2024上半年，随着“住房租赁金融17条”、“央行重启PSL”、“3000亿元专项再贷款”等政策的落地，住房租赁企业融资环境进一步改善；市场方面，受房地产疲软及保租房入市冲击，住房租赁企业竞争加剧，租金走势承压；租客方面，租户群体由城市新市民、新青年延展至家庭租户及高端人士等，促使企业产品不断升级。
总体而言，受经济增速放缓、居民预期较弱、保租房入市等因素影响，租客对于租金价格敏感度提升，更倾向于选择性价比更高的房源，住房租赁企业面临一定的压力与挑战；但也蕴藏着“纳保”、“REITs申报”等机遇。
上市企业住房租赁业务财务分析
1、企业整体表现
据迈点研究院不完全统计，截至2024年9月15日，重点监测的住房租赁相关企业中，有20家发布了2024上半年财报，其中7家披露了住房租赁业务相关情况，分别为：万科、龙湖集团、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、金地商置和朗诗绿色生活。
整体来看，相较于房地产开发业务的严峻形势，企业住房租赁业务发展稳健，运营收入同比实现微长，其中不乏个别企业收入同比增长达24%；规模方面，企业聚焦核心一二线城市，不断拓展优质房源；在经营规模扩张的同时，不断提升运营效率，出租率维持良好水平。
2、企业对比分析
2024上半年，泊寓和冠寓营业收入在行业遥遥领先，超越13亿元；招商伊敦和华润有巢营业收入位于3-7亿元之间；中海长租公寓、金地草莓社区、朗诗寓营业收入相对较低，处1.5亿元以下。其中，招商伊敦营业收入增长明显，同比上升24%，受益于公寓业务的优异表现，招商蛇口的资产运营业务正成为公司的第二增长曲线。此外，万科也表示，集团坚定地看好长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务之一。房企逐步开始构建租购并举、轻重结合的业务结构。
开业规模方面，行业“马太效应”显著。2024上半年，泊寓和冠寓开业规模分别达18.3万间、12.3万间；华润有巢和招商伊敦开业规模集中分布在3-3.5万间；金地草莓社区和中海长租公寓开业规模相对较低，处2万间以下；企业间“两级分化”态势明显。其中，上半年泊寓在北京、深圳、杭州等城市新获取房源1.5万间，其中一线城市拓展房源占比80.6%，净新增开业0.33万间，目前房源分布在全国29个城市，服务的企业客户超5300家；此外，积极响应国家纳保政策，在北京、天津等23个城市共纳保155个项目，涉及房源11.2万间。招商伊敦布局全国19个城市，上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房源2898间。
披露了住房租赁业务情况的7家企业中，仅有泊寓、冠寓和招商伊敦公布了租赁业务的整体出租率，分别为95.2%、95.6%、90%。泊寓出租率达95.2%，得益于其极高的运营效率和良好的服务品质；其针对物业及设备的运营维持持续开展“入住如新”和“维修八必会”，如西安大学城店开业9年，面对资产老化问题，项目团队自己动手进行维修改造，实现老项目焕新，客户满意度得到提升。招商伊敦开业1年以上公寓出租率达90%，其中深圳壹栈仕林臻邸项目开业3个月时点出租率已达100%。此外，据资料显示，城投宽庭通过大客户拓展、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至2024上半年，江湾社区和光华社区合计出租率超90%，湾谷社区出租率超90%，浦江社区出租率约75%，张江社区出租率约67%。
保租房REITs财务分析
近期，公募REITs均发布了2024上半年中期报告，对比其他类型的REITs资产，保租房板块受经济周期等因素的影响相对较小，抗风险能力较强。从已上市5单保租房REITs财务表现来看，底层资产运营总体向好，收入、净利润及出租率保持相对稳定。
2、5单保租房REITs对比分析
从收入来看，虽国泰君安城投宽庭保租房REIT上市时间最晚，但其收入远超其他4单REITs，上半年收入高达8918万元，这主要是由于城投宽庭的基础设施项目可供出租面积高以及租金水平相对较高，进而带来的高水平收入。其他4单REITs收入较2023上半年相对稳定，同比涨跌幅维持在3%以内，其中红土创新深圳安居REIT收入水平相对较低，上半年实现收入2739万元；其余3单REITs收入位于3600-4000万元之间。
净利润方面，国泰君安城投宽庭保租房REIT仍最高，为3919万元；华夏基金华润有巢REIT净利润增长明显，同比上升97.3%，实现417万元，虽相比其他几单REITs较低，但97.3%的增长率表明其盈利能力持续向好；红土创新深圳安居REIT净利润小幅下滑3.8%，实现1236万元；华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT净利润分别为1615万元、1398万元。
从出租率来看，国泰君安城投宽庭保租房REIT两个基础设施项目出租率相对较低，保持在90%左右，其余4单REITs共计8个基础设施项目出租率维持高位，均在94%以上，项目运营平稳。其中，中金厦门安居REIT的珩琦公寓、园博公寓和红土创新深圳安居REIT的凤凰公馆项目接近满租。
结语
从披露了住房租赁业务情况的7家上市企业和5单保租房REITs业绩表现来看，2024上半年住房租赁企业发展态势稳健。但在保障性租赁住房放量供应的冲击下，住房租赁企业面对激烈的市场竞争，客户有效需求不足，租金承压，“以价换量”短期内仍是各大资产运营方的首选经营策略。或许，对于重资产、长周期的住房租赁业务而言，成功发行保租房REITs远比租金上涨更加重要。随着《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》的出台，市场化租赁住房项目也可以作为企业发行REITs的底层资产。展望未来，住房租赁企业可通过积极发行REITs有效实现资产的退出。
