗？

回答这几个问题，其实还是得从这轮新房大供应、楼市进一步分化之后的格局分析入手。

我先说结论，上海楼市未来的豪宅格局将会发生以下几类变化：

1、成片的豪宅区，将会秒杀散点式、甚至独立存在的豪宅社区，地段排序重塑。

2、随着豪宅高度市中心化，未来区域型的豪宅将大部分消失。

3、豪宅的保值性，将会和豪宅的受众基数直接挂钩。

这三点，其实是个递进关系，具体的变化得听我细细道来。

第一点其实很好理解，成片开发的板块从圈层、产品上就是秒杀不连片的区域。

比如今天主流的几个中产社区，大宁古北古美联洋都是成片开发的板块，都成了中产社区的一梯队。

但是其实豪宅区的动作并没有这么快，因为核心区的旧改很忙，比不上中环那种整片拆迁的土地方便，当时成片的富人区其实很少，比如所谓的新天地，当时也只有翠湖一二三期和华府天地。

市区的豪宅大部分都是被一圈老破小包围的独苗社区，体量也都不大。

当时那个阶段，上海缺好房子、大房子，因此当时上海各个区域基本都出现了属于本地人的豪宅社区，并不像今天一样购买力高度集中在市中心。

因此上海的豪宅格局很长一段时间里都处于散点式的价值模型。

散点模型下分析豪宅价值，大家是各有优劣的，基本没有领军者。

买梧桐区的豪宅 ，注定周围都是老破小，但是属于上海传统的高贵地段；

买新天地这种市中心 ，商业繁华一点，但是其实周边也都是老破小，只有那一小块好；

买古北壹号、云锦东方这些 品质顶级、社区纯大户型非常纯粹 ，地段差周边一般有些人不看好。

买滨江凯旋门，中粮海景壹号这些 江景豪宅 ，新贵喜欢，但是浦东就会劝退很多老上海人。

如果是杨浦居民，普陀居民，也可以 选择自己区域内的豪宅 ，比如普陀有华府樟园，杨浦有新江湾。

各区域豪宅pk价值，很难一下子分出胜负，因为从楼市格局上看没有完全领先的领军者，大家都是个体竞争。

2025年楼市格局大洗牌

哪些板块更有升值潜力？

哪些板块将被抛弃？

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但是经过2018年-2023年的楼市分化和城市更新的大推动，上海的楼市格局发生了巨大的变化。

最核心的变化源头其实是黄浦的大规模旧改。

随着黄浦的大规模旧改，以新天地板块为首，黄浦成为上海真正意义上第一个成片、集中、有向心力的中央豪宅区。

富人也是人，也要跟风抱团买到富人最多最集中的地方去。

相比于散点分布的豪宅小区，成片豪宅区是降为打击的，圈层、配套、城市界面全方位秒杀。

往前数十年，凯德茂名公馆和翠湖天地各领风骚，今天凯德就成了“被老破小包围”的落寞豪宅，今年一月份高区南北通户型法拍成交单价仅16万出头，甚至低于了其去年开盘时的新房均价。

更为关键的是，其实是观念和认知上的变化。

以前楼市没有成片豪宅，大家才能散点独立竞争；

如今楼市有了领头者，楼市的认知就会随之发生翻天覆地的变化：

有了中心，楼市开始有了向心力，大家买豪宅尽可能向中心靠拢，非中心地段将会价值降级。

以前拿着四千万，可以梧桐区，可以新江湾，可以长宁，可以新天地，可以浦东。

今天拿着四千万，第一反应是去看看黄浦，然后才是去看其他地方。

这种情况下，随着市中心新房的逐渐供应，型富人区的富人会逐渐向市中心转移，带来的就是这些社区的没落。

比如我们之前讲的1.5类地段瑞虹新城、新江湾，就存在这个风险，大户型很容易成为有价无市的产品。

而那些地段差凭借品质和圈层出圈的社区，在未来也将面临巨大的下跌风险。

之前市区的豪宅两大特点，一是房龄老品质参差不齐。二是面积小主流面积段就是180-250的水平。

因此像市区汤臣一品、华府天地这种老牌圈层纯粹的小区很稀缺；

中环附近云锦东方、古北壹号这种产品力强、面积大且纯粹的社区也拥有了其稀缺价值，房价打破了地段上限甚至秒杀市区。

而如今这批新房子整体房龄新面积大，大部分两百平起步；

翠湖六期的外立面

大部分产品都是进化过的幕墙型豪宅，地段又是纯粹的市中心地段，兼容景观和配套；

上海壹号院的幕墙

新房优势逐渐上来，这些曾经凭借着大户型、高品质出圈的社区，优势在被削弱，房龄老、地段偏的缺陷就会逐渐放大。

从远期看，价值肯定是下跌态势的。

如果你实际关注了其中部分小区的挂牌情况就会发现， 部分社区的挂牌量已经达到了历史高位，趋势已经写在了数据里。

当然，具体的发展问题还需具体分析，毕竟板块发展不同，仍需各式各论。

至于受众基数这件事，在豪宅领域会越来越重要。

以前大家去看豪宅，大概率就是根据预算全市看一遍，因为房子社区很少，可选的就那几个。

但是今天随着地段分化、认知变化，豪宅市场的价值趋势逐渐网红化，大部分购房者的认知都升级了，不会像以前一样盲目去看，都有了自己亲睐的区域，就像粉丝一样。

粉丝之于房子就是接盘侠。

一个房子有多少受众，房价够不够坚挺，就看你这个房子到底有多么深厚的群众基础，有多少潜在购买力接盘。

上海楼市大概有这么几类。

包括老上海人，一代沪漂（90年代-2008年代），二代沪漂（2008-2018），三代沪漂（2018之后的留学生、富二代、高科技行业从业者），还有一些外国人。

细分下去，每代人对于产品风格，户型，房龄，社区园林的要求都各不相同，各有各的特色。

如果再按区域分，大概还有浦西和浦东的概念，浦东粉不太愿意买到浦西，还有徐汇粉，就是认准徐汇买。

你能吸引越多群体的亲睐，你的房子肯定涨的多跌的少。

举例子，新天地板块，就是各类群体的富豪基本都能看中的地方，他的价格梯度就必然是上海的第一梯队。

再举例子，无论是浦东购买力，浦西，还是任何一代沪漂或者本地爷叔，今天基本都认可，豪宅优先买黄浦，那么大区位上，黄浦就是第一梯队。

再举个反例，比如龙盛湾上，超高层户型还有些非主流，因此就只能吸引留学生、闸北本地改善群体，市区其他区域过去的人就不多。

这种客群基数的差距，就是涨的多，跌的少的差距。

像长宁的梧桐区豪宅，以前是楼市的第一梯队，因为当年那批华侨old money最认可；

随后的没落也是因为后面几代新人都不太认可这地段了，你价值自然要下降，房价也起不来。

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结语

当然，最可怜的其实还是稀缺性完全被剥离的项目。

比如排在下跌榜首的万科翡翠滨江一期，可以说是上海豪宅圈最惨的小区之一。

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