8月20日，长租公寓领域出现了首个爆仓案例，杭州鼎家发布通知称因经营不善导致资金链断裂，已停止运营。而鼎家爆仓的背后，牵扯出的是租房市场金融化野蛮发展的乱象，4000位租户不仅退押金无门，而且还在不知情的情况下背上一笔高额的网贷。
自2015年起，从中央到政府出台了多项鼓励租赁业务发展的政策，长租公寓应运而生，迎来了高速发展的几年。据鲸准数据库收录，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业成立，其中121家企业获得过融资，获投率高达54.3%，总融资额达126.8亿人民币。
按运营模式分类，长租公寓可以大致分为集中式和分散式两种。集中式公寓大多数以“栋”或者“层”为基本单位，实行集中式管理，运营商以房地产开发商以及酒店背景为主，比如万科旗下的泊寓以及铂涛集团旗下的窝趣轻社区；分散式长租公寓，大部分都是个人房东手上的闲散房源，其运营商主要是以中介或二房东起家，比如自如旗下品牌自如友家。另有“集散式”公寓，区域相对集中，但房屋产权仍是分散的，所以其运营模式更接近分散式公寓。
由于集中式长租公寓一般是整体收购或整体承租，甚至由开发商自持物业，运营商通常拥有较强的资本实力，利用自有资金或自有信用进行扩张，在扩张过程中强势而审慎。
而分散式公寓的扩张则称得上野蛮。因为分散式公寓运营商的资本实力和信用都相对较弱，所以通常需要付出更高的成本来获得扩张资金。而为了支付更高昂的财务成本，运营商要么进行精细化运营以提高“坪效”，获得较高的租金溢价覆盖成本；要么就需要不断融资，不断扩张，只要资金流不断，也许就可以熬到云开雾散。而更精明的运营商，则会借助房租贷、房东贷等融资工具来分散或转嫁成本和风险。
相比于传统的房屋租赁中介，长租公寓更类似于二房东。长租公寓运营商与房东签订房屋租赁合同，取得房屋的使用权，加以装修或者改造后，再进行转租。业内人士表示，分散式公寓是从单个房东手上收房，相对集中式公寓签约期限会短一点，一般都是五年左右。
业内人士向P2P情报局表示，在分散式长租公寓的成本支出中，拿房成本占有很大的比例。清水房的拿房成本会相对低一点，但是考虑到装修费用，以及空置的装修周期，综合的拿房成本也不低。他指出，运营长租公寓对资本的要求很高，集中式公寓一般需要5-10年才能实现盈利，而分散式公寓一般也需要3年左右才能实现经营现金流回正。
想要拓展市场，前期必须有足够的资金支持，所以长租公寓很快就释放出巨大的融资需求。据统计，自2017年初魔方公寓发行了中国长租公寓领域第一只ABS，截至2018年8月21日，长租公寓资产支持专项计划已经达到11只。
除此之外，目前已经有多家长租公寓依赖租客的信用，沉淀租客从金融机构贷出的资金来拓展市场。爆仓的鼎家就是在利用“租金贷”沉淀的资金跑马圈地，有媒体从鼎家内部人士处了解到，仅三个月，鼎家就利用网贷获取的资金支持扩展了上千套房源。
在长租公寓链条另一端的房东，在长租公寓金融化的过程中，也并没有被忽略，市面上已经有平台设计出针对这个群体的贷款产品，该类产品通常被称为房东贷。
所谓的房东贷，是指以房屋出租人（房屋所有人）为借款人，以租金收入为主要还款来源的贷款产品。
某网贷平台的房东贷产品简介显示，平台给借款人授信额度为应收租金的8到30倍，最多可贷30万。该房东贷产品说明中还显示，出款当天房产需为正常状态且出租3个月以上。同时，承租人需要和平台、借款人签订三方协议，约定租金打入平台指定账户。
P2P情报局从该网贷平台相关人员处了解到，房东贷产品客户通常由公寓运营商推荐，通常为信用贷，产品结构较为简洁，出借人与借款人的角色是比较清晰的，是P2P平台上比较优质的资产。也有一部分房东贷产品的交易结构相对复杂一些，会以保理的形式实现。
其经手的一部分房东贷产品便是通过保理买断模式实现。房东与长租公寓运营商签订出租合同后，合同存续期间内的租金对房东来说就是一笔应收账款，房东为了获得流动资金，将未到期的租金应收款转让给网贷平台旗下或实际控制的保理公司。然后，保理公司将一部分债权打包卖给金融机构等其他资方，以保障保理公司的流动性。
该人员还介绍道，虽然“后台处理”方式不尽相同，但房东客户的前台体验是基本一致的。房东贷办理流程与租金贷相似，但是在审核过程中会与房东打电话确认，履行告知义务，同时也尽可能控制在公寓运营商推荐资产过程中的道德风险和操作风险。当然，在资产相对紧缺的时候，在公寓运营商的强烈要求下，这一流程可能会被“简化”或省略。
事实上，公寓运营商之间的房源竞争已经到了白热化的程度，如果不“简化流程”以提升用户体验，公寓运营商以及与其合作的P2P平台，将丧失市场竞争力。
按照监管要求，资金会直接按照约定打到房东的账户上，但是会在合同中约定还款时，由长租公寓的运营商代为还款。而且，一旦出现房屋空置的现象，作为第一责任人的长租公寓运营商将予以垫付。
不过，目前该平台已经下架了房东贷产品，该人员表示是由于近期P2P行业的震荡，导致资金端供应不足，无法满足公寓运营商的融资需求。
行业人士指出，租金贷的问题，归根结底就是无法监控资金流向，而资金流向一旦失去监控，就很容易滋生套路，租金贷如此，房东贷亦如此。
他指出，房东贷套路可能存在于三个方面，一是夸大其资本实力及运营能力，向房东承诺稳定回报，骗取房东信任；二是侵害房东的知情权，在业务办理过程中存在诱导或隐瞒，出租变成了贷款；三是凭借房东信用，通过P2P或其他金融机构一次性获得长期贷款，向房东则分期支付租金，利用沉淀资金进行高杠杆扩张。
相比于租客，房东既有固定资产作为增信，还有租金作为主要的还款来源，兼有公寓运营商的兜底承诺，更容易受到金融机构的青睐。而房东良好的信用资质，也很容易被长租公寓利用作为积淀资金的利器。
与租金贷套路一样，只要存在贷款与租金支付之间存在期限错配，那么公寓运营商就有可能沉淀资金。
从P2P情报局目前了解到的几款房东贷的产品设计上来看，虽然资金多由P2P平台或金融机构直接转入到房东的账户中，但因为该业务通常由长租公寓运营商工作人员在线下代为受理，其中可能隐藏的道德风险与操作风险不容忽视。
此外，由于房东贷在还款时采用的是租客或者长租公寓运营者代还的模式，高度依赖于公寓运营商的职业操守和运营能力，一旦出现大面积空置或资金链断裂，那么，房东背负的高额贷款将由谁来偿还？
作者：我是八戒
来源：P2P情报局
