本文转载自公众号：真叫卢俊（id：zhenjiaolujun0426）
每年在年底、年初时，真叫卢俊都会
复盘一些企业，也确实有一些企业在这一年被很多次的讨论，2017年是金茂，2016年是融创，2015年是恒大
那么今年，没有意外的应该就是
泰禾
，2018年最受争议的房企。
在泰禾的身上，很多人探讨过高周转，
探讨过人员快速流动，也探讨过产品是否过时的问题，存在争议的问题还真挺多！
今天我想稍微花点时间，和大家认认真真的聊下这家开发商
01
关于泰禾，开始的话题一定是关于他的新中式产品。最近几年市场里兴起的新中式建筑风格，某种程度上是泰禾率先带领并且在全国各地快速落地的成果。后面其他房企风风火火试验新中式的产品，多多少少也是看着泰禾院子被市场广为接受之后的启蒙和研发
但是很多人对于泰禾的产品风格，第一印象是这样的
所有的印象也仅限于此，所以当大家看完各种泰禾的产品之后，内心漂浮过的一些词大概就是：
土豪、北派中式、千篇一律
我相信这是很多人的认知，甚至我也听过不少业内同行评价泰禾只会做一种风格，一成不变吃以前的老本也是一些人会强调的观点
其实对于院子系产品，我们稍微把时间轴拉长就会发现其中的起承转合
其实最开始的泰禾院子，拿出来可能很多人会诧异
这样的产品系不仅不土豪不随大流，
某种程度上还非常的个性另类
，
整体简洁线条,充满了后现代主义的感觉
包括最开始的名字，也充满了文艺青年的小众气息
我询问过运河岸上的院子操盘手当初的思路，对于那时候的泰禾来说，是希望能够给市场呈现记忆深刻且有标签性的产品。
不过让人意外的是，这样业内观点立意很高的项目，受到了市场的冷淡处理，客户的普遍认知就是产品太过小众，形态和风格纷纷表示看不懂
我们都知道，任何一个商业项目，被市场认可是第一要素，所以在整体建筑轮廓不能大调整的前提下，泰禾选择在景观上动手，而整体的风格不能跳脱建筑现代风格太多，所以老板拍板，试试看新中式
不曾想，这样的一个小尝试，就在后面发生了蝴蝶效应
整体的改变在于增加了门头的处理，
福建出身的泰禾在景观步道融入三坊七巷的元素，不仅如此，为了稳妥起见，
提升产品附加值，将景观做到了室内。
所以在2008年的时候，非常大胆的提出了
精装庭院的概念，将本来是毛坯交付的花园做了整体精装
整个门头的设计加上精装庭院，
给到市场耳目一新的感觉，用户第一次感受到如此贴心和满足心意的房子，在2009年调整入市后，快速的获得了市场的认可，当月开盘实现100亿的指标
而当初市场认可的另一个重要原因就是，这样景观风格的别墅，全北京都没有。客户接受但供给端稀缺
，让操盘手在此时此刻开始真正意义上的构思，是否要践行新中式产品这条路呢
而这种微妙其实就反映在第二期产品的名字上
从运河岸上的院子，改名为“运河岸上的中国院子“，
增加了两个字，包括画面上建筑轮廓的示意，寓意着泰禾开始真正意义上去摸索新中式的产品
但是产品迭代依然是一步一步来的
下一个项目落位在了北京院子上
在这个项目上，整体的景观风格不再畏首畏尾，而是将新中式的元素放大到了极致。这样的室内造景在如今看来也依然是占据标杆领先的地位
但是泰禾并没有单一的复制，依然在持续的做创新，
在企业明确了新中式风格的前提下，整体的户型设计也融入了更多的中式元素
有了这样围合式布局的别墅类产品。
对于这样的户型业内确实也争议挺多，有说为冲容积率的，有说为偷面积的，但是不论如何，L型排布的别墅让每一间房有了采光和通风的可能，而这一点对于联排类产品是舒适度本质的提升
果不其然，惊人的去化速度，是市场给予的剧烈反馈
所以在这两个项目的成功之后，泰禾在景观和户型的投入开始更为加大力度，而市场的反馈则持续的热烈，院子系以此被确定为集团战略性产品，依赖这条产品开启泰禾的全国扩张之路
包括现在我们看到的大量别墅结构设计，大多都能看到泰禾的痕迹
所以你以为的单一、复制，某种程度上是市场和客户的选择，更是产品的持续升级带来用户的持续认可
02
后来，不少同行都开始做新中式产品之后，很多房企都在对外说同一个概念，中国文化的复兴。因为强国自信之后，所以大家都开始接受新中式产品
当然这样的理念并没有错，
但是作为一名市场研究的人员，
以此就认为是新中式建筑能够快速传播的原因，我自己很难说服自己。我把这个问题同样抛给了泰禾产品研发的王峰总，不曾想得到了另一个有趣的答案
他说，文化复兴是建筑的表象，
但是核心其实还是基于新中式产品对中国用户需求的深度研究。
比如对于别墅的花园，欧式的篱笆院其实对于用户来说根本没有实际使用场景，真实的生活中也不存在这样的可能。过往大家对欧式风格单一的偏好本质上是忽略了真实的生活需求
而这种高墙院落的产品本质上满足了大部分用户的居住需求。不少地产人只看到围墙上中式的花纹，忽略了围墙本身给用户带来的安全感
包括街道坊巷给人的私密感，
其实是很多欧式别墅从未关注过的。大家以前一直把着力点放在室内，但是对于大量的中国用户来说
，从进入到小区后，就是回家的一部分
而泰禾正是把这一块的需求挖掘出来做深刻的产品剖析
所以我们看到的是泰禾做了新中式产品
，
背后其实恰好承接了别墅用户需求的二度细分
当然，这一系列的优化在泰禾体系里非常的多，比如联排从过去欧式建筑惯用的三层变成两层，室内庭院变成下沉式庭院，户型从250㎡到150
㎡
不同面积段给出最少三种户型解决方案等等这样的细节都藏在我们自认为相似的门头和风格之下
我咨询了泰禾营销负责人李亮总，其阐述到“本质上我们的产品是为用户服务的，
真正购买泰禾产品的客户会感受到泰禾产品的诚意和魅力，至于营销阶段的噱头以及包装能力，确实也只能放在第二位了
03
所以这个时候再来看这个数字，某种程度上是理所当然了
泰禾在2018年实现了超过1400亿的规模，在所有房企内排行前20。对于这样的数字很多人解释是高周转的结果，
但是对我来说，我更加愿意接受这样的观点
泰禾本质上是赶上了中产改善用户居住需求二度细分的红利。
我们都知道如今这样特殊的市场环境里，置换成为了市场绝对的需求主力。而针对于改善市场，用户对产品的要求更高。这种需求不是我要住多大，也不是我要住得如何奢华，更多的是我这第二次买房能不能让我住的长久且舒服。说真的，
目前大量的主流房企还是停留在之前的那个阶段
泰禾用了新中式的外壳，
本质上是提供让用户住得更好的产品
还是那句话，市场有需求，但是没有人供给，泰禾也就承接了这部分的红利
另外，和不少人的感觉恰好相反，泰禾在保持园林和户型的强势之外，
哪怕是建筑风格层面，也保持跟随用户需求进行优化迭代的状态
泰禾·南京院子
在南方你甚至可以看到这样带点苏式风格的泰禾院子，
一些的园林规划也融入了更多的江南风味
这也是为什么都叫院子类，但是不同的城市总是受热捧，本质上泰禾的每个项目都保持了自己的优势地方，但却又能融入当地的诉求，从而打造真正符合这个城市的院子系产品
而且对于院子来说，如今也细分出了不同的条线，整体的院子系包含院子系、大院系、小院系等多条新中式产品线
泰禾北京·西府大院
包括很多人还不知道泰禾做的城市核心高层大平层类的产品系-大院系。
泰禾并没有一成不变，而恰恰是最懂得变通的房企。
针对不同用户匹配不同的产品，交付到手的产品也在如今有了明显的细分
04
所以在这个时候，我觉得是需要重新来看下泰禾的战略，以及为何
如此布局的战略原因
泰禾+其实是泰禾在2017年提出的一个理念，当不少人看到这样的理念的时候，
我想很多人的想法是泰禾在用文化、医疗、教育等噱头为名目，去土地市场拿更多的地，然后在营销阶段制造概念推动销售
确实，行业内也有大量的开发商在做这样的事情，就是卖房子的时候各种拍胸脯，
不少
