来源：财经韬略（tttmoney8） 作者：韬略哥

昨天（3月13日），香港股市出现令人瞠目结舌的一幕：内地房地产股“揭竿而起”，大幅上涨！

其中恒大的走势是这样的：

融创中国的走势是这样的：

富力地产的走势是这样的：

再让我们看看涨幅榜的基本情况，真的是震撼：

那么问题来了：Why？

有人说，是两大消息引爆了“内房股”：第一，中国恒大3月11日公告，宣布旗下的“恒大地产”引入了300亿元人民币的战略投资；第二，融创中国也有好消息，证券日报报道说“乐视正在向融创出售其土地资源”，相当一批土地在一二线城市。

内地在香港上市的房地产股长期估值偏低，市盈率、市净率都不高，至少比内地差了大半截。所以，从2月份开始，就有显著的增量资金从内地涌入香港，拉升内房股是有理由、有动力的。

“内房股”虽然在外国人眼中，是人民币资产，他们利润来自内地，如果人民币贬值将影响其港币计价的利润。但在内地投资者眼中，港股是“准美元资产”，因为港币跟美元挂钩。到海外配置资产，最方便的就是买港股。

还有一个逻辑不容忽视：由于此前国际投资者普遍预期人民币会在2017年显著贬值，所以给予港股中业务主要在内地的公司很大的折扣。现在，在特朗普的逼迫下，人民币有可能在2017年贬值幅度不大。这样，原先的折扣就需要“还回来”！

当然，国内资产荒也是一个重要原因。

此外，内房股估值上升，有利于增强其在香港市场上的融资功能，这事实上也成为内房屋上涨的一个重要动力。

总之，内房股在香港受到炒作，告诉我们当前房地产市场并不冷！

不过，这绝对不是“内房股”大涨的关键原因。最关键的原因是：

 “两会时间”已经过去了三分之二，会上向楼市传递的信号，估计出乎很多人的意料。这些信号，构成了2017年楼市的新逻辑！

楼市惊现“新逻辑”，很多人完全没看懂！

 “两会”期间向楼市传递的信号，估计出乎很多人的意料。这些信号，构成了2017年楼市的新逻辑！

对于2017年的楼市逻辑，很多人没有看懂或者没有想到，包括大名鼎鼎的海通证券首席经济学家姜超，以及在去年底英年早逝的“周期天王”周金涛。

“两会”期间，关于楼市比较著名的发言有：

1、银监会主席郭树清对于房贷问题表态说：“居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，但是这样一个增速需要引起我们的关注。”

银监会副主席王兆星表示：房地产市场对中国经济增长、对财政税收乃至对中国银行业资产和利润增长都有很大的贡献。所以，从银行角度来说，我们更希望房地产市场稳定、健康发展，既不能出现巨大的泡沫，也不愿意看到出现巨大波动。

2、对于房贷问题，央行周小川行长表示：总体上来看，个人通过住房贷款购房以后，实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。

关于“杠杆率”的优化问题，副行长易纲是这样说的：我国的杠杆率总体不是特别高。从结构看，住户部门和政府部门的杠杆率还不是特别高，但是企业部门，就是非金融企业部门的杠杆率从全球比较看，是比较高的。

3、关于房地产税，全国人大新闻发言人傅莹透露：2017年，房地产税草案不会提交全国人大审议。

4、国土部部长姜大明在回应“70年住宅土地使用权到期后的续期问题”时说，：“我们正在深入调查研究，并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护。”

他还表示：房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

5、住建部长陈政高则表示，自己对中国的房地产市场充满了信心。“判断一个趋势、一个走势应该看基本条件，要看基本面，而经济发展的基本面和房地产市场紧密相关。”中国经济长期向好的基本面没有改变，这个基本面和房地产市场紧密相关，只要这个基本面不改变，房地产市场就不会改变。

陈政高还透露，住建部正在根据中央要求制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，基础性制度长效机制出台以后，对房地产会起到一个保障作用。而从“管”的角度来看，政府已经出台了若干个调控政策，还储备了若干个调控政策，这些政策足够调控市场所用。

央行掌握着货币政策，银监会控制着信贷政策，人大影响着房地产税立法进程，国土部掌管土地供应，住建部则掌管住房政策、房地产市场监管，可以说，这是最能影响中国楼市的5大部门。

这5大部门在两会期间传递的信号如果概括起来就是：重申了中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本思路，传递了一定程度的市场监管、调控信号，但更多地正面评价了房地产行业的作用，对市场呵护有加。

回过头来看地方政府的政策，也基本上采取了“挤牙膏式调控”：政策逐步出台，力度一点点地加，而不是疾风暴雨式的。其结果是，土地市场仍然火爆，部分城市房价继续上涨。

中原地产研究中心统计显示，2017年1月至2月，全国50大热点城市合计出让土地金额为4528.4亿元，同比2016年1月至2月2624.5亿元的土地出让金额上涨了73%。从全国范围来看，武汉、合肥、南京等13个城市今年前两个月土地出让金规模已超过百亿。

在北京、环北京地区，以及成都、青岛等地，房价依然在上涨。

对此，我的判断是：

由于2017年美元将进入快速加息周期，特朗普新政有很大不确定性，所以下半年经济形势很难说。去年，中国就是靠着一波“房地产局部牛市”，扛住了经济下行压力。

2017年，如果楼市过快入冬，仅靠“大基建+PPP”和股市增加IPO，很难稳住经济。尤其是在减税预期下，需要有增长的税收来源。而源自土地的收入，在2016年至少占政府财政总收入的28%左右，而且是增量的主要来源。

在2017年4月15日特朗普公布汇率半年报（可能把中国列入汇率操纵国，从此开启贸易战）前，多卖点土地和房子，可以为全年经济增长打下基础。更何况，三四线城市去库存刚刚开始，如果一二线城市房价掉头向下，还能有人买房子吗？

如果未来贸易战规模不太大，可以承受，则楼市将随着利率上升逐步入冬；如果贸易战超过预期，规模很大，则楼市或许会继续拒绝入冬，保持一定温度。

但说实话，去年疯狂的局部牛市很难再现。刚需、改善需求可以出手买房，投资者建议观望，过度加杠杆的短炒则风险较大。从投资效率上说，未来10年中国楼市是稳健投资，而不再是最佳投资。绝大多数中小城市的房价，跑不过黄金、美元。

中国楼市将在三年内走出“美元顶”，至于“人民币顶”或许还比较远，关键看广义货币M2同比增速跟GDP同比增速的关系。遗憾的是，很多中国的学者不知道所谓房价见顶，有两种顶，其含义不同。

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