文章主要介绍了2024上半年住房租赁市场的发展趋势和财务状况。随着政策的落地和市场环境的变化，住房租赁企业的融资环境改善，但市场竞争激烈，租金走势承压。租户群体扩展至不同阶层，企业产品不断升级。上市企业的住房租赁业务发展稳健，营业收入和开业规模增长明显，出租率维持良好。同时，保租房REITs的财务表现也总体向好。但在保障性租赁住房的供应冲击下，企业需关注市场变化和客户需求，采取有效策略应对。
随着政策的落地，住房租赁企业融资环境改善，市场竞争激烈，租金走势承压。租户群体扩展至不同阶层，企业产品不断升级。
上市企业的住房租赁业务发展稳健，营业收入和开业规模增长明显，出租率维持良好。重点监测的企业中，个别企业收入同比增长达24%。
保租房REITs的财务表现总体向好，收入、净利润及出租率保持相对稳定。但不同REITs之间的表现存在差异，部分REITs的收入和净利润增长明显。
在保障性租赁住房的供应冲击下，住房租赁企业面临激烈的市场竞争和客户需求不足的问题。企业需关注市场变化和客户需求，采取有效策略应对，如发行REITs实现资产退出。
2024上半年，随着“住房租赁金融17条”、“央行重启PSL”、“3000亿元专项再贷款”等政策的落地，住房租赁企业融资环境进一步改善；市场方面，受房地产疲软及保租房入市冲击，住房租赁企业竞争加剧，租金走势承压；租客方面，租户群体由城市新市民、新青年延展至家庭租户及高端人士等，促使企业产品不断升级。
总体而言，受经济增速放缓、居民预期较弱、保租房入市等因素影响，租客对于租金价格敏感度提升，更倾向于选择性价比更高的房源，住房租赁企业面临一定的压力与挑战；但也蕴藏着“纳保”、“REITs申报”等机遇。
上市企业住房租赁业务财务分析
1、
企业整体表现
据迈点研究院不完全统计，截至2024年9月15日，重点监测的住房租赁相关企业中，有20家发布了2024上半年财报，其中7家披露了住房租赁业务相关情况，分别为：万科、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、金地商置和朗诗绿色生活。
整体来看，相较于房地产开发业务的严峻形势，企业住房租赁业务发展稳健，运营收入同比实现微长，其中不乏个别企业收入同比增长达24%；规模方面，企业聚焦核心一二线城市，不断拓展优质房源；在经营规模扩张的同时，不断提升运营效率，出租率维持良好水平。
2、
企业对比分析
2024上半年，泊寓和冠寓营业收入在行业遥遥领先，超越13亿元；招商伊敦和华润有巢营业收入位于3-7亿元之间；中海长租公寓、金地草莓社区、朗诗寓营业收入相对较低，处1.5亿元以下。
其中，招商伊敦营业收入增长明显，同比上升24%，受益于公寓业务的优异表现，招商蛇口的资产运营业务正成为公司的第二增长曲线。此外，万科也表示，集团坚定地看好长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务之一。房企逐步开始构建租购并举、轻重结合的业务结构。
开业规模方面，行业“马太效应”显著。2024上半年，泊寓和冠寓开业规模分别达18.3万间、12.3万间；华润有巢和招商伊敦开业规模集中分布在3-3.5万间；金地草莓社区和中海长租公寓开业规模相对较低，处2万间以下；企业间“两级分化”态势明显。
其中，上半年泊寓在北京、深圳、杭州等城市新获取房源1.5万间，其中一线城市拓展房源占比80.6%，净新增开业0.33万间，目前房源分布在全国29个城市，服务的企业客户超5300家；此外，积极响应国家纳保政策，在北京、天津等23个城市共纳保155个项目，涉及房源11.2万间。
招商伊敦布局全国19个城市，上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房源2898间。
披露了住房租赁业务情况的7家企业中，仅有泊寓、冠寓和招商伊敦公布了租赁业务的整体出租率，分别为95.2%、95.6%、90%。
泊寓出租率达95.2%，得益于其极高的运营效率和良好的服务品质；其针对物业及设备的运营维持持续开展“入住如新”和“维修八必会”，如西安大学城店开业9年，面对资产老化问题，项目团队自己动手进行维修改造，实现老项目焕新，客户满意度得到提升。
招商伊敦开业1年以上公寓出租率达90%，其中深圳壹栈仕林臻邸项目开业3个月时点出租率已达100%。
此外，据资料显示，城投宽庭通过大客户拓展、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至2024上半年，江湾社区和光华社区合计出租率超90%，湾谷社区出租率超90%，浦江社区出租率约75%，张江社区出租率约67%。
