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大北京楼市观察

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一

一周楼市看点

地产头条

年内北京土地出让金突破千亿 房企联合拿地

6月22日，北京土地市场以126.6亿元的总价，成功出让两宗地块。至此，北京年内土地成交金额突破千亿规模，达到了1006亿元。

根据出让信息，当天出让的两宗地块分别位于房山区青龙湖镇和顺义区高丽营镇，地块为低密度住宅用地，均可以建设成别墅类产品。此次竞拍吸引了万科、龙湖、保利、中海、绿城等近20家房企。

最终，顺义高丽营地块以70.5亿元总价以及自持比例36%的条件，被“首开+万科+龙湖+东方华美联合体”竞得，溢价率50%，楼面价5.2万元/平方米。房山青龙湖地块最终被“国开+万科+首开+龙湖联合体”以56.1亿元以及12%自持条件获得，楼面价约2.7万元/平方米。

“高丽营地块70.5亿元的出让总价，是2016年来北京住宅地块中单宗最高的成交地块。”据某业内专家分析认为，“持有物业部分，价值如果减半计算，也就是按照20369平方米计算的话，未来可售商品房面积为115946平方米，楼面价约为5.2万。因为容积率非常低，包括地下、配套、车位等额外面积比例较高，价值也非常高，所以本地块依然属于年内住宅地块中成交价格相对较低、价值较高的地块。”

值得一提的是，由于北京土地市场住宅地块“一地难求”，而且早就告别“价高者得”这样的条件单一的出让模式，采用“限地价”结合“竞自持面积”等综合性的出让方式。

在此背景下，大型房企联合拿地成为常态。而且，已经不是两三家企业联合，而是由更多的企业组成“超级联合体”共同拿地，合作开发。在分摊风险的同时，也能合作共赢。

头条点评：

虽然北京楼市调控政策严格，整体市场下行迹象明显，但对于企业来说，优质地块依然是“逢地必争”。 从最后成交价格看，房企已经告别了3月调控前盲目抢地的疯狂，自持比例的竞争环节上态度开始谨慎，土地市场正在逐渐回归理性。

地产热点

最严调控浇灭买房人热情？央行给了意外答案

自去年以来，伴随着各大城市日趋严厉的楼市调控政策，房价也呈现出持续降温的态势，5月份的房价数据显示，70个大中城市房价同比涨幅持续回落，甚至罕见地出现北京二手房价领跌全国的现象。

然而，让人意想不到的时候，房价的持续降温并未浇灭购房者的热情。央行6月20日发布的第二季度城镇储户问卷调查报告显示，未来3个月内准备出手购房的居民占比达到23.1%，这也是自2003年有统计数据公布以来的最高值（个别季度未公布）。

居民购房意愿连续5个季度上升

2017年第二季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，主要有四个方面：收入感受指数、就业感受指数、物价和房价预期，以及储蓄、投资和消费意愿。调查结果显示：

在收入感受上，有85.6%的居民认为收入“增加”或“基本不变”收入信心指数为52.9%，与上季度持平。

在就业感受上，13.7%的居民认为“形势较好，就业容易”，49%的居民认为“一般”，37.3%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。就业预期指数为50.7%，比上季回落0.4个百分点。

在物价预期方面，27.7%的居民预期下季物价将“上升”，52.3%的居民预期“基本不变”，7.9%的居民预期“下降”，12.1%的居民“看不准”。

而对于下季度的房价，31.2%的居民预期“上涨”，46.1%的居民预期“基本不变”，9.6%的居民预期“下降”，13.1%的居民“看不准”。也就是说，近八成的居民预期未来3个月房价将保持不变或上涨，对房价看跌的则不到一成。

对于未来3个月准备增加支出的项目上，有23.1%的居民选择了“购房”，较上一季度提高了0.2个百分点。同时，这也是居民购房意愿连续五个季度出现提升（自去年二季度以来，居民购房意愿分别为15.1%、16.3%、20.1%和22.9%）。

值得一提的是，在这份最新的储户问卷调查中，并未公布储户对房价满意度的调查。而在今年一季度，52.2%的居民认为房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为房价“可以接受”，4.9%的居民则表示“令人满意”。

居民购房意愿连续提升，意味着更多的居民认为房价将继续上涨。其实不仅仅是居民，房产商也有同样的预期，而他们的预期则是反映在拿地的热情上。

部分城市土拍继续升温，房企拿地热情高涨

在6月19日公布的70城房价数据中，北京的二手房价罕见出现领跌全国的情况，很多人预期未来北京房价有继续下降的可能，然而6月22日北京两宗地块的高价出让，则与这种预期显得格格不入。

6月22日，北京以近126.6亿元的价格出让两宗地块，其中位于顺义区高丽营镇的一宗地块成交价为70.5亿元，这是2016年来北京住宅地块最高单宗成交额地块，楼面价约4.5万元/平方米，溢价率达到50%。另外一宗地块则是位于房山区的青龙湖镇，溢价率约52%，楼面价约2.67万元/平方米。

随着这两幅地块的出让，北京年内土地成交金额已经突破千亿规模，达到了1006亿元。

据北京市规划和国土资源管理委员会相关数据，截至6月22日，年内北京市居住用地供应21宗，同比增长425%，土地供应量明显加大。即便如此，对于房企来说，如何获得土地储备将是一场持久的硬仗。

除了北京这样的一线城市以外，一些三四线城市的土拍升温则更加明显。中国指数研究院数据显示，截至5月底，全国共有40个城市实现了超过100亿人民币的土地出让收入。其中，与往年不同的是，除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外，苏州，绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市，也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

土地出让市场的火爆，开发商拿地热情的高涨，反映的正是其对于未来房地产市场的看好，而这与央妈调查中居民看涨房价的预期基本一致。虽然近几个月以来，房价有明显降温的趋势，但是未来如何稳定房价走势，则需要上级部门更多的举措来稳定房价预期。

热点点评：

楼市的走势现在几乎变成了全民关心的问题。严厉的限购政策，使得房价及时降温，到底是治标治本，还是治标不治本，最终还是取决于市场。央妈的民意调查，反映了当下市场需求，土地市场的火爆也反映了政府顺应市场的态度。

中国楼市的供需关系地缘性特点十分明显，与当下经济结构和区域发展不平衡有莫大关系。比如春运怪现象，看病怪现象，上学怪现象，摇号怪现象等等，都是 当下经济结构和区域发展不平衡造成的，中国楼市怪现象，见怪不怪！

地产朋友圈

再见！万科董事长王石！

6月21日，万科公告称，公司于6月19日收到深圳地铁关于万科2016年度股东大会增加临时提案的函，提议增加董事会换届临时提案，拟提名郁亮、林茂德、肖民、陈贤军、孙盛典、王文金、张旭为第十八届董事会非独立董事候选人，提名康典、刘姝威、吴嘉宁、李强为第十八届董事会独立董事候选人。

经万科董事会6月20日审议，同意该临时提案提交2016年度股东大会决议。在这份新的董事会提名中，最大的变化就是缺少了万科的创始人，王石。这也表明，持续了近两年的万科股权之争终于迎来了关键性进展。从换届提名名单来看，除了4名独立董事以外，万科管理层、深圳地铁分别占3席。这份换届方案无疑展现了深圳地铁对万科管理团队的充分信任。

属于王石的万科时代过去了。

6月21日清早，王石在个人朋友圈宣布，将退出万科（000002.SZ）董事会，不参与新一届董事的提名。“我在酝酿董事会换届时，已决定不再作为万科董事被提名。从当初我们放弃股权的那一刻起，万科就走上了混合所有制道路，成为一个集体的作品，成为我们共同的骄傲。”

▲ 王石朋友圈截图

万科6月21日清晨发布公告：

万科宣布，于6月19日收到深圳地铁出具的《关于万科企业股份有限公司2016年度股东大会增加临时提案的函》，深圳地铁提请在2016年度股东大会审议事项中增加《关于公司董事会换届暨选举非独立董事的议案》、《关于公司董事会换届暨选举独立董事的议案》、《关于公司监事会换届暨选举非职工代表监事的议案》三项临时提案。

▲ 万科于6月21日公告新一届董事会候选名单，王石宣布将接力棒交给郁亮。

万科第十七届董事会已同意将上述三项临时提案提交 2016年度股东大会决议。

▲ 郁亮

从提名名单可获知，7名非独立董事中，郁亮目前为万科董事、总裁；林茂德为深圳地铁董事长、党委书记；肖民为深圳地铁董事、总经理、党委副书记；陈贤军为深圳地铁董事、财务总监；孙盛典现任赛格集团董事长、党委书记，深圳华控赛格股份副董事长；王文金为万科董事、执行副总裁、首席风险官，以及董事会投资与决策委员会委员；张旭现任万科执行副总裁、首席运营官。

即，非独立董事中，万科管理层占据3个席位，深圳地铁同样拥有3个席位，其余一位为外部董事，结构设置与此前类似。在上一届万科董事会的11名董事中，除4名独董、1名外部董事外，时任第一大股东的华润和万科管理层各占3席。

在今年3月召开的万科业绩发布会上，王石在董事会中的去留成为媒体提问的焦点，然而郁亮始终没有正面回答这个问题，他只是说“不想满足网友的好奇心”。

深圳地铁对非独立/独立董事的提名，意味着万科董事会换届方案的落地。这份公告除了宣布王石离开之外，更大的意义是征兆着万科股权大战的结束。倘若换届顺利，万科将脱离控制权易主宝能的风险，万科得以将工作重心回归到公司基本面的经营上，并将在规模、利润、新业务的推进上全心全意与碧桂园、恒大等大鳄决战。

在恒大把所持有的15.53亿股万科A全部出售给深圳地铁后，万科董事会换届成为万科股权大战中最不确定的因素，而其中宝能的进退又是最关键的要素。

王石称，“未来，万科将步入一个崭新的发展阶段。今天，我把接力棒交给郁亮带领下的团队，我相信这是最好的时候。他们更年轻，但已充分成熟。我对他们完全放心，也充满期待。”

而深圳地铁表示，“30多年来，万科在王石先生的带领下，取得了令人瞩目的成就，深圳地铁集团对此深表敬意并尊重王石先生的决定。同时，希望万科团队在郁亮先生的带领下，按照既定的战略和运营机制，持续领跑房地产行业，创造优秀业绩回报股东，回馈社会。”

来源：第一财经网（ID：cbn-yicai）、央视财经（ID：cctvyscj）

点评：

打造百年老店，是每一个企业家追求的梦想，希望企业文化得到传承。作为地产界的大佬，万科一直引人注目，王石也处于时代的风口浪尖上。这一刻，向伟大的企业和创始人致敬！

二

政策风向标

环京圈目前基本全部限购，目前最为严厉的区域当属廊坊地区和白沟新城，近两周两地方政府连续出台“外地户口购房需要提供三年社保或纳税”。 本周环京圈没有出台类似限购加码政策，但是坊间传闻政策风向持续加码，蔓延整个环京区域。 因此，其他未限购加码环京地区，被政策悬而未决的阴影笼罩。

但与此同时，市场还有另一种声音 ，那就是目前环京市场价格基本稳定，楼市降温趋势明显，其他区域限购加码政策正在研究是否停止颁布。目前来看，不排除这种可能性的存在，毕竟京津冀协同发展也要考虑区域实际情况，单纯“ 一刀切 ”的办法的确有些懒政的嫌疑。 6月22日，北京以近126.6亿元的价格出让两宗地块，值得一提的是，由于北京土地市场住宅地块“一地难求”，而且早就告别“价高者得”这样的条件单一的出让模式，采用“限地价”结合“竞自持面积”等综合性的出让方式。这两宗地块成交，也反映了北京政府调控政策的转型，从生产原料上来寻求稳定房地产市场的办法。

另外一种无新闻的调控手段是银行限制贷款的手段，对于目前大多数房企来说，都存在客户作为银行贷款面签，却迟迟无法放款的情况。据坊间传闻，银行目前房款比例严重紧缩，与以往上门做贷款的情况相比较，实在大相径庭。银行本是赚钱机构，却紧缩坏账率最低的房地产贷款业务，由此可见这种不符常规的做法必定受到地方政府干涉。这种做法的结果就是，房地产开发企业会慢慢受到现金流的影响，小开发企业甚至会出现资金链紧张危机，从而降低开发速度，降低市场供应量。

政策风向点评：

环京楼市政策风向具有不确定特性，政府有可能避免“一刀切”做法，同时采取其他手段来稳定房价。这对于房地产市场来说，或许是个好消息！

三

北京市场动态

1、商品住宅供求

市场供应：本周有 3 个项目新批入市，西山天璟家园项目新批预售 381 套， 4.59 万平方米，拟售均价达 73734 元 / 平；玺萌壹号院项目新批预售 4 套， 0.21 万平方米，拟售均价达 77000 元 / 平；拾景家园项目新批预售 264 套， 5.08 万平方米，拟售均价达 72995 元 / 平。

市场成交：本周成交量有所回升，商品住宅（剔除保障性住房）成交 6.70 万平方米，环比增加 13.37% ，整体成交均价上涨至 48324 元 / 平方米，环比上涨 11.70% 。

北京2017年第26周（2017年6月19日-2017年6月25日）项目销售套数排行情况
项目名称	区域	套数	面积	均价	销售金额
东方普罗旺斯	昌平	42	6253	59594	37264
龙湖长城源著	密云	40	2544	20022	5094
城建万科城	延庆	36	3129	26325	8237
景粼原著	朝阳	33	5165	75927	39216
万通·熙悦华府	怀柔	33	3163	26435	8361
中粮·京西祥云	房山	18	2295	53942	12380
上林溪	海淀	11	1177	21059	2479
兴创荣墅	大兴	11	4206	33562	14116
北科建泰禾·丽春湖院子	昌平	9	3181	58031	18460
天恒金融街公园懿府	丰台	7	805	65204	5249

2、土地市场： 本周北京土地市场无新推出地块，成交2宗地块。

土地成交情况

本周（ 2017.06.19-2017.06.25 ）北京仅成交 2 宗地块，此地块位于房山和顺义区，顺义地块用地性质为 R2 二类居住用地，规划建面 156684 平方米，成交楼面价 44995 元 / 平方米。根据要求，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的 36% ，房山地块用地性质为 R2 二类居住用地、 A33 基础教育用地，成交楼面价 26657 元 / 平方米，根据要求，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的 12% 。

3、二手房市场

2017年06月19日-06月25日，近7日各天住宅成交数据如下：

一周二手房网上签约数据
日期	网签 数量	网签 面积	住宅签约 数量	住宅签约 面积
2017.6.19	506	56220	427	41863
2017.6.20	418	38370	386	35931
2017.6.21	414	46475	360	35931
2017.6.22	352	31602	313	30048
2017.6.23	420	39368	370	36007
2017.6.24	41	4231	41	4231
2017.6.25	46	3354	42	3236

北京楼市点评：

北京土地市场成交火爆，截止本周成交两宗土地，上半年成交额已经达到1006亿， 年内北京市居住用地供应21宗，同比增长425%，土地供应量明显加大。 一二手房市场表现平稳，一手房价量涨幅分别约10%，二手房变化不明显。

四

环京楼市热点实况

环京区域	代表项目	销售状况	价格	备注
燕郊	碧桂园时代城	无成交	32000元/㎡	顺销
大厂	早安北京	无成交	报价28000元/㎡	顺销
廊坊	荣盛花语城	本周成交21套	17500元/㎡	目前顺销
永清	国瑞生态城	无成交	高层23000-24000元/㎡	顺销（清退房源，不受限购影响）
固安	U+空间	成交约260套	精装13000-17000 元/㎡	公寓产品
涿州	三利中和城	成交2套	高层19800 元/㎡	五证齐全，火热顺销中
怀来	拉斐水岸