[ 导读 ]
越界·世博园更新
与伦敦奥运场馆再生计划借鉴
众所周知，奥运会或世博会等大型赛事或活动在给东道主带来国际知名度的同时，也可以带来巨大的经济效应。但是，这些大型活动或赛事场馆的后续利用，却成了东道主或主办方的「头疼事」；就奥运会来说，迄今为止还没有哪一届能够完美解决这个问题。
本期我们就以越界·世博园与伦敦奥运场馆为例，与大家探讨一下此类活动或赛事场馆的更新与再生问题。
越界·世博园：经过两次转型的「双遗存」更新项目
越界·世博园位于半淞园路 388 号，现为集商务、商业、体验、休闲、互动等为一体的综合创意产业园区，总体量约 50000㎡ ，包含七个独立单体建筑，是亚洲唯一获 LEED-ND 铂金认证的整街坊，也是北美地区外首个获得该级别认证的项目。从老厂房更新与历史文脉保护来说，越界·世博园又是上海为数不多的「双遗存」项目之一。
越界·世博园全景图
何为「双遗存」？
越界·世博园的前身为上海南市电厂厂房，在上海世博会期间，该老厂房原址成为世博园内的「城市实验区」，后改名为「城市最佳实践区」。因此，越界·世博园既是工业遗存又是世博遗存。工业遗存是指保留老厂房的建筑主题结构，通过对内部的改造及功能规划，使其满足面向未来的新需求。世博遗存是指对世博精神遗产「可持续发展」理念的承继，未来世博地块的再开发与利用都会遵循这一理念。
越界·世博园老厂房
更新历程：地块历史可追溯到 100 多年前，曾经历两次转型
▷ 1880 年前后 / 私家园林
越界·世博园地块最早为上海某住家的一处私家园林；
▷ 1909 年 / 沈园
由上海士绅、沙逊洋行买办沈志贤购入，并作为其私家园林沈园；
▷ 1917 年 / 半淞园
沈志贤与姚伯鸿将沈园改建为营业性园林，成为当时城南最大的花园；
▷ 1949 年 / 南市电厂
建国后，半淞园原址被用作上海首家华资电厂的厂房；
▷ 1987 年 / 热网热源中心
当年 9 月份，南市发电厂实行电热联供，成为沪南地区的热网热源中心；
▷ 2007年 / 停产待拆
为了配合上海电力工业「上大压小」的战略转型，以及后来世博会的建设需要，南市发电厂全部机组先后停止运行；
▷ 2010 年 / 世博会展馆
上海世博会期间，南市发电厂老厂房被改造成为世博会五大主题展馆之一的城市未来馆；
▷ 2012 年 / 城市最佳实践区
世博会结束后，城市最佳实践区开始从「世博亮点展区」到「城市活力街区」的第二次转型；
▷ 2012 年 2 月 / 文化创意街区
上海世博城市最佳实践区商务有限公司成立，决定将原世博地块打造成为集创意设计、交流展示、产品体验等为一体，具有世博特征和上海特色的文化创意街区；
▷ 2017 年 / 越界·世博园
世博发展集团通过市场机制引入锦和商业，将世博园区南片区打造为现在的越界·世博园，并与二季度开园。
更新特点：保留「双遗存」框架与风貌，进行新旧衔接
越界·世博园位于世博园区城市最佳实践区内，该区域规划占地面积为 15.08 公顷，是世博会后最为集中保留上海世博会原貌的区域。世博园区未来建设方向为三创园区、人文街区、生态景区、创意社区的「四区融合」，后续开发要求遵循历史遗产的保护利用，建成环境的创新适用。
世博园最大的遗产是「可持续发展」，这也是园区开发和利用的指导思想，园区内保留工业建筑的改造和利用占总建筑面积的 60% 以上，对这些建筑的更新要根据城市最佳实践区的规划原则，遵循「街区再生范例」的目的，展示宜居环境品质、低碳生态模式、工业建筑再生、科技集成应用、地域文化特色。作为「双遗存」项目，越界·世博园在保留工业建筑的主体结构和基本形体的前提下，对原有街区进行了功能化、时尚化、节能化、生态化的改造，融合了工业遗产与现代气息。
经营业态：涵盖商业、办公、休闲、娱乐、展览等，商业注重体验互动，办公为开放式
越界·世博园共有 7 栋独立单体建筑，分别为 B3-A、B3-B、B3-C；B4-1、B4-2、B4-3；C2； 可供租赁面积约 52,800 平米。
B3 区域：
B4 区域：
C2 区域：
国外大型活动园区更新案例：伦敦奥运场馆
伦敦奥运场馆群落为 2012 年伦敦举办夏季奥运会的场馆用地，在决定奥运会举办之前，伦敦就以「为下一代留下资产」口号定下了奥运会场馆开发及赛后的利用原则。伦敦奥运场馆的兴建选在了伦敦相对贫困破败的东区斯特拉特福德区，并从交通、城市设计与保护、赛后利用等方面做了长久规划，赛后也根据周边社区和环境对原有场馆进行了改建与更新，这在大型活动或赛事园区的后续利用与更新方面具有很多值得借鉴的地方。
着眼赛后，从促进区域经济发展做了长达 25 年的规划
从最初申办奥运会开始，伦敦就定下了一个长远的指导思想：所有建筑必须以赛后使用为优先考量。
伦敦奥林匹克花园选址位于伦敦东部斯特拉特福德区的垃圾场和废弃工地上，面积 2.5 平方公里。对于为什么会选择这个位置，伦敦市前副市长明确表示，是为了促进东部经济发展，改善当地环境。在伦敦政府发布的一项可持续开发计划中， 80% 被污染的土壤要求被重新使用，大部分污染的土地被改造成奥运场馆，公共用地和住宅的基地。伦敦奥运场馆建造顾问、「伦敦碗」设计师菲利普·詹森则用了一个更形象的比喻来说明了这一长远考量：它们就像刚到这个世界的婴儿，你必须帮助他成长，进入大学，然后找到一个工作。
奥林匹克花园内运动员宿舍
自 2006 年 10 月以来，伦敦政府对斯特拉特福德区的这一土地进行了接近 3000 次的现场调查，制订了详细的生态恢复计划。而在伦敦奥运会的支出中，最大的一笔费用就是对该块土地的清污，地和建设体育场用了 7 年时间，而建设体育场比清洁土地的时间要短得多。
根据《 2012 年伦敦奥运会总体规划与都市再生计划》，伦敦奥运会场馆的兴建只是对斯特拉特福德进行改造的第一阶段。这一计划将用长达 25 年的时间，分 6 个阶段将斯特拉特福德区打造成一个自给自足的「生态城」。
大建「临时场馆」，选用可再生与循环使用的材料
拥抱「临时场馆」，是伦敦奥组委与承办方在打造可持续发展的绿色奥运设计规划中实施的一个新理念。对设计师而言，设计永久建筑是常规的，可持续标准也较易思考；但在设计临时建筑时，同样坚持可持续原则，就必须事先考虑到建筑材料的严格选择。伦敦奥运园区临时篮球馆及其所体现的绿色可持续原则，使其成为伦敦奥运场馆的标志性建筑，即使是永久性伦敦奥运主体育馆「伦敦碗」同样渗透着这种「临时观念」。
临时场馆篮球馆，赛后拆除
在建筑材料方面，伦敦奥运会尽量采用了轻质材料，以减少碳排放，并尽可能多地就地取材，避免或减少使用不可替代、不可再生和循环使用的材料：主体育场「伦敦碗」采用了锁网状的建筑结构，大约节省了 300 吨钢材，约为北京鸟巢的一半；其他的每一个场馆， 25% 的原材料都是可持续利用的。这一「取材思想」在伦敦奥运园的总体设计中，从最初对整个奥运园场地的土地调查、土壤污染净化，直到临时场馆的设计上，都得到认真的设计落实。
临时场馆水球馆，赛后拆除
根据周边环境与社区情况，进行赛后再生与更新
作为 2012 年伦敦夏季奥运会主场馆的伦敦碗，在赛后进行了拆除工作，拆除左右地面上 5.5 万个座位，仅留下田径场和底层的 2.5 万个永久性座位，同时保留球场内的跑道。部分拆除后的伦敦碗面积缩小了三分之二，可以容纳 6 万名观众。
伦敦奥运会主场馆伦敦碗，赛后改建
除此之外，伦敦市政府还制定了关于主奥运场馆群落(包括奥运村)的改建计划，将投资 3 亿英镑，将奥林匹克公园改建为占地 226 公顷的公园，改建周期约为 1 年。 2013 年，伦敦奥林匹克公园更名为伊丽莎白奥林匹克公园，其主体育场、水上运动中心以及巨型的轨道塔雕塑成为伦敦的地标性景观，用来举办大型体育赛事，并为英国部分运动员提供训练场地。其余场馆将为周边社区所用，整座公园，有多条线路与附近的居民社区相连。到 2020 年，整个奥林匹克公园将被建为一个集体育赛事、文艺活动和商业演出于一体的大型文体中心。
其他场馆的改建也遵循相同的理念，那就是让「奥运遗产」为区域的经济与环境带来改变，并与当地居民的日常生活发生紧密联系。
另外，据该改建计划相关工作人员介绍，在奥运还没有开幕之前，伦敦奥林匹克筹建方就已经提前几年为将来场馆拆除后的建材寻找好了下家，并对拆除的场馆中的钢管、铝等副产品进行了公开拍卖销售。
小结
世博园或奥运场馆的赛后利用与再生，最大的原则是要将其与周围区域的发展紧密结合，使场地或场馆的利用成为当地经济发展的一个新引擎，并「用之于民」，成为当地民众生活的一部分。另外，这些场馆拥有很大的象征或见证意义，在后续更新时应最大限度地开发和利用这些无形资产，使这些「遗产」能发挥其最大效益。
丨 地产创新研究之「城市更新」系列 丨
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