主要观点总结
该文章描述了海珠区房地产市场的激烈竞争和内卷现象。随着多个项目的入市，价格竞争不可避免。文章提到了越秀、绿城和中交等房企的项目，并讨论了它们可能采取的策略。同时，文章也提到了市场趋势和悬念。
关键观点总结
关键观点1: 海珠区房地产市场竞争激烈，多个项目扎堆入市。
随着越秀拿下大干围地块，海珠今年的土拍正式结束。地价的飙升导致房企之间的竞争愈发激烈，除了比拼产品力、交付力和品牌力，价格厮杀也愈演愈烈。
关键观点2: 多个新项目即将入市，引发市场关注。
越秀东晓路地块即将开盘，中交三滘立交项目也在赶来搅局。此外，绿城海珠客运站项目也在酝酿启动。这些新项目的入市将给市场带来新的竞争和变化。
关键观点3: 海珠区房地产市场呈现内卷趋势。
随着新项目的扎堆入市，海珠的库存量将增大，市场竞争也将更加激烈。房企需要思考如何在保价和卷量之间进行取舍，以应对市场的变化。
关键观点4: 房企间的竞争格局变化。
越秀、绿城和中交等房企在海珠区的项目各具特色，它们之间的竞争格局将发生变化。市场预测这些房企可能会采取联动策略，以应对激烈的市场竞争。
正文
但是，怎么卷？有讲究，有改变！
（着急的朋友，可以先拉到最后一part查看）
今天上午，随着越秀拿下大干围地块，海珠今年的土拍，正式落下帷幕。地块总价20亿+，楼面价约3.35万元/㎡。
越秀大干围的地价，除开保利琶洲南三宗地，与广纸、东晓两个兄弟项目，与绿城客运站项目，基本都在一个价格段。
这也意味着，随着这几个项目扎堆入市，除了PK产品力、交付力、品牌力，更为惨烈的价格厮杀，大概率是避免不了的。
首先，越秀东晓路地块，即
越秀桂悦东晓
，本月就会开盘。阳台占比20%+海珠核心区+越秀广府系+地价3.2万/㎡，开盘价会是多少？值得重点关注。
第一，项目的地段识别度很高，在海印桥旁，紧挨着晓港公园；一桥东山，对望二沙岛；到珠城、琶洲，约20分钟车程。
第二，教育上，项目对口省一级海珠外国语实验中学附
小，纳入海珠区实验小学教育集团。
（具体入读政策以当年教育局公布为准）
第三，项目一共三栋楼，1#31层，2#46层，3#47层；产品包括，建面约88-105-117㎡，都是四房。
第四，
项目抬高3层楼，
二层是会所，
3楼起是住宅。楼层景观的话，大概8楼9楼，可以看晓港公园，21层可以看海珠湖。
至于项目户型产品，关注我们接下来的文章吧~
其次，
中交三滘立交项目
，正在赶来搅局。
近日，中交海珠三滘立交地块出控规，规划了7栋住宅，接近一字型排布。
从控规图看，都是46-48层的超高层，其中1-3、6、7栋都是三梯五户设计，4、5栋密度相对低一点，三梯四户。
我们收到的消息，项目大概率是约90㎡-140㎡的面积段，也是目前海珠主流的刚改产品。
（具体以项目公布为准）
目前，项目周边的中铁建西派粤府，12月推出部分特价单位，约124㎡总价630万起，约142㎡总价750万起，整体均价约5.4-6.4万/㎡。
从项目产品面积段定位来看，做主流的90-140㎡刚改产品，大概率是想要走快速跑量的路线。这里我们大胆猜测，首开在5万/㎡出头？会不会有更多惊喜？
此外，与中交一河之隔的——
绿城海珠客运站项目
，也在酝酿启动了，目前，
正在招聘销售。
绿城在海珠的首个项目，相信会拿出真本事，搅起市场风浪。
除了全新盘，海珠还有很多在售项目，产品覆盖面大，涵盖了刚需/刚改/改善/豪宅全链条。
不完全统计，只是住宅项目，
海珠就有超20盘贴脸开打！
而且，有相当部分项目，都是
11号线沿线的。所以，海珠这场大戏，铺垫不会太久。
我们拉了一下数据，截止到今年11月，海珠的库存周期不到10个月，为全市最低。但是，随着新项目的扎堆入市
，海珠的库存量，将会拉大。
通过上图，我们也可以发现一个趋势：
海珠，今年是在持续卷价格的。
导致这一局面，一来是豪宅拉高的网签均价，在回归理性；二来，市场竞争，确实激烈，以价换量，已经是常态了。
最后，我们来回答一下，为什么说明年海珠楼市内卷，会有讲究、有改变？
先来看一张图。
截至目前，越秀在广州拿地超111亿元，其中，押注在海珠的就有约75亿元，占比超67%，是重中之重。
这也意味着，越秀海珠三盘，一方面是竞品，另一方面也可以多盘联动，相互拱火，应对激烈的市场竞争。
