除了看得见摸得着之外，更重要的还因为，这是杭州特殊土拍政策下的产物——且仅有20个，卖一个少一个。
2019年，杭州已经有4个现房项目与我们见面；2020年，或将是现房供应的高潮，也将是绝大多数现房退出市场舞台的一年。
杭州楼市动态特别策划
《不止所现：杭州现房销售楼盘置业指南》
，
带大家实地探访，360度无死角的盘一盘这些现房项目。
陆陆续续的，杭州20个现房中，远洋路劲上河宸章、都会钱塘东区、绿都东澜府、越秀前滩名邸已经纷纷入市。其中，上河宸章万人摇，至今已交付，都会钱塘东区与绿都东澜府也纷纷热销售罄。
从上河宸章与东澜府的摇号情况就可发现，杭州人民对刚需现房的渴望，而在我们的定义中，均价2万元/㎡及以下的项目是为刚需。
经过调查，现今杭州仍余5个刚需现房，位于余杭区、萧山区以及钱塘新区这三个刚需重区，分别为：
中建
学成府
、
融信空港
（云尚）
澜天、杭房悦东方、
高运尚悦府
、宏立新湾项目
。
位于星桥板块的
中建学成府
是刚需关注的重点，因为它拥有无敌的性价比，地铁零距离、双TOD商业体、门口就是学区，预计在今年下半年开盘，刚需关注了；
空港新城的
融信空港
（云尚）
澜天
，精装洋房，主力户型103-116㎡，总价200多万即可拿下。
钱塘新区大江东的
杭房悦东方，
则很可能是我们即将迎来的第5个现房项目。项目原定于去年开盘、今年4月交付，如今一拖再拖，眼看着要交付了，开盘也终于要来了，洋房+排屋的现房，有需求的盯紧了；
至于
高运尚悦府
，益农镇实在太远了，非本地居民还是慎入；最后的
宏立新湾项目
100%自持，目前仍未规划，我们可以短暂的忽略它。
如果一个楼盘集聚了：现房、毛坯、地铁口，对面就是商业综合体，出门就是学校，那么你会摇么？
这个楼盘就是中建学成府，2017年6月16日，首入杭州的央企中建以50%的溢价以及5%的自持拿下星桥临平新城地块，楼面价14700元/㎡。
项目规划有26幢排屋、4幢洋房和5幢高层住宅共920套房源，其中高层户型100、110㎡共 580套，洋房125、135、145、155㎡共168套 ，排屋160、180㎡ 共172套。
项目对面是金辉星奕云著，巧合的是地块楼面价同样是14700元/㎡，
星奕云著前期高层毛坯售价是16200元/㎡。
当大家都以为中建学成府将参考
星奕云著
开出16200元/㎡这个极具性价比的价格时，
苏宁拿下了学成府东侧的商住地，未来将建苏宁广场以及住宅，毛坯限价21000元/㎡，直接将星桥的板块价格提升了4800元/㎡。
以21000元/㎡的毛坯价格以及高层100㎡的户型来计算，未来该现房开盘后总价在200万左右。
项目目前高层、排屋都已完工，售楼部在去年4月就已开放，原本打算在去年11月开盘，但由于各种原因拖到2020年，据置业顾问称项目将在今年中下旬开盘，年底交付。
项目的配套是非常完善的，
距离地铁3号线星桥站仅50米，堪称地铁0距离
，东侧是苏宁城市综合体，南侧是七彩小镇商业综合体，
北侧正对星桥一小，如果未来划入一小的学区，上学还是蛮方便的。北侧的斜对面是余杭区第一人民医院的星桥分院，医院规模不大，但应对平时的小毛病还是够用的。
项目地址：
杭州市萧山区空港新城核心区靖江街道新港路
融信空港（云尚）澜天位于空港新城，2017年5月27日，融信以楼面价5100元/㎡竞得该地块，自持67%。由于项目自持比例较大，因此可售房源不多，虽然融信现房规划有4幢高层与7幢洋房，但仅洋房可售，户型约103-116㎡，共计282套，而高层全部自持，将在今年下半年入市。
项目备案名虽然早就定出来，但是我搜错了案名，导致踩盘的我们只能靠周边的二手房来识别定位。
项目高层已经全部封顶，外立面也已经调整完毕，仅剩内部的修补，洋房产品也基本完工，只有小区大门处的底商产品还在施工。
该项目虽靠近机场，但并没有想像中的机场噪音，而且由于靖江镇的中心，生活氛围也不算太差，对面是一片空地，开满了油菜花，距离最近的是靖江中心幼儿园，靖江镇初级中学也在旁边，未来小孩上学基本是出门走几步就到了。
项目距离地铁7号线靖江站直线距离1公里，如果是步行的话，距离有点远。
空港新城板块在融信入驻前并无知名房企，主力客群也是当地萧山人以及萧山机场的员工。该项目周边无新楼盘在售，但板块已有限价，2019年7月29日，兴耀拿下空港核心区1号地块，备案名“德信悦杭”，未来精装限价最高20500元/㎡。周边二手房小区为京明凤凰家园，目前挂牌均价14048元/㎡。
融信空港
（云尚）
澜天
如若参考德信悦杭的限价开盘，洋房总价在210万元左右，可谓非常刚需了。
作为杭州历史上第一个现房销售的排屋，杭房悦东方一直备受关注。
整个项目分两期开发，
一期预计首开住宅共163套，分别是排屋3-11幢共37套和洋房24-28幢共126套。其中排屋建面约200-260㎡、洋房建面约118-138㎡。
目前一期洋房、排屋已完成竣备、取得不动产权证，基本做好了预售的准备；二期高层目前主体结构建设己结顶。
该项目位于钱塘新区江东一路与梅林大道交叉口，在位置上来说，并不算是核心区，周边真的很偏僻，距离大江东核心区6km，虽然规划有地铁13号线，但是13号线是四期规划，距离落实起码要2025年了。
日常生活购物除了小区底商就只能开车去6km以外的龙湖天街和宝龙城市广场，还是有些不方便的。
教育配套方面，园区内规划有一所约4300㎡的12班幼儿园，周边还有前进初级中学、杭州高级中学大江东分校以及采荷二小的钱塘分校等教育资源。
项目宣传的卖点是地铁13号线、境墅洋房以及500万的排屋。
悦东方的洋房与排屋进度其实早就可以做到预售入市，甚至早在去年我们踩盘的时候，置业顾问就表示
2020年4月就可以交付，而至今首开仍未领证
，更别提交付了，实乃杭州又一鸽子盘。
但延期也有延期的好处
(对于房企来说)
，2020年初大江东核心区地块拍卖，高层毛坯限价从15300元/㎡涨到了16500元/㎡，
而在房地产体系，高层价格系数为1，洋房就是1.2，
那么杭房悦东方的毛坯洋房最高价格就是16500*1.2=19800元/㎡
，以这个价格首开入市，118㎡的洋房价格就在200万以上了，那么这个价格你们买么？
2017年6月29日，杭州高运房地产以总价8235万元竞得益农镇商业居住用地，楼面价2733元/㎡，案名定为高运尚悦府。
这是杭州20个现房销售项目中楼面价最低者，因此开盘价也很大可能是最低的，最多不超过1.5万元/㎡。
项目规划为4幢10层小高层和2幢16层高层住宅楼。
目前房源外立面已经完全成型，有部分在收尾中，在进度方面基本可以开盘领证。项目距离益农镇镇政府600米左右，周边有农贸市场、镇卫生院等小型配套。
小镇交通还算方便，马路宽敞，但没有地铁规划，距离主城区实在太远，该项目面向的客户群体基本上只有当地居民，周边二手房新房皆无，没有可参照的价格。
项目地址：
东至规划道路，南至农居，西至新四路，北至蓝商路
项目地块由杭州宏立以总价4800万元竞得，楼面价4765元/㎡，自持100%，还需配建200平米养老用房。
该项目是宏立入杭州的第一个项目，就拍到了100%自持，至今仍未规划，
或许给宏立用作公司总部比较合适
，毕竟100%自持也没有出售空间。
2020年2月3日，上海大华以溢价17.41%竞得新湾街道核心地块，未来精装限价18000元/㎡，自此新湾板块的限价确定。
以上5个刚需现房，都有它所适合的群体。
星桥板块中建学成府适合绝大多数的刚需群体，拥有地铁和商业，能够满足绝大多数人的需求；杭房悦东方
面向的群体则是
大江东
板块的
工厂员工
以及
下沙
转移的教师
等人群，而且项目的配套还需时间去呈现，入手的你们不管是投资还是自住，都需要耐心等待。
地处空港新城的融信空港（云尚）澜天更多的是面向萧山本地人以及机场员工，至于高运尚悦府只能靠益农镇本地人去消化了。
所以，你们会选择哪个？
