房地产供求关系发生重大变化产生的影响

易居研究院 · 公众号 · · 2024-11-26 08:00

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2023年7月24日召开的中共中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。这是中央基于我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律做出的重要判断和精准把握，也是当下和未来一段时期房地产政策与制度设计的基石和指导原则。房地产供求关系发生重大变化也会对政策、市场信心、经济、金融风险、企业等方面均产生持续性的影响。

政策优化调整，以适应市场新形势

当前房地产供求关系发生重大变化，市场进入深度调整阶段。为应对市场变化， 2023 年我国房地产政策在保持总体稳定的基础上逐步向宽松过渡，并通过一系列精准施策措施有效应对市场变化和挑战。上半年中央政策主要围绕稳支柱、防风险、保交楼、促需求等内容展开，核心在于保持市场稳定，避免大起大落。下半年中央政策出台节奏加快，力度明显增强。需求端政策包括降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等，供给端则推出续期“金融 16 条”、“房企白名单”等纾困措施。政策重点关注住房需求和风险防范化解，形成良好市场预期，并加大对房企流动性的支持力度。地方上，各地政府工作报告中频繁出现“支持刚性和改善性住房需求”的表述，总体上紧跟中央步伐。全国有超过 200 个省市（县）优化调整房地产政策，出台调控政策超过 660 次，政策环境接近 2014 年最宽松阶段。这些政策包括限贷、限购、限售、限价等“四限”政策的退出与松绑，以及新房、存量房房贷利率的下调，购房首付比例的降低等。

2024年，中央各部门继续出台一系列房地产宽松支持政策，全力提振楼市。其中，一季度主要通过支持住房租赁市场、建立房地产融资协调机制、下调5年期LPR等金融支持，来稳定和促进房地产市场的健康发展；二季度主要涉及加强保障体系建设，土地供应机制调整，去库存和稳定市场，降低首付和利率、以及地方风险防范与责任压实等方面，旨在优化供给侧改革，刺激住房需求，改善市场预期。7月三中全会提出加快建立租购并举的住房制度、加快构建房地产发展新模式等要求，对未来五年房地产业发展将产生重要影响。9月26日，中央政治局会议明确，要促进房地产市场止跌回稳。这是根据当前市场情况政策做出最新方向性的指示。

综上所述，受市场形势变化影响，2023年以来房地产政策的新基调是以支持刚性和改善性住房需求为核心，防范化解房地产风险为重点，构建房地产新发展模式为目标，因城施策为手段的全面优化调整。这些政策措施的出台和实施将有助于促进房地产市场的平稳健康发展。

购房观念发生变化，市场信心不足

购房行为作为大额消费或投资支出，意味着房产的价格预期对于人们的购房决策具有决定性影响。即便房价已超出其合理估值，强烈的上涨预期仍可能吸引众多投机者入市，甚至原本稳健的价值投资者也可能改变立场，参与购买。但在房价下跌周期，由于缺少回报预期，往往会出现“越跌越不买”现象。

在过去10年左右时间里，中国房价经历了从快速上涨、涨幅回落、小幅震荡到逐渐回落的过程。这种变化逐渐打破了传统观念中房价“只涨不跌”的神话，也让购房者开始重新审视房地产市场形势和购房决策。一些购房者认为长期来看，房价可能会持续下跌。这种心理预期导致他们选择了观望态度，暂时搁置购房计划并等待房价进一步下跌。这部分购房者持币观望的态度也进一步使得房地产市场需求疲软，市场成交量呈现持续低迷的态势。

国际经验普遍指出，购房的主力军主要集中在20～64岁的年龄段。其中，20～34岁的年轻人更多是为了首次置业，而35～64岁的中年人则更多是为了改善居住条件。目前和未来的刚需主力军——新就业青年人群等的购房观念较过去出现了较大的变化。这些人群的住房需求偏好更倾向于租赁而非购买。

《2023职场青年购房意愿调研报告》显示，近半数青年受访者对购房持谨慎观望态度。其中，分别有31.9%、34.9%和32.8%的90后、95后、00后认为，买房不是必选项；有22.6%、25.9%和30.3%的90后、95后、00后对未来购房抱有不确定的态度。此外，《2023年青年置业报告》显示，在五年内有置业计划的青年人群中，有19.4%的青年目前租房居住，其中70.9%的租房青年整租一套房居住，23.2%的租房青年与人合租且租其中一间房居住。改善居住环境成为青年置业的主要动力，但出于房产保值升值而购房的青年占比不足一成。这说明对于新就业的青年人群来说，租赁住房可能更符合他们当前的生活和经济状况。

开发投资低迷，对经济贡献减少

过去，房地产市场是中国经济增长的重要动力之一。房地产投资长期以来是固定资产投资的重要组成部分，对经济增长有着直接的拉动作用；房地产业与多个行业如建筑业、建材业、家具业、家电业等有密切联系，对上下游产业链有显著的带动效应；房地产市场的发展为大量劳动力提供了就业机会；此外，土地财政给地方政府带来大量财政收入，这些收入用于基础设施建设和公共服务提供，进一步推动了经济增长。但随着房地产市场持续下行，房地产对经济增长的负面作用也逐渐凸显。

一是2020年后，房地产行业对经济增长的贡献逐渐减少。国家统计局数据显示，2000年，中国房地产增加值仅为4141亿元，在当年GDP中占比4.1%。2020年，中国房地产增加值跃升至74553亿元，GDP占比上升至最高点7.3%。这意味着在20年时间里，房地产增加值大涨70412亿元，增长率达78%。但2021年以来，受多种因素影响，房地产业增加值占GDP的比重呈现较大幅度的逐年下降趋势，从2021年的6.7%下降至2022年的6.1%，2023年比重则进一步降至5.8%（2015年以来的最低点），表明房地产对经济贡献的比重进一步减少。

二是房地产投资持续负增长拖累固定资产投资。2001年至2023年间，房地产开发投资额从2001年的6344.1亿元增长到2023年的110912.88亿元，整体上呈现出显著的增长趋势。2022年和2023年房地产开发投资连续两年出现负增长，分别为-10%和-9.6%，显示出房地产市场正在经历深度调整。2024年1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%。其中，住宅投资52627亿元，下降10.5%。房地产开发投资指标总体上处于跌幅略大的区间，且没有企稳迹象，已经拖累固定资产投资增速。

三是房地产市场持续低迷对土地出让金也产生了影响。近五年，上海土地成交量在2021年到达高位，此后连续两年均呈现下滑趋势。自2021年实行土地集中供应制度以来，上海各批次集中供地整体呈现下滑并趋稳的态势。2022年土地出让金创历史新高，全年涉宅用地成交总金额达到2840亿元。2023年上海四批次集中供地共成交72宗涉宅用地，成交金额2200亿元，成交金额较2022年全年下降22.5%。2024上半年，上海全市土地出让金共计500余亿元，同比下跌约80%。土地出让金受房地产市场低迷影响呈现大幅下滑。

行业风险上升，金融系统面临考验

自2020年中央提出三道红线之后，诸多房企就面临着暴雷和流动性危机。根据易居研究院统计，2023年房地产出险企业总负债8.7万亿，市场上虽然还存在一些有收购能力的企业，但占比仅35%。2024年百强房企经营情况进一步恶化，由于销售下滑使得房企销售回款大幅下降，导致诸如万科等优质房企甚至央国企，也已经出现流动性危机。

房地产企业纷纷暴雷，引发行业风险。以恒大集团为例，2023年7月17日公布的财务报告揭示了其高达2.44万亿元人民币的债务，以及在2021年和2022年两年间累计亏损8120.3亿元人民币的情况。

此外，法拍房数量的增加也反映了房地产市场的风险上升，尤其是在疫情影响、经济下行压力加大的背景下，一些购房者面临偿还贷款能力下降的问题，导致贷款违约风险增加。且在房地产市场下行后全国法拍房成交量也呈现持续下行态势，使得2021年以来法拍房市场规模扩大。由于房地产相关贷款占银行贷款余额的23%，其中约80%为个人住房贷款。法拍房的持续上升代表着行业风险在持续上升，对金融系统是一个考验。

以上海为例，上海法拍房市场在2021-2024年间市场热度上升，尤其是在豪宅法拍房领域。2023年8月的数据显示，上海法拍市场累计挂拍各类法拍房源2612套，相比2022年同期的1254套增长了108.3%。但市场承接方却持续萎缩，2024年受二手房市场行情冷淡影响，上海法拍房成交难度也随之增加，甚至不少地段良好、房源所处小区管理品质优良的法拍房源也面临着流拍。

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