专栏名称: 园长说广州楼市

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保利拿下绢麻厂，会自己卷自己么？？

园长说广州楼市 · 公众号 · · 2024-12-31 10:07

正文

文：阿信

员村绢麻厂地块被保利拿下，折合成交楼面价5.1万/㎡！

不得不说，保利确实财大气粗，今年花了100+亿拿下南方面粉厂、又花接近60亿拿下琶洲三兄弟，如今花70亿拿下员村绢麻厂双地块，加上其他地块，保利今年在广州投了近300亿的土储了。

员村绢麻厂被保利拿下，对于ZF、开发商、客户都是好事。

ZF开心了，南方面粉厂+绢麻厂，两个地块挨这么近，开发商卖楼，把周边收拾一下，两边连片开发，城市界面直接能升level。

保利放心了，要是绢麻厂由别的开发商拿下，万一来个背刺，会影响到面粉厂。

客户安心了，保利连拿几块重磅地，资金要流通，有压力的情况下自己卷自己，面粉厂不好说，绢麻厂总会让点利吧。再者，员村绢麻厂有学校，面粉厂没学校，但能蹭。

总而言之，大家都能吃到肉，这样的结果是最好的。

PART.

0 1

大家希望做什么产品？？

目前大家最关心的问题，就是员村绢麻厂究竟做什么产品了。

我问了不同领域的朋友，得到了不同的答案。

@建筑设计专业的吕布：

不查不知道，员村绢麻厂和保利都荟天珺的容积率都在3.8左右，不过绢麻厂地块建面略大点，可能性会更大一点，能做一定体量的园林。

保利都荟天珺的产品是 157-257㎡的四房，全部都是大户型。

@某国企开发商前策：

@某开发商朋友：

专业人士、开发商朋友对于这块地的意见都比较统一：地段ok、城市界面不太行、做刚改起步会比较有机会。

除了专业人士，还有一些群众声音：

@关注绢麻厂的粉丝A：

@关注绢麻厂的粉丝B：

关注绢麻厂的群众对于项目的预期是：假如800万起步，这个地段基本能够对打广州核心区同总价段的项目，同时要对面粉厂拉开价差。

PART.

0 2

绢麻厂适合做什么产品？？

员村绢麻厂分为AT080721地块和AT080720地块，位于南方面粉厂旁边，是一块二线江景宅地。

地块出让条件规定 阳台占比25%，仅次于阳台占比30%的保利南方面粉厂 ，是天河唯二的超新规地块。

两块地， 0720地块更靠近地铁站、0721地块更靠近江边。

其中0720地块占地约1.5万㎡，建面约5.3万㎡，容积率3.8，地块面积较小，需要配建学校。

0720地块旁边是学校用地，目前已基本平整。

0721地块占地约6万㎡，建面约8.5万㎡，容积率3.1，按经验推断大概能做4-5栋楼。

二线江景景观，前面是低矮的房屋，高层江景面还行。

但放射到周边，绢麻厂地块的城市界面确实一般般，四周被城中村包围，配套有，但不高级，不像南方面粉厂项目能够直接从体面的临江大道进入，绢麻厂的动线需要穿过混杂的员村一横路。

结论是，地段很好，金融城西区更靠近珠江新城，城市界面一般，这是地块最大的问题，产品有优势，天河唯二的超新规产品，有学校有地铁，大家直接对标的是南方面粉厂。

地块体量不小，开发商要开发还是得考虑走货的，怎么做产品，才能保证去化？看数据。

1、对标珠城二手。

天河豪宅的终极竞品，依然是珠城的二手，宇宙中心，买的是广州最好的地段。

我统计了今年下半年每个月的珠城二手成交数据，发现，基本每个月600-1000万的成交套数占比在20%-30%，相对较高。

其次是1000-2000万总价段，成交套数占比在20-35%，是最高的。

细看热门的 600-1000万总价段成交房源