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上海楼市，最后的押注机会

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-12-23 19:12

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当下市场极其微妙，几个重要因素已经露出苗头。

网签量可能下滑

12月第三周（16-22日），上海二手网签量继续高位运行，高达6521套。

截至22日上海共计网签21101套，比去年同期大涨60%。

平均每天成交960套， 如果趋势不变，本月网签量将达到29733套。

直接创造2021年打压楼市以来的新纪录。

这个数据超过了2020年8月，逼近9月。

2020年8月，群众已经失控，很多区域开始抢房大战。

现在大家情绪还算稳定。

一方面我们刚大跌完，很多人心有余悸。

一方面才高位运行三个月， 只是处于横盘与上涨临界点。

再来两个月，可能就真失控。

可惜的是，网签量可能要下滑。

第二周（9-15日）网签6644套，环比下降165套。

第三周（16-22日）网签6521套，环比下降123套。

更可怕的是，前置化数据已经下滑6周。

最直接的前置化数据就是定金量，即已经签定金协议买房，但是尚未网签。

定金将转为一个月后的网签，意味着网签还要下降。

12月可能达不到大家期望的3万套。

市场迎来第一个反转。

如果网签量下滑，对刚恢复的信心将产生一定冲击。

房价竟然还在下跌

很多客户反馈房价已经上涨，数据却并未支持。

数据表明， 上海房价甚至还在缓慢下跌。

本周（16-22日）的房价指数（红线）环比上周略微下降；

上海的二手房挂牌涨价比例（蓝线，右轴）环比上周有所反弹，但依然处于历史低位。

市场出现了揪心一幕：放量下跌。

在股市中大家都知道这不是一个好信号，说明部分主力（庄家）并不看好。

上海二手房市场有些特殊。

一方面没有庄家操盘，一方面参与者同时是买家、卖家。

房价下跌核心就是挂牌结构变化。

大家觉得房价已经涨了，是 中产区域低价房源已经消失。

之前联洋仁恒二期好楼层单价10万，现在10万在联洋也买得到，只能买低楼层或者差点的小区。

徐汇天悦过之前成交1250万，目前挂牌仅3套，出价低于1300万房东连面都不见。

北蔡宝华海尚郡领128平大家很喜欢，之前成交1150-1200万，目前仅一套挂牌，价格高达1370W。

你可以不买，反正就这价格。

古美万源城尚郡中间套小三房，之前成交在790万左右。

现在挂牌最低848万，其他858、858万，没有一套有希望谈到800万。

唯一的问题是，价格涨上去了，大家不买啊。

低价房源已经清空，涨价房源尚未大量成交， 统计均价中产区域肯定还没涨。

只能小范围反映在挂牌价。

市场恢复，也新增大量置换需求。

低价房源挂牌量激增，成交量激增，拉低了成交均价。

数据统计，400万以下成交占比不断提高。

这些置换客户房子卖掉，再次入场，房价才会真正上涨。

微观层面已经观察到部分居民置换完成，持币看房，这批客户入场房价会迎来真正上涨

这才是最后的反转。

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互道SB阶段结束

环二认为这个反转还是要来。

前面提到过定金量开始下滑，但是带看量持续高位震荡， 说明市场热度还在持续。

市场热度还在，成交量下滑，唯一的解释就是没好房子买。

卖方提价，买房不接受，双方进入僵持时期。

上海历次大涨，都要经历四个阶段。

第一阶段，互道傻逼。

一些人信心恢复，开始抄底入场。

一些人极度悲观，趁机抛盘。

数据上成交增加、挂牌增加。

第二阶段，空军减少。

部分人继续抄底，抛盘房东减少。

数据上成交高位，房源减少。

第三阶段，双方胶着。

部分人继续抄底，已经没有低价房源可买，新挂牌房东心态很好不降价。

数据上成交下滑、带看很高。

第四阶段，全面启动。

买方开始加价，要买大家都买，积压需求集中释放。

数据上量价齐飞。

回到上海楼市，第一阶段自然是929当天。

929-10月20日，挂牌量、带看量都创新高。

带看量高，是买方心态恢复；

挂牌量高，是卖方趁机出货。

市场进入互道傻逼阶段。

11月7日以来我们就进入第三阶段：挂牌减少、成交减少、带看依旧很高。

说明房东心态变了，也开始看好。

互道傻逼阶段结束。

接下来就看买方哪天屈服。

当然也有可能买方离开市场，卖方屈服。

卖方屈服开始降价，越降价越没人买，市场启动失败。

你猜会怎么走？

最后的押注机会

不管怎么样，现在都是最后的押注机会。

如果将来上涨，现在不买，房价启动大概率买不到了。

如果将来下跌，现在不卖，房价下跌大概率卖不掉了。

所以这几天要多关心市场，可能这两个月资产涨跌几十万。

要我赌，我还是赌上涨。

支持赌大的因素实在太多，具体大家可以参加线下沙龙，详细帮大家分析。

这里只讲几点。

第一个，除非有大利空出现，新增带看和新增挂牌剪刀差只能放大。

2021年1月离婚追溯，一些人不能买了。

2021年8月三价就低，很多人买不了。

这时有很多带看转不成定金，数据下滑。

没有这种实质利空，看房客户转为定房是早晚的事情。

带看是买方心态，挂牌是卖方心态，双方高度一致，共识已经形成。

上海楼市，最后的押注机会

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