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买二手房如何避免上家违约?

上海买房必备  · 公众号  · 房地产  · 2021-01-21 14:25

正文


最近二手房交易中上家(卖方)违约的情况开始增加,并且还会进一步增加,那么对于购买二手房的朋友而言,怎样才能最大程度保障自己的利益,避免上家违约,今天简单讲一些二手房的实操要点。


1、 购买二手房的第一步一般是签 定金合同、 打定金。


在这一步,实际操作中的法律结果是, 定金合同 就是具有完全法律效力的合同,因此你打给上家多少 定金 ,对方违约就要 你多少 定金 ,同理你违约对方 没收定金


那么也就是说,你要上家不违约, 就直接下大定,把钱拍过去把这个单子拍死。


比如,定金合同里直接写明定金100万/200万,然后直接银行转账100万/200万到上家房产证上本人的银行卡(实名认证的支付宝也行),附注写清楚是哪套房子的 定金 ,证据确凿。


特别说明: 打定金的前提是产调没问题,不要碰药单!


如果上家要违约,那么你定金打的越多,他要赔的就越多,不违约的概率就越高。


当然,也不是定金打多少就一定赔多少,实际操作中,一般最多支持 20% ,也就是说,你定金打个房价的20%过去,对你的保护基本也就到这里封顶了,如果对方真的赔你20%,那你 拿着这20%赶紧去买其他房子,不要恋战,打官司太浪费时间,没有必要浪费这个时间,一定要打到底也可以,只是一般不建议这样操作。



2、 购买二手房一般第二步是付齐首付、 网签


到了这一步,如果上家要违约,真的打官司, 如果你付得出全款,法院一般会判付钱→强制过户。


如果你付不出全款,那么虽然 一般网签合同约定的违约金格式条款 是房价(合同上的房屋总价)的20%,但是 如果你的实际损失远远超过20%,你同样可以主张要求对方赔偿你的全部损失,而不仅仅是20%,是可以去告、可以打赢的。



总结来说, 最理想的做法是:


第一步:当场付清首付直接网签


(网签时间每天8:00-21:00)


第二步:最快速度完成过户


实际操作中最常见的做法是:


第一步:直接下 10-20%大定







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